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??中房網訊（亞晨/文）回顧8月，中房網（微信公眾號：zhongfangwang）分別從“政策、市場、土地、金融、企業、聲音”等六方面帶您一同回顧八月份以來的房地產大事件。

??政策

??入選事件

??8.20座談會告訴我們，防控風險是房地產行業下半年的主要方向

??住建部又召集了6個城市開會，釋放了什么信號

??發改委：酒店、商場等房地產項目不屬于基礎設施REITs試點范圍

??全國房地產政策變動監測報告（8月）

??8月20日，住建部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，這也是繼7月24日召開的“房地產工作座談會”不到一個月后，又一次較高規格的房地產行業座談會。本次座談會指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。本次座談會還強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。結合幾次會議精神大概能夠看出，防控風險應該是房地產行業下半年的主要方向，房地產融資收緊也將是大概率的趨勢。[詳情]

??8月26日，住建部召集沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等六個城市政府及所在省（自治區）住房和城鄉建設廳負責人，在北京召開部分城市房地產工作會商會。會議要求，切實落實城市主體責任，提高工作的主動性，及時采取針對性措施，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。要高度重視當前房地產市場存在的突出問題，始終繃緊房地產市場調控這根弦。要堅持問題導向，精準施策，從源頭上解決問題。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房。要整頓規范市場秩序，做好輿論和預期引導。會議指出，落實省級監控和指導責任，加強對轄區內城市房地產市場監測和評價考核，及時發現新情況、新問題，加大指導力度，指導城市采取針對性措施，確保城市主體責任落到實處。值得注意的是，自7、8月份以來，中央和部委已經召開了多次房地產相關會議，這也進一步體現了監管層穩定市場的導向，而那些近期樓市火熱的城市，未來都存在政策收緊的可能。[詳情]

??8月3日，國家發改委發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，支持位于國務院批準設立的國家級新區、國家級經濟技術開發區范圍內的基礎設施項目，并優先支持基礎設施補短板項目，鼓勵新型基礎設施項目開展試點。《通知》指出，試點項目應滿足以下條件：位于國家發展改革委確定的戰略性新興產業集群，或《中國開發區審核公告目錄（2018年版）》確定的開發區范圍內。業態為研發、創新設計及中試平臺，工業廠房，創業孵化器和產業加速器，產業發展服務平臺等園區基礎設施。項目用地性質為非商業、非住宅用地。值得注意的是，《通知》強調，酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬于試點范圍。

??中房研協測評研究中心監測統計，2020年8月地方出臺房地產調控政策32條，較上月明顯減少。其中，寬松性政策11條，緊縮性政策20條，中性政策1條。在近期中央層面多次強調堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的背景下，8月地方調控延續“松少緊多”的特點。[詳情]

??市場

??入選事件

??288城房價：近六成城市一手房價格上漲

??8月份27個重點城市住房租賃價格下跌

??8月份商品房銷售繼續回暖

??從百城的庫存看，調控效應逐漸顯現

??易居企業集團、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心發布的《2020年8月中國城市住房價格288指數》報告顯示，其監測的全國288個地級以上城市房價變動趨勢的“中住288指數” 為1554.8點，較上月上升7.1點，環比上漲0.46%，同比漲幅為0.73%。在中國房地產測評中心監控的288個主要城市中，共有168個城市一手房價格指數環比出現上漲，上漲城市數量相比上月增加45個城市。其中，鞍山（6.70%）、忻州（5.12%）、大連（4.85%）和莆田（4.85%）四個城市漲幅居前。[詳情]

??由易居企業集團、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心、華東師范大學東方房地產研究院三方共同發布的《2020年8月中國城市住房租賃價格指數報告》顯示，8月份中國城市租賃價格指數為1042.0點，較上月下降0.8，環比下降0.08%，同比跌幅0.11%。根據報告顯示，共有27個重點城市指數環比均呈現不同程度下跌。其中，濟南（-0.63%）、西寧（-0.59%）和廣州（-0.54%）跌幅居前。[詳情]

??國家統計局公布的《2020年1-8月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1-8月份全國房地產開發投資88454億元，同比增長4.6%，增速比1-7月份提高1.2個百分點；商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5個百分點；商品房銷售額96943億元，增長1.6%，1-7月份為下降2.1%。從1-8月份全國房地產數據來看，體現為“走出低谷、逐漸復蘇、欣欣向榮、好于預期”的導向。[詳情]

??上海易居房地產研究院發布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至8月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48438萬平方米，環比增長0.8%，同比增長7.5%。從數據上看，最近三個月全國百城庫存呈現了環比攀升的態勢。具體到各城市，截至8月底100個城市中有69個城市庫存出現了同比正增長現象。總體看，庫存同比上升的城市數量更多。易居研究院分析，部分熱點城市類似杭州和成都，去年的庫存絕對規模并不高，所以今年預售證發放節奏加快的情況下，庫存數據也容易反彈。對于此類房價略偏熱的城市來說，庫存數據上升，有助于抑制房價過快的上漲。[詳情]

??土地

??入選事件

??前8月百城土地成交量超去年同期，地價漲幅走出偏熱區間

??上海易居房地產研究發布的報告顯示，1-8月份全國100個城市居住用地成交面積為42083萬平方米，同比增長6.8%。全國100個城市居住用地價格為6060元/平方米，同比上漲9.3%。從今年前8月全國百城居住用地成交看，保持了V型走勢，總體上處于回暖的通道。其中，二線城市逐漸復蘇，即將走出負增長區間，包括武漢等城市的表現值得肯定。從地價走勢看，漲幅控制在個位數水平，總體上體現了風險可控的導向。[詳情]

??金融

??入選事件

??最高法：民間借貸利率司法保護上限為LPR的4倍

??央行明確堅持貨幣政策“三不變”

??部分銀行收緊二次房抵貸

??8月20日消息，最高人民法院舉行新聞發布會，正式發布新修訂的《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》。最高人民法院審判委員會副部級專職委員賀小榮表示，最高人民法院在認真聽取社會各界意見并征求金融監管部門意見建議的基礎上，經院審判委員會討論后決定：以中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心每月20日發布的一年期貸款市場報價利率（LPR）的4倍為標準確定民間借貸利率的司法保護上限，取代原《規定》中"以24%和36%為基準的兩線三區"的規定，大幅度降低民間借貸利率的司法保護上限，促進民間借貸利率逐步與我國經濟社會發展的實際水平相適應。以2020年7月20日發布的一年期貸款市場報價利率3.85%的4倍計算，民間借貸利率的司法保護上限為15.4%，相較于過去的24%和36%有較大幅度的下降。

??我國經濟已在全球實現了率先復蘇，下一階段，貨幣政策將如何發力，是否會出現轉向，是否會有所謂的“退出”，這是當前市場普遍關注的問題。在8月25日國務院新聞辦公室舉行的國務院政策例行吹風會上，金融監管部門傳遞出貨幣政策“三不變”的信號，即：穩健貨幣政策的取向不變，保持靈活適度的操作要求不變，堅持正常貨幣政策的決心不變。[詳情]

??近期，部分股份銀行再度停辦住房二次抵押貸款業務，剛露出復蘇苗頭的二次房抵貸如今再次收緊。對于銀行而言，二次房抵貸的利率較高、利潤可觀，加上房價處于持續上漲階段，住房又算是優質抵押品，去年以來，有部分銀行重啟了相關業務。不過，目前大多數銀行都不再提供二次房抵貸業務，雖然工商銀行、建設銀行、民生銀行、平安銀行等部分銀行仍可辦理相關業務，但需要在同一貸款銀行進行。另外，不同地域的銀行之間也有差異。盡管監管部門并未叫停上述業務，但因風險考量，銀行開辦這項業務“時松時緊”。無論是二次房抵貸，還是房抵貸（已結清貸款的住房抵押貸），今年其資金流向仍是監管嚴查重點。

??企業

??入選事件

??前八月房企銷售目標完成率排行榜出爐

??“三道紅線”控制房企負債規模

??2020年1-8月中國房企銷售TOP100排行榜

??2020年1-8月中國房企新增貨值TOP100排行榜

??進入下半年，房企開始業績“搶收”。經歷了淡季不淡的7月份以后，百強房企8月份迎來了新一輪業績增長。從中房網監測的43家房企銷售情況來看，有4家房企銷售目標完成率在七成以上。整體上，1-8月份房企銷售目標完成率均值為60.74%，相比前七月整體提升了9.3個百分點。[詳情]

??8月份，有消息稱“央行出臺‘345’規則，旨在控制房地產企業有息負債規模”的消息引起業內廣泛關注。具體規則為設置“三道紅線”：一是剔除預收款后的資產負債率大于70%；二是凈負債率大于100%；三是現金短債比小于1倍。根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔，以有息負債規模作為融資管理的操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降一檔，上限增加5%。“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。據悉，“控制房企有息負債規模“已成為銀行開展涉房業務的“潛規則”。某銀行金融市場部負責人表示收到了監管指導，房地產業務規模只減不增。

??克而瑞研究中心發布的報告顯示，2020年8月，TOP100房企實現銷售操盤金額9761.7億元，較7月環比增長4%。單月業績同比自4月轉正后也逐月回升，本月進一步提升至30.7%。從累計操盤銷售來看，百強房企1-8月整體業績同比增長6.2%，累計業績增速自7月首次回正后繼續提升。截至8月末，有近7成房企累計業績超過去年同期，實現同比增長。[詳情]

??克而瑞研究中心發布的報告顯示，截止至8月末，新增貨值百強門檻為148.55億元，新增土地價值、新增土地建面的百強門檻分別為51.54億元和92.75萬平方米，三項指標較去年同期均有較大程度的提升，尤其拿地價值百強門檻同比漲幅達到近4成。本月恒大、碧桂園、融創位列新增貨值TOP3，其中恒大和碧桂園年內新增貨值已超過4000億，新增貨值TOP10房企中有9家年內新增貨值突破2000億，新增貨值超千億房企達到23家，較上月新增4家。[詳情]

??聲音

??入選事件

??郭樹清：房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”

??王信：需警惕房地產相關潛在風險

??孫宏斌：現在是土地市場風險最大的時候

??林中：2020下半年房地產市場需求疲軟，壓力較大

??8月16日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在《求是》雜志刊發文章稱，近年來，防范化解金融風險攻堅戰取得關鍵進展。突如其來的新冠肺炎疫情，嚴重影響國內國際經濟正常運轉，增加了許多新的金融風險和挑戰。經過前期持續努力，金融風險總體趨于收斂，金融體系韌性明顯增強。不僅成功避免了風險隱患向金融危機演變，也為應對各種復雜局面創造了寶貴的政策空間和回旋余地。對于房地產方面，郭樹清提到，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。近年來，各地區各部門根據“房住不炒”和“一城一策”精神，優化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地產市場。2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降12個百分點，新增房地產貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。既滿足房地產行業平穩發展的正常需要，又避免因資金過度集中出現更大風險。

??8月30日，中國人民銀行研究局局長王信表示，我國金融風險由前幾年的快速積累逐漸轉向高位緩釋，但金融風險正在呈現一些新的特點和演進趨勢。要平衡好推進改革、加強監管、防范道德風險與保持經濟平穩運行之間的關系，在加快金融改革開放中保持金融穩定。王信提及了幾個重點領域的風險，包括部分中小金融機構風險、地方政府性債務風險、房地產市場風險和境內外金融風險疊加共振可能性增大。針對房地產市場風險，他表示，隨著調控措施逐步到位，房地產市場逐步向理性回歸，總體保持穩定，但需警惕相關潛在風險。王信認為，即使面臨新的形勢和挑戰，依然要堅定不移地加快金融改革開放，在這個過程中通過各種政策措施來保持金融穩定。

??融創中國董事會主席孫宏斌表示，上半年整個房地產銷售市場偏軟、回升冷熱不均，下半年銷售市場壓力偏大。而土地市場方面，今年總體公開市場土地偏熱，原因主要是有些公司土儲量不夠，孫宏斌認為，“現在是土地市場風險最大的時候，土地拍得貴，不是很好的拿地時機。”

??針對2020下半年房地產市場態勢，旭輝控股董事局主席林中表示，第一，中國下半年房地產從總體來看還是應該以平穩為主，量價相對比較平穩一點；第二，未來房地產應該會城市分化、結構分化，有的城市熱一點，有的城市冷一點，但是都不會出現大起大落；第三，還是要非常小心，下半年需求比較疲軟，疫情對經濟的影響一定會反映到房地產需求上面來。再加上沒有采用需求側的刺激，有可能到第四季度地產的供應量比較大，需求比較疲軟，市場的壓力還是比較大。