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??房企融資困局仍未得到根本解決。

??2023年80家典型房企全年的融資總量同比下降28%。

??進入2024年，房地產(chǎn)金融支持政策加速出臺。

??1月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求。

??截至1月底，第一批房地產(chǎn)項目“白名單”陸續(xù)出爐并已推送給商業(yè)銀行，共涉及房地產(chǎn)項目3218個，商業(yè)銀行向27個城市83個項目發(fā)放貸款共178.6億元。

??“白名單”雖為房企融資開閘，但并非所有的房企或房地產(chǎn)項目都能獲得金融機構(gòu)融資，各大銀行對于房地產(chǎn)業(yè)貸款態(tài)度仍然謹慎，考慮到上半年房企償債壓力仍大，金融支持政策還需加速落地，解決最后一公里瓶頸。

??對于房企而言，需把握好當前政策利好的窗口期，調(diào)整企業(yè)營銷策略，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

??2024年以來，房企的融資環(huán)境利好頗多，優(yōu)質(zhì)項目以及民營房企的融資需求得到了較高的關(guān)注。

??1月12日，住建部、金監(jiān)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求。僅半個月后的26日，住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會，加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效。

??即便是春節(jié)期間，包括安徽、湖北等地仍在落實房地產(chǎn)融資白名單，并下發(fā)相關(guān)貸款。

??據(jù)新華社消息，截至1月底，26個省份170個城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，提出了第一批房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及房地產(chǎn)項目3218個。第一批房地產(chǎn)項目名單中，84%的項目屬于民營房企和混合所有制房企開發(fā)的項目。商業(yè)銀行接到名單后，按規(guī)程審查項目，已向27個城市83個項目發(fā)放貸款共178.6億元。

??1月24日，央行、金監(jiān)總局印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，貸款資金用途拓展至存量開發(fā)業(yè)務(wù)及債務(wù)還貸，抵押率也有提升。

??整體來看，政策窗口期已至，但落地效果仍然有待觀察。

??值得注意的是，“白名單”只是推送名單，最終的決定權(quán)在金融機構(gòu)，當前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險仍在出清的過程中，各大銀行對于房地產(chǎn)業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹慎。房企需要把握好當前政策利好的窗口期，調(diào)整企業(yè)營銷策略，加快項目去化。

??當前多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

??2023年全年典型80家房企新增融資總額5692億元，同比下降28%。至此，房企融資總量已連續(xù)三年負增長。首次負增長出現(xiàn)在2021年，彼時下降24%，2022年融資規(guī)模下滑趨勢進一步擴大，全年減少了34%，且融資總額自2016年以來首次跌落萬億以下。

??2024年1月，在融資支持政策作用下，65家典型房企的融資總量環(huán)比增加25.5%，發(fā)債規(guī)模環(huán)比增加27.4%。

??從債務(wù)到期來看，2023年房企債券到期總規(guī)模為6968億元，而發(fā)行規(guī)模僅為2927億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模138%，這也意味著房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。

??2024年一、二季度仍是到期高峰，到期規(guī)模均在1500億以上，上半年房企的債務(wù)壓力依然較大。1月共有18筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為402億元，環(huán)比增長17%，2月將有19筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為394億元，環(huán)比減少2%。

??近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產(chǎn)銷售仍未全面復(fù)蘇，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，流動性問題仍需要行業(yè)注意。

??近期融資政策迎來窗口期，但融資政策的寬松仍要有實際的落地，才能對房企形成有力支持。

??從1月房企發(fā)債情況來看，有12家房企成功發(fā)行債券，較上月減少1家，發(fā)行量最大的企業(yè)是保利發(fā)展，共發(fā)行了2筆25億元中期票據(jù)和1筆25億元的超短融。發(fā)債企業(yè)范圍并未有實際意義上的擴大。

??出險房企仍難以得到銀行貸款。進入各地房地產(chǎn)項目融資“白名單”的包括多家出險房企旗下項目，但已確定獲得金融機構(gòu)融資的項目并不多。

??當前各大銀行對于房地產(chǎn)業(yè)貸款的態(tài)度謹慎，由于銀行辦理貸款抵質(zhì)押擔(dān)保時，優(yōu)先選取價值相對穩(wěn)定、變現(xiàn)能力較強的擔(dān)保物，一般不接受不易變現(xiàn)、不易辦理登記手續(xù)或價格波動較大的擔(dān)保物。而大多出險房企能用于抵押貸款的標的較少，在市場化機制下仍不太可能取得銀行貸款。

??對于仍能正常運營的房企而言，當務(wù)之急仍是把握好當前政策利好的窗口期，調(diào)整企業(yè)營銷策略，加快項目去化。同時，也要對企業(yè)的土地儲備進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。

??具有多元化業(yè)務(wù)的房企還可以加快轉(zhuǎn)型進程。近期REITs發(fā)行迎來多個利好，如滬深交易所同意5家險資試點開展ABS及REITs業(yè)務(wù)，證監(jiān)會將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施。擁有優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目的房企運營商們可以借助公募REITs 加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理服務(wù)商，對于房企走出行業(yè)困境具有重要意義。

??2024年以來融資支持政策持續(xù)利好，但整體行業(yè)融資面仍然疲軟，上半年房企債務(wù)壓力依然較大，房企需抓住近期政策利好窗口。

??在政策支持下，房企融資面也出現(xiàn)一些積極變化，1月典型房企融資和發(fā)債規(guī)模環(huán)比有所回升，但持續(xù)性仍有待支持政策的加速落地。

??后續(xù)政策如果能落實，房企融資環(huán)境將得到改善，然而對于出險房企來說，還將依賴行業(yè)基本面的企穩(wěn)。