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陣地丨重點八城率先回穩,其余城市仍需大力去庫存

市場 2025-01-06 08:56:44 來源:丁祖昱評樓市

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??2024年四季度,房地產行業迎來核心指標企穩。

??10月以來全國新房月度網簽面積連續同環比保持增長,一手房成交占比持續回升,70城房價年末迎來收窄。

??“丁祖昱評樓市”2025年度發布會上預判,預計2025年上半年止跌基本完成,有八個城市各項指標表現較佳,并將在2025年率先回穩。

??除了這八個城市,余下多數二三線城市短期內庫存高企,接下來仍將大力推行去庫存、降風險,市場修復仍有待核心城市傳導。

??過去一年,去庫存成為行業出清的重要任務,在一系列政策支持下,典型城市庫存指標明顯好轉。

??從狹義庫存來看,樣本城市中多數狹義庫存規模有所下降,2024年壓降規模最大的五個城市分別為鄭州、青島、佛山、東莞和南京。其中鄭州庫存規模減少了214萬平方米排在典型城市首位,東莞變化幅度最大,庫存降幅同比下降25%。

??少數明顯上升的上海、成都、西安,均為當前新房市場去化表現較好的城市。

??從去化周期來看,受新房交易流速下降影響,九成樣本城市消化周期較2023年有所上升,超過一半的城市消化周期在18個月以上。

??在去庫存降風險的行業大趨勢下,新房成交大于土地成交,已經成為2024年絕大多數城市去庫存的常態。

??從長期庫存來看,深圳、重慶、東莞等7個城市表現突出,2024年宅地成交建面不到新房成交規模的一半,相當于長期去化周期降低了6個月以上,極大減輕了城市的庫存風險。

??典型如深圳,2024年新房成交492萬平方米,而宅地成交建面只有89萬平方米,長期庫存下降403.6萬平方米,按2024年的新房成交流速計算,相當于廣義消化周期降低了9.8個月。

??“丁祖昱評樓市”2025年度發布會分析,基于庫存風險等8個維度45個細分指標判斷,杭州、上海、成都、西安等八個城市各項指標表現較佳,將在2025年率先回穩。

??杭州、上海、成都、西安屬于第一梯隊,短期內市場熱點恒熱,在政策“托舉”下使得市場短期尚能保溫。四城在2024年均大幅減少了土地規模供應,進一步壓降城市消化周期,其中杭州核心板塊消化周期僅為4.5個月,上海也僅為12.6個月。

??天津、深圳等為第二梯隊,經歷了前期深度調整,新房項目來訪、認購,二手房成交量等短期內都出現激增現象,預期市場仍在持續修復。

??合肥、北京等主要是基于低庫存現狀,只要銷售好轉,市場便能迅速恢復,潛力較大。

??相較而言,余下多數二三線城市短期內仍處于庫存高企,去化緩慢的調整期。典型城市如果能夠保持2024年的去庫存進度,2025年東莞、鄭州、蘇州、佛山、南京等城市狹義消化周期有望重回18個月以內,回歸到合理的范圍之內,長春、常州、南寧的去化壓力也有望持續改善。

??得益于年內中央穩市場舉措的出臺,以及各地主管部門的積極落地執行,供小于求已經成為了城市新房市場的常態,并通過保障房售出、收購閑置項目等方式進一步促進庫存指標的下降,去庫存、降風險進程正在快速推進。

??相比率先回穩的八個城市,多數城市進入回穩期或許稍晚,但去庫存的力度并未有所減弱,隨著越來越多城市達成階段性的去庫存目標,市場信心有望隨之回升,并成為2025年行業筑底企穩的關鍵力量。 

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