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??“連續(xù)出現(xiàn)虧損，現(xiàn)已難以為繼”。

??最近，海南物管集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“海南物管集團(tuán)”）政協(xié)小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心在小區(qū)張貼公告稱，由于連年虧損，物業(yè)服務(wù)至今年12月份底退出小區(qū)物業(yè)管理工作。并稱“相關(guān)情況已報(bào)備轄區(qū)政府部門”。

??“小區(qū)總建筑面積，物業(yè)管理員工人數(shù)……”11月14日上午，海南省物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長張啟云拿起桌上的計(jì)算器“噼里啪啦”算了一通說，“那肯定得虧！”

??但在采訪中，該小區(qū)受訪業(yè)主并不相信物業(yè)“連續(xù)虧損，難以為繼”的說法。“業(yè)主與小區(qū)物管相處還算融洽，雖然彼此在微信群里也有爭論，但并沒有什么大的矛盾沖突。”一王姓業(yè)主向記者表示，物業(yè)公司不可能存在連年虧損的情況。

??張啟云認(rèn)為，海口小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)管理規(guī)模大小與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)平均1.8~2.8元/平方米為未來主流趨勢(shì)。“通常情況下，小區(qū)規(guī)模越大，物業(yè)服務(wù)成本越低，以體量10萬平方米的小區(qū)為例，1.5元至1.8元/平方米的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)可以低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)生存下去；低于1元/平方米的，企業(yè)都很難存活。”并不是規(guī)模小的小區(qū)享受不到好的物業(yè)服務(wù)，智能化的連片管理模式或能破解這一難題。

??據(jù)了解，海南現(xiàn)有4600多個(gè)小區(qū)、2600多家物管企業(yè)，全省仍有不少的小區(qū)屬于“三無”小區(qū)。

??物管集團(tuán)因虧損要退出小區(qū)

??“由于小區(qū)相對(duì)較小，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，人力、物力成本逐年上升，導(dǎo)致收不抵支，連續(xù)出現(xiàn)虧損，現(xiàn)已難以為繼。”

??11月1日，海南物管集團(tuán)政協(xié)小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心在該小區(qū)電梯口張貼了一份《關(guān)于退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)的公告》。該公告稱，物管公司決定于2023年12月31日正式退出小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作。

??對(duì)于該小區(qū)物業(yè)遺留問題的處理，上述公告表示，該情況已向轄區(qū)政府部門進(jìn)行了報(bào)備，并提前通告小區(qū)業(yè)主，建議小區(qū)業(yè)主盡快聘請(qǐng)新的物業(yè)管理公司進(jìn)駐；對(duì)于業(yè)主已預(yù)繳2024年物業(yè)費(fèi)的，該公司將移交給新的物業(yè)公司或辦理退費(fèi)，對(duì)于未交清今年12月份以前物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主需盡快到物業(yè)處結(jié)清。

??該公告張貼后，有人將其上傳至社交媒介平臺(tái)，引起了外界的關(guān)注。

??11月13日下午，記者前往海口政協(xié)小區(qū)了解情況。

??該小區(qū)位于海口市中山南路與椰海大道交會(huì)處，整個(gè)小區(qū)占地面積并不大，由兩棟高層建筑和一排臨街鋪面組成。小區(qū)工程竣工標(biāo)志牌顯示，項(xiàng)目于2014年8月開工，竣工時(shí)間為2017年6月，建設(shè)單位為“海南發(fā)展控股置業(yè)集團(tuán)有限公司”。

??“我們大概是2018年入住的，一共兩棟樓，住戶不到200戶。”業(yè)主王先生告訴記者，物業(yè)公司要退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)的通知，他們也都看到了，“實(shí)話實(shí)說，小區(qū)物業(yè)服務(wù)還算可以，雖然業(yè)主此前也因?yàn)橥＼嚨葐栴}，在業(yè)主群里與物管人員有過爭論，但總體來說沒什么大的矛盾，彼此相處還算融洽。”

??“物業(yè)公司說因?yàn)檫B續(xù)虧損要退出小區(qū)，我認(rèn)為這不是主要原因。”王先生稱，假如外面的物業(yè)公司來做，只要控制好成本也同樣會(huì)掙錢。記者在走訪過程中，其他業(yè)主也持這一觀點(diǎn)，他們不相信小區(qū)物管“連續(xù)虧損要退出”的說法。

??業(yè)主稱“虧損”不是退出主因

??記者從該小區(qū)一知情人士處了解到，小區(qū)住宅基本上是同一建筑面積的戶型，每戶建筑面積約為128平方米，住戶187戶，入住率達(dá)到80%以上。

??記者另從物業(yè)服務(wù)中心了解到，目前該小區(qū)純生活用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.2元/平方米/月，營業(yè)性用房和辦公商住用房物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.1元/平方米/月。

??該小區(qū)私家固定車位服務(wù)費(fèi)為20元/輛/月，露天停車場(chǎng)固定車位為90元/輛/月，地下停車庫210元/輛/月。其中，小區(qū)私家固定車位占比較多。

??如果僅以187戶計(jì)算，住宅物業(yè)面積約為2.4萬平方米，住宅部分每月物業(yè)費(fèi)收入不足3萬元。如果算上臨街商鋪物業(yè)費(fèi)及泊車費(fèi)等，該小區(qū)每月物業(yè)收入也僅4萬元左右。

??記者還了解到，目前，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心一共3名工作人員：一名負(fù)責(zé)人、一名電工及一名財(cái)務(wù)兼客服。而小區(qū)保安和保潔屬于外包，外包工作人員為8名左右。

??記者也就小區(qū)物管要主動(dòng)退出等相關(guān)事宜，向海南物管集團(tuán)方面提出了采訪要求。但截至記者發(fā)稿時(shí)，尚未得到對(duì)方的正式答復(fù)。

??海南物管集團(tuán)（原海南海航物業(yè)管理股份有限公司）成立于2000年4月，注冊(cè)資金1.436億元。據(jù)其官方網(wǎng)站介紹，海南物管集團(tuán)業(yè)務(wù)涉及全國32個(gè)省市及地區(qū)，是海南省本土規(guī)模最大、產(chǎn)業(yè)集成度最高，以及“中國物業(yè)”“中國團(tuán)餐”雙百強(qiáng)服務(wù)企業(yè)。

??小區(qū)物管難題如何破解？

??“按照小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)面積及對(duì)應(yīng)的工作人員配備，怎么算都是虧損的。”11月14日上午，張啟云接受記者采訪時(shí)，拿起桌上的計(jì)算器算了一通后說。

??張啟云告訴記者，物業(yè)公司的主要營業(yè)收入是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（包括9項(xiàng)構(gòu)成），這些收入基本上都很透明。他表示，在海口，物業(yè)公司主動(dòng)退出小區(qū)的情形在未來還會(huì)陸續(xù)增多。

??“通常情況下，物業(yè)公司在進(jìn)駐小區(qū)前，都有一個(gè)最基本的測(cè)算。但是一紙合同最長10~20年之久，究竟能不能做？”張啟云稱。

??“其實(shí)，造成小區(qū)物管成本增加的因素很多。”張啟云舉例稱，比如小區(qū)供水供電問題，截至目前，海南全省“抄表到戶”，包括重點(diǎn)城市海口、三亞的覆蓋率仍很低，“原本是供電、供水企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的事，卻轉(zhuǎn)嫁給了小區(qū)物業(yè)公司，造成人力成本大大增加。”

??“一般來講，小區(qū)規(guī)模越大，物業(yè)成本越低。”張啟云表示，以10萬平方米建筑體量的小區(qū)計(jì)算，物業(yè)費(fèi)在1.5~1.8元/平方米，物業(yè)公司低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)可以生存下去；10萬平方米以下的小區(qū)，且物業(yè)費(fèi)低于1元/平方米，物管企業(yè)就難以為繼了。

??張啟云告訴記者，海口5萬平方米以下的小區(qū)（包括老舊小區(qū)）占比較大，除物業(yè)費(fèi)以外的公共能耗據(jù)實(shí)分?jǐn)偅瑩?jù)前些年的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，平均收費(fèi)為0.75元/平方米。

??張啟云稱，由于小區(qū)規(guī)模較小，加上物業(yè)服務(wù)收費(fèi)較低，許多小區(qū)并沒有真正意義上的物業(yè)服務(wù)，“最多是請(qǐng)一兩個(gè)上了年紀(jì)的人看大門。”

??“我認(rèn)為，海口小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2.8元/平方米左右，從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平上為科學(xué)的定價(jià)，也是未來主流趨勢(shì)，那些接送機(jī)、遞毛巾等不叫‘物業(yè)服務(wù)’，而是‘特邀服務(wù)’。”張啟云說。

??那么，小規(guī)模小區(qū)的物業(yè)服務(wù)難題怎么破解？張啟云也給出了答案。

??他提出“連片智能管理”方案，即“共享管家”模式，由有實(shí)力的物管企業(yè)牽頭，將地理位置相近的小規(guī)模小區(qū)實(shí)行連片管理，充分運(yùn)用智能化平臺(tái)手段，在小區(qū)安保、保潔、維修、維護(hù)等人力進(jìn)行合理調(diào)配，實(shí)現(xiàn)資源共享。

??“這樣既提高了工作效率，也大大節(jié)約了人力成本，用戶也可享受更好的物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)。”張啟云說。