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物管堅(jiān)稱“虧得難以為繼”,業(yè)主否認(rèn)“連續(xù)虧損”:海口一小區(qū)再暴露物業(yè)信任危機(jī)

監(jiān)督眼陳標(biāo)志 2023-11-20 10:46:48 來源:中房報(bào)

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??“連續(xù)出現(xiàn)虧損,現(xiàn)已難以為繼”。

??最近,海南物管集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“海南物管集團(tuán)”)政協(xié)小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心在小區(qū)張貼公告稱,由于連年虧損,物業(yè)服務(wù)至今年12月份底退出小區(qū)物業(yè)管理工作。并稱“相關(guān)情況已報(bào)備轄區(qū)政府部門”。

??“小區(qū)總建筑面積,物業(yè)管理員工人數(shù)……”11月14日上午,海南省物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長張啟云拿起桌上的計(jì)算器“噼里啪啦”算了一通說,“那肯定得虧!”

??但在采訪中,該小區(qū)受訪業(yè)主并不相信物業(yè)“連續(xù)虧損,難以為繼”的說法。“業(yè)主與小區(qū)物管相處還算融洽,雖然彼此在微信群里也有爭論,但并沒有什么大的矛盾沖突。”一王姓業(yè)主向記者表示,物業(yè)公司不可能存在連年虧損的情況。

??張啟云認(rèn)為,海口小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)管理規(guī)模大小與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)平均1.8~2.8元/平方米為未來主流趨勢(shì)。“通常情況下,小區(qū)規(guī)模越大,物業(yè)服務(wù)成本越低,以體量10萬平方米的小區(qū)為例,1.5元至1.8元/平方米的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)可以低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)生存下去;低于1元/平方米的,企業(yè)都很難存活。”并不是規(guī)模小的小區(qū)享受不到好的物業(yè)服務(wù),智能化的連片管理模式或能破解這一難題。

??據(jù)了解,海南現(xiàn)有4600多個(gè)小區(qū)、2600多家物管企業(yè),全省仍有不少的小區(qū)屬于“三無”小區(qū)。

??物管集團(tuán)因虧損要退出小區(qū)

??“由于小區(qū)相對(duì)較小,物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低,人力、物力成本逐年上升,導(dǎo)致收不抵支,連續(xù)出現(xiàn)虧損,現(xiàn)已難以為繼。”

??11月1日,海南物管集團(tuán)政協(xié)小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心在該小區(qū)電梯口張貼了一份《關(guān)于退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)的公告》。該公告稱,物管公司決定于2023年12月31日正式退出小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作。

??對(duì)于該小區(qū)物業(yè)遺留問題的處理,上述公告表示,該情況已向轄區(qū)政府部門進(jìn)行了報(bào)備,并提前通告小區(qū)業(yè)主,建議小區(qū)業(yè)主盡快聘請(qǐng)新的物業(yè)管理公司進(jìn)駐;對(duì)于業(yè)主已預(yù)繳2024年物業(yè)費(fèi)的,該公司將移交給新的物業(yè)公司或辦理退費(fèi),對(duì)于未交清今年12月份以前物業(yè)費(fèi)的,業(yè)主需盡快到物業(yè)處結(jié)清。

??該公告張貼后,有人將其上傳至社交媒介平臺(tái),引起了外界的關(guān)注。

??11月13日下午,記者前往海口政協(xié)小區(qū)了解情況。

??該小區(qū)位于海口市中山南路與椰海大道交會(huì)處,整個(gè)小區(qū)占地面積并不大,由兩棟高層建筑和一排臨街鋪面組成。小區(qū)工程竣工標(biāo)志牌顯示,項(xiàng)目于2014年8月開工,竣工時(shí)間為2017年6月,建設(shè)單位為“海南發(fā)展控股置業(yè)集團(tuán)有限公司”。

??“我們大概是2018年入住的,一共兩棟樓,住戶不到200戶。”業(yè)主王先生告訴記者,物業(yè)公司要退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)的通知,他們也都看到了,“實(shí)話實(shí)說,小區(qū)物業(yè)服務(wù)還算可以,雖然業(yè)主此前也因?yàn)橥\嚨葐栴},在業(yè)主群里與物管人員有過爭論,但總體來說沒什么大的矛盾,彼此相處還算融洽。”

??“物業(yè)公司說因?yàn)檫B續(xù)虧損要退出小區(qū),我認(rèn)為這不是主要原因。”王先生稱,假如外面的物業(yè)公司來做,只要控制好成本也同樣會(huì)掙錢。記者在走訪過程中,其他業(yè)主也持這一觀點(diǎn),他們不相信小區(qū)物管“連續(xù)虧損要退出”的說法。

??業(yè)主稱“虧損”不是退出主因

??記者從該小區(qū)一知情人士處了解到,小區(qū)住宅基本上是同一建筑面積的戶型,每戶建筑面積約為128平方米,住戶187戶,入住率達(dá)到80%以上。

??記者另從物業(yè)服務(wù)中心了解到,目前該小區(qū)純生活用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.2元/平方米/月,營業(yè)性用房和辦公商住用房物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.1元/平方米/月。

??該小區(qū)私家固定車位服務(wù)費(fèi)為20元/輛/月,露天停車場(chǎng)固定車位為90元/輛/月,地下停車庫210元/輛/月。其中,小區(qū)私家固定車位占比較多。

??如果僅以187戶計(jì)算,住宅物業(yè)面積約為2.4萬平方米,住宅部分每月物業(yè)費(fèi)收入不足3萬元。如果算上臨街商鋪物業(yè)費(fèi)及泊車費(fèi)等,該小區(qū)每月物業(yè)收入也僅4萬元左右。

??記者還了解到,目前,該小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心一共3名工作人員:一名負(fù)責(zé)人、一名電工及一名財(cái)務(wù)兼客服。而小區(qū)保安和保潔屬于外包,外包工作人員為8名左右。

??記者也就小區(qū)物管要主動(dòng)退出等相關(guān)事宜,向海南物管集團(tuán)方面提出了采訪要求。但截至記者發(fā)稿時(shí),尚未得到對(duì)方的正式答復(fù)。

??海南物管集團(tuán)(原海南海航物業(yè)管理股份有限公司)成立于2000年4月,注冊(cè)資金1.436億元。據(jù)其官方網(wǎng)站介紹,海南物管集團(tuán)業(yè)務(wù)涉及全國32個(gè)省市及地區(qū),是海南省本土規(guī)模最大、產(chǎn)業(yè)集成度最高,以及“中國物業(yè)”“中國團(tuán)餐”雙百強(qiáng)服務(wù)企業(yè)。

??小區(qū)物管難題如何破解?

??“按照小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)面積及對(duì)應(yīng)的工作人員配備,怎么算都是虧損的。”11月14日上午,張啟云接受記者采訪時(shí),拿起桌上的計(jì)算器算了一通后說。

??張啟云告訴記者,物業(yè)公司的主要營業(yè)收入是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)(包括9項(xiàng)構(gòu)成),這些收入基本上都很透明。他表示,在海口,物業(yè)公司主動(dòng)退出小區(qū)的情形在未來還會(huì)陸續(xù)增多。

??“通常情況下,物業(yè)公司在進(jìn)駐小區(qū)前,都有一個(gè)最基本的測(cè)算。但是一紙合同最長10~20年之久,究竟能不能做?”張啟云稱。

??“其實(shí),造成小區(qū)物管成本增加的因素很多。”張啟云舉例稱,比如小區(qū)供水供電問題,截至目前,海南全省“抄表到戶”,包括重點(diǎn)城市海口、三亞的覆蓋率仍很低,“原本是供電、供水企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的事,卻轉(zhuǎn)嫁給了小區(qū)物業(yè)公司,造成人力成本大大增加。”

??“一般來講,小區(qū)規(guī)模越大,物業(yè)成本越低。”張啟云表示,以10萬平方米建筑體量的小區(qū)計(jì)算,物業(yè)費(fèi)在1.5~1.8元/平方米,物業(yè)公司低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)可以生存下去;10萬平方米以下的小區(qū),且物業(yè)費(fèi)低于1元/平方米,物管企業(yè)就難以為繼了。

??張啟云告訴記者,海口5萬平方米以下的小區(qū)(包括老舊小區(qū))占比較大,除物業(yè)費(fèi)以外的公共能耗據(jù)實(shí)分?jǐn)偅瑩?jù)前些年的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù),平均收費(fèi)為0.75元/平方米。

??張啟云稱,由于小區(qū)規(guī)模較小,加上物業(yè)服務(wù)收費(fèi)較低,許多小區(qū)并沒有真正意義上的物業(yè)服務(wù),“最多是請(qǐng)一兩個(gè)上了年紀(jì)的人看大門。”

??“我認(rèn)為,海口小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2.8元/平方米左右,從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平上為科學(xué)的定價(jià),也是未來主流趨勢(shì),那些接送機(jī)、遞毛巾等不叫‘物業(yè)服務(wù)’,而是‘特邀服務(wù)’。”張啟云說。

??那么,小規(guī)模小區(qū)的物業(yè)服務(wù)難題怎么破解?張啟云也給出了答案。

??他提出“連片智能管理”方案,即“共享管家”模式,由有實(shí)力的物管企業(yè)牽頭,將地理位置相近的小規(guī)模小區(qū)實(shí)行連片管理,充分運(yùn)用智能化平臺(tái)手段,在小區(qū)安保、保潔、維修、維護(hù)等人力進(jìn)行合理調(diào)配,實(shí)現(xiàn)資源共享。

??“這樣既提高了工作效率,也大大節(jié)約了人力成本,用戶也可享受更好的物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)。”張啟云說。

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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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