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??下調(diào)存量房貸利率呼聲越來越高。

??伴隨著“5·17新政” 取消貸款利率下限后，新發(fā)房貸利率已降至“3”字頭，四大一線城市也已全部跟進(jìn)，但存量房貸利率卻依然高企，這讓不少存量房業(yè)主直言被“背刺”。

??“新政策只照顧到了新購(gòu)房者，難道我們就不需要減輕還貸壓力嗎？希望盡快取消加點(diǎn)。”存量房業(yè)主李先生抱怨道，自己的商貸利率是LPR+55個(gè)基點(diǎn)，他的朋友剛剛買了新房，享受到了最新的政策紅利，不僅首付比例降低了，房貸利率還降為了LPR-45個(gè)基點(diǎn)即3.5%。

??較大的利息差之下，部分存量房業(yè)主考慮提前還貸。“雖然這并不是最理想的解決方案，但可以減輕部分利息負(fù)擔(dān)。”李先生表示。

??存量房業(yè)主王女士則選擇了不同的應(yīng)對(duì)方式。由于沒有足夠的積蓄提前還款，她計(jì)劃將經(jīng)營(yíng)貸騰挪用于償還房貸。王女士解釋說：“經(jīng)營(yíng)貸利率比房貸利率要低很多，這樣也可以減輕還款壓力。”

??銀行可否下調(diào)存量房貸利率？多位受訪人士在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，根據(jù)現(xiàn)行政策和規(guī)定，銀行并沒有義務(wù)或要求下調(diào)存量房貸利率。

??“但未來房貸利率還是可能會(huì)下調(diào)。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，首先，如果提前還貸的現(xiàn)象較為普遍，這將是一個(gè)重要因素；其次，如果央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及商業(yè)銀行貸款利率，包括MLF（中期借貸便利）和其他再貸款利率等，銀行也有可能會(huì)相應(yīng)調(diào)整房貸利率。

??政策紅利下的存量房貸者

??“坐標(biāo)深圳，貸款一樣的金額，現(xiàn)在新購(gòu)房者月供比我少2000元。”6月初，有讀者留言呼吁公平對(duì)待，降低存量房貸款利率。

??存量房貸款利率多由5年期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）和加點(diǎn)兩部分組成，其中基準(zhǔn)部分隨5年LPR變化浮動(dòng)，加點(diǎn)部分則在合同期限內(nèi)固定不變。李先生是一位在北京工作的工程師，3年前其所購(gòu)買的商品房商業(yè)貸款利率就是LPR+55個(gè)基點(diǎn)，總貸款額248萬元，月供達(dá)14788元/月。

??今年5月17日，中國(guó)人民銀行召開了一次重要會(huì)議，宣布了進(jìn)一步降低首付比例和房貸利率的政策。這一消息令很多新購(gòu)房者歡欣鼓舞，他們可以以更低的利率買房。然而，對(duì)于李先生這樣的存量房貸者來說，情況卻截然不同。

??會(huì)議結(jié)束后，各地迅速落實(shí)了這些政策，新發(fā)房貸的利率顯著下降，而存量房貸的利率卻沒有同步下調(diào)。李先生的房貸利率依然保持在4.75%，新購(gòu)房者則享受到了3.5%的低利率，這讓他感到十分不滿，“我們這是被‘背刺’了啊！”

??近1年來，“提前還貸”現(xiàn)象持續(xù)升溫。和妻子商量后，李先生也決定提前還款以減輕利息負(fù)擔(dān)。“如果提前還款，我們要壓縮家庭開支，比如取消了原計(jì)劃的家庭旅游。”

??存量房業(yè)主王女士則選擇了一條不同的道路。2020年，王女士購(gòu)買了一套二手房，總價(jià)約250萬元，商貸150萬元，商貸利率5.3%，月供超過8000元。

??在聽到信貸人員介紹的“經(jīng)營(yíng)貸置換房貸”辦法時(shí)，王女士很快來了興趣。“最近經(jīng)常接到銀行電話推銷年利率2.8%的低息貸，稱可以通過經(jīng)營(yíng)貸款來來償還房貸。”

??信貸人員告訴她，經(jīng)營(yíng)貸是商業(yè)銀行針對(duì)中小企業(yè)或個(gè)體工商戶推出的貸款產(chǎn)品，目的在于減輕企業(yè)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)的負(fù)擔(dān)，“商貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，都是通過正規(guī)銀行放款的，絕對(duì)安全”。

??“需要我準(zhǔn)備一個(gè)1年以上的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，向銀行遞交相關(guān)材料進(jìn)行面簽，銀行出評(píng)估后再準(zhǔn)備去補(bǔ)充遞交流水、公章、上下游合同等材料，銀行放款之后解押上家銀行，抵押下家銀行。”王女士告訴記者，信貸人員給了她一份年化2.95%固定利率、20年期等額本息，金額110萬元的經(jīng)營(yíng)貸貸款方案。

??即使名下沒有公司，信貸人員也會(huì)協(xié)助辦理相關(guān)材料，100萬元以上的貸款只需要付1%的手續(xù)費(fèi)即可。“與商貸相比，經(jīng)營(yíng)貸每月少還2000多元的利息，還貸壓力會(huì)小很多。” 王女士表示。

??存量房貸利率會(huì)調(diào)整嗎

??盡管購(gòu)房者對(duì)于下調(diào)存量房貸利率的呼聲越來越高，但銀行卻表現(xiàn)得相當(dāng)謹(jǐn)慎。

??某國(guó)有商業(yè)銀行負(fù)責(zé)信貸的工作人員告訴記者，主要是因?yàn)樯婕按罅康拇媪抠J款，一旦調(diào)整，將對(duì)銀行的利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響。此外，銀行在貸款利率調(diào)整上的靈活性有限，需要考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、資金成本等多方面因素。

??該工作人員進(jìn)一步解釋，銀行的存款利率和貸款利率是相互關(guān)聯(lián)的，如果大規(guī)模下調(diào)存量房貸利率，銀行的利息收入將大幅減少，這可能導(dǎo)致銀行的資金成本增加，進(jìn)而影響其運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性。

??而提前還貸使銀行的資金流動(dòng)性受到影響，收益預(yù)期也受到較大影響，銀行對(duì)于“提前還貸潮”也并不感到輕松。

??實(shí)際上，根據(jù)現(xiàn)行政策和規(guī)定，銀行沒有義務(wù)下調(diào)房貸利率。“購(gòu)房人與銀行之間的貸款協(xié)議受合同法保護(hù)，這是契約精神的體現(xiàn)。”李宇嘉表示，雙方在簽訂貸款合同時(shí)，已經(jīng)約定了具體的利率，這是一個(gè)市場(chǎng)化的合同。因此，銀行沒有義務(wù)向購(gòu)房者讓利。

??此前，深圳市住房和建設(shè)局、人民銀行深圳市分行、金融監(jiān)管總局深圳監(jiān)管局在回復(fù)市民咨詢時(shí)就曾明確表示，2024年5月29日之前發(fā)放的個(gè)人住房貸款，執(zhí)行當(dāng)時(shí)深圳利率下限政策。

??但多位研究人士建議政策的制定需要與時(shí)俱進(jìn)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)鼓勵(lì)銀行根據(jù)市場(chǎng)化、法治化原則與借款人協(xié)商調(diào)整利率，以更好地適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求。

??此前，我國(guó)曾兩次調(diào)整存量房住房利率，一次是2008年，另一次是2023年，其原因也與提前還貸增多及新發(fā)房貸及存量房貸息差較大等因素有關(guān)。

??未來存量房貸利率是否會(huì)有下調(diào)的可能性？李宇嘉認(rèn)為，如果提前還貸的現(xiàn)象變得非常普遍，未來存量房貸利率有可能會(huì)下調(diào)。此外，如果央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、對(duì)商業(yè)銀行的貸款利率以及中期借貸便利（MLF）和其他再貸款利率等，銀行的資金成本降低后，也有可能調(diào)整房貸利率。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，在市場(chǎng)利率持續(xù)下行、政策導(dǎo)向支持降低居民負(fù)擔(dān)、以及銀行為了維持客戶關(guān)系和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的情況下，未來存量房貸利率下調(diào)的可能性存在。

??但柏文喜也提出，存量房貸利率下調(diào)可能帶來一定消極影響，例如壓縮銀行的凈息差，影響銀行的利潤(rùn)水平；可能引發(fā)資產(chǎn)負(fù)債管理的難度增加；以及對(duì)金融市場(chǎng)穩(wěn)定性構(gòu)成一定挑戰(zhàn)。