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??“中國地產巴菲特”，也走到了被法院強制執行房產的境地。

??近期，北京市一房產項目的16套別墅產品，上架于京東資產交易平臺進行司法拍賣，處置單位為上海金融法院，被裁定執行的原因是與東方資管的金融借款合同糾紛。截至6月3日拍賣結束，因無人出價而宣告流拍。

??詳細信息顯示，此次拍賣標的為位于北京市門頭溝區石龍西路28號院的16套獨棟別墅，分成16個標的進行拍賣，這些別墅建筑面積區間從1380平方米至2219平方米不等。其中，16棟別墅中起拍價最低價為5113萬元，對應的評估價格為7305萬元；最高價為8056萬元，對應的評估價格為1.15億元。

??除這些獨棟別墅外，該項目還有兩個標的上市法拍，其中，一處商業會所建筑，起拍價格3.20億元，評估價格4.57億元；一處土地使用權及在建工程起拍價格18.887億元，評估價格26.98億元。

??綜合來看，這18個標的物總評估價為46.88億元，總起拍價約32.82億元，較評估價值折價30%。

??雖然這些標的物被拆分開單獨進行競拍，但最終顆粒無收。目前，這些項目已經重新上架，預備進行二拍，但其中起拍最低價的別墅已降至4091萬元，別墅最高起拍價則為6446萬元；會所起拍價降至2.56億元。

??環球經緯律所律師方梓楠表示，“一拍流拍時，如果申請執行人不申請按拍賣保留價抵債，則會進入二拍環節。二拍最低會在一拍的基礎上降價20%起拍。如果二拍再次流拍，且申請執行人拒絕法院作價抵債的，還有三拍的機會。”

??中房報京津冀了解到，此次拍賣標的所在物業名稱為“長安壹號”，權利人為北京中駿房地產開發有限公司，該公司與閩系上市房企中駿地產并無任何關系。股權穿透信息顯示，這家公司由中融集團控股，創立者是有著“中國地產巴菲特”之稱的倪召興。

??一期產品網簽僅5套

??諸葛找房數據顯示，長安壹號位于北京市門頭溝區永定鎮西北環線，由北京中駿房地產開發有限公司開發，為半山法式純獨棟項目，占地面積為249400平方米，總戶數77戶，容積率0.32，綠化率50%。目前，在售戶型面積為建面1480～2200平方米，銷售均價110000元/平方米。

??另據北京市住建委官網查詢，北京中駿房地產開發有限公司所開發項目中，獲得銷售許可的僅有一個備案名為“中駿綠洲莊園”的項目，也就是長安壹號。該項目在2006年即拿到建筑工程許可，直到2012年才開始39棟一期產品的銷售，2016年獲批36棟二期產品的銷售許可。

??目前，該項目預售許可期限已到期，未售房屋不能進行預售合同網上簽約，需辦理初始登記并取得房屋所有權證后，方可現房銷售。

??據觀點網在長安壹號二期項目獲得預售許可時的報道，長安壹號曾經是門頭溝的最貴別墅，“別墅群模仿法國小皇宮建筑”，一期銷售每棟別墅售價都超過1.3億元。

??據了解，長安壹號最初的定位，并不是針對居住，而是瞄準私人藏品展示、企業會所、商務洽談等功能，要“搭建北京寶玉石文化博覽交易中心”，產權上亦可租可賣。項目內，展出著倪召興收藏的玉器、青銅器、瓷器、字畫、紫檀家具、油畫等藝術品。

??“先賣掉一部分別墅收回成本，而用另外一部分，打造成珠寶、油畫等收藏品的展示俱樂部，慢慢賺取租金。”倪召興當時如此規劃。

??不難看出，從長安壹號最初的拿地開發，就摻雜著老板的個人喜好以及劍走偏鋒的思路，他本人的資源也直接決定這個項目的最終命運。該項目一位銷售曾表示，“我們領導經常會帶人來看房，他是這個項目真正的銷售。公司里的其他人根本無法接觸到這么高端的購房人，只能由領導親自出馬。”

??然而，長安壹號開盤以來，市場并無太多成交傳出的聲音。北京市住建委官網顯示，長安壹號兩期項目中，一期產品僅有5套住宅完成網簽，成交樓面單價5萬元，成交面積2219平方米，套均總價1.11億元，二期產品未查詢到網簽記錄。

??值得注意的是，2016年，為了開發???????????長安壹號項目，北京中駿房地產開發有限公司作為借款人、上海中融公司和倪召興作為保證人，簽訂協議向東方資管上海市分公司借款30億元，后實際到賬26億元，約定最晚于2023年12月21日清償完畢。

??但由于北京中駿房地產開發有限公司經營不善，加之長安壹號項目銷售進展嚴重滯后，最后雙方對簿公堂，上海金融法院于2022年12月一審宣判北京中駿房地產開發有限公司償還26億元借款等費用，上海中融置業集團有限公司、杭州中融控股集團有限公司、倪召興承擔連帶清償責任。由于北京中駿房地產開發有限公司無力償還，就有了如今長安壹號多宗別墅等被法拍、變賣的結局。

??被執行總金額達36.04億元

??公開資料顯示，倪召興1956年7月出生于浙江，中融集團董事長，被人稱為“中國地產巴菲特”。歷史榮譽方面，倪召興曾被評為“中國商業房產十大推動力人物”；2009海南清水灣胡潤百富榜第80名；2008胡潤百富榜第61名；2008胡潤房地產富豪榜第22名等。2019福布斯中國400富豪榜排名第393位，財富值70.7億元人民幣。

??中房報京津冀通過互聯網檢索了解到，關于倪召興的信息十分有限，少數關于他的標簽是“神秘富豪”“房產大亨”等，但未能查到“中國地產巴菲特”這一稱呼的由來。至于倪召興和“中國地產巴菲特”的這一稱號，多位從事地產行業多年的人士對此的反應是，“不了解”，“聽都沒聽過”，“自封的吧”。

??在倪召興的對外自述中，他15歲開始當了十年茶農，25歲后的十年辦工廠、做貿易、合伙開辦地產公司。1991年，他和妻子龔建欣以1萬元的起始資金創立了一家房地產公司，這就是中融集團的前身。

??在杭州開發了9棟樓后，倪召興又于金融危機后樓市低迷的1999年，在上海陸家嘴以1億元的價格購買了3宗地塊，開發為上海中融碧玉藍天、中融恒瑞國際大廈、中融國際商場三個商辦項目，2007年其市場價值已猛增至60億元，這也是倪召興財富迅速積累的關鍵原因之一。

??此后，倪召興便繼續在房地產領域做進一步嘗試。中房報京津冀從中融集團官網了解到，除了2012年開工的杭州國際金融會展中心，中融集團名下還有中國三亞國際生命科學旅游城、香港·維多利亞山莊、美國·貝德福德莊園、柬埔寨海市蜃樓、英國水晶宮重建這五個僅有藍圖而尚未落地的項目，其中英國水晶宮項目流產，其他四個項目這些年也并未流出更多進度消息，外界無法窺知其開發能力。除房地產外，倪召興的業務觸角還延伸至其他領域，如2005年宣稱要在加拿大投資1.5億美元的石油開采項目，幾年之后便也再無更多消息。

??縱觀倪召興的過往的房地產投資史，可知他的地產邏輯是高舉高打，通過投資重大地產項目，來復制其早年憑借3宗地塊發家的成功。不過，倪召興后來操盤的許多大型項目，大多數如今都沒了音訊。

??天眼查顯示，目前，由倪召興擔任法人的北京中駿房地產開發有限公司，員工人數僅6人，涉及的限制消費令為99條，作為失信被執行人18條，被執行總金額達到36.04億元。倪召興本人目前也被限制高消費，近期有6條開庭公告警示信息。

??北京羅杰律師事務所專職律師、鄭州升達經管學院特聘導師屈軍政認為，“倪召興作為多家公司的法人，目前成為被執行人，會導致法人無法進行大額支出以維持業務運轉，造成企業日常運營受阻，長此以往會陷入危局。”

??方梓楠律師也表示，“企業家被列入限高名單，除會對個人生活消費造成不利影響外，也會影響其后續的商業經營動作。作為一種重大風險因素，企業從募資、貸款、招商到競標各個環節都會受到影響，也可能造成企業潛在風險的爆發，基于對企業持續經營或良性經營能力的不信賴，存在引起密集式維權的可能性。”

??中房報京津冀從中國裁判文書網上發現，有多則和北京中駿房地產開發有限公司有關的案件。以2023年2月23日裁定的案件為例，北京中駿房地產開發有限公司因和舒某的勞動爭議，被要求給付案款40.5萬元，但北京中駿房地產開發有限公司未實際履行。在查知其名下無可用銀行存款、未發現可供執行財產后，法院依法拍賣了北京中駿房地產開發有限公司機動車兩輛，甚至還對其所有的一塊和田玉進行拍賣，但兩次拍賣均因無人競拍而流拍。在法院窮盡財產調查措施之后，申請執行人舒某也只能同意終結本次執行程序。最后，此案未能執行的標的額為37.5萬元。

??值得注意的是，在該案件中，法院還依法輪候查封了北京中駿房地產開發有限公司名下不動產18套和名下土地使用權，但因為不具備處置條件，未啟動處置程序。這些房產和土地使用權，似乎恰好對應上了北京中駿房地產開發有限公司如今被二次司法拍賣的標的物。

??京東法拍網顯示，這批標的物的二次拍賣將于6月24日開始。至于再度拍賣能否有所斬獲，或許并不容樂觀。上海金融法院在前文中提及的一審判決書中就表示，“中駿公司名下的36處房產在司法拍賣中，即使遠低于評估價，也無人參與競拍”，“合理推斷長江壹號項目所涉房產嚴重缺乏流動性，實際價值遠遠低于評估價，即使案涉債務到期后，中駿公司將案涉抵押物拍賣用以歸還所欠款項，也極可能發生無人參與競拍導致抵押物難以變賣折現的風險。”

??屈軍政律師表示，“若法拍再流拍，中駿房地產公司財產無法及時變現，處理財產的難度增加，難破公司危局；公司財務和管理方面將會暴露更多問題，同時，將喪失投資者對公司的信心，削弱公司融資能力，公司資金流動受限并且信用受損，嚴重影響公司發展前景。”

??關于別墅法拍情況以及公司財務狀況，中房報京津冀多次致電中融集團官網預留的電話，但一直處于無人接聽狀態。