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??2024年房地產融資政策進一步寬松，中央首次定調房地產“止跌回穩”，同時加大白名單項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地，成為政策主要支持方向。

??進入第四季度，房地產貸款投放速度加快，金融監管總局召開的2025年監管工作會議顯示，2024年“白名單”項目審批通過貸款超5萬億元，全年累計處置不良資產超3萬億元。

??2024年，房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協調機制“白名單”，但非銀融資規模仍未改變下滑趨勢，多數民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。

??2024年房企債券到期規模達4829億，而發行規模僅有2209億，由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下2025年房企的債務壓力同樣較大，債務到期規模甚至高于2024年。

??2024年1月中央推行了房地產融資協調機制，此后各地政府紛紛推進落實。3月22日，隨著國務院常務會議召開，提及優化房地產政策，系統謀劃相關支持政策等，再次釋放了房地產行業政策持續放松信號。

??9月24日，國新辦舉行新聞發布會，央行推出多項重磅政策，包括降準、政策利率下調、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續期“金融16條”等。9月26日，中共中央政治局召開會議。會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。

??10月17日，人民銀行表示，允許政策性銀行、商業銀行向有條件的企業發放貸款，收購存量土地，人民銀行提供必要的再貸款支持。11月8日，財政部表示支持專項債券回收閑置存量土地、新增土地儲備；央行表示積極支持收購存量商品房用作保障性住房；11月廣東首筆收購存量住房用作安置房的專項借款資金落地廣州；此后佛山也獲得購買安置房專項借款11.9億元。

??2024年第四季度，房地產貸款投放速度加快，合規項目推進成為當前工作核心。根據2025年1月12日，金融監管總局召開的2025年監管工作會議。2024年“白名單”項目審批通過貸款超5萬億元，全年累計處置不良資產超3萬億元。

??值得注意的是，2024年中國公募REITs也正式邁入常態化發展新階段，朝著規范化和成熟化的方向不斷發展。2024年2月8日，上海證券交易所和深圳證券交易所均發布《關于做好公開募集基礎設施證券投資基金2023年年度報告披露工作有關事項的通知》，在基礎設施REITs年度報告的信息披露、披露時間以及重點披露事項等多方面進行了明確指導。4月12日，國務院出臺了《關于加強監管防范風險推動資本市場高質量發展的若干意見》，提及要研究制定不動產投資信托基金管理條例；落實并完善不動產投資信托基金等稅收政策。

??7月26日，國家發展改革委公布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（1014號文），部署推進REITs常態化發行工作。1014號文適當擴大了底層資產的行業范圍，增加了清潔高效的燃煤發電、養老設施等資產類型，把旅游景區放寬到了AAAA級，把商業街區、商業綜合體家居、建材、紡織等各類專業市場項目等消費基礎設施納入試點范圍，并允許園區、消費、文旅基礎設施配套的酒店、商辦、底商在一定條件下入池。與此同時，取消了此前試點階段對項目收益率的硬性要求；并大幅放松回收資金的使用要求。1014號文的出臺，進一步推動了公募REITs產品的審核效率，較大程度提升公募REITs的市場容量，同時也滿足了社會各方期待與訴求，標志了我國公募REITs已從試點階段轉變為了常態化發行階段。

??在政策利好不斷加碼的背景下，截至2024年底，2024年已有29只公募REITs完成了上市，募集資金總額為655億元，創下了近年來的新高，同時我國公募REITs已上市的總規模也達到了1660億元。

??2024年，房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協調機制“白名單”，但非銀融資規模仍未改變下滑趨勢，多數民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。從歷年65家典型房企的融資總量來看，2024年融資總量為4823億元，同比下降28%，已連續四年持續下滑。從各季度表現來看，第三季度融資規模最高達1586億元，同比上升1%；其余季度同比跌幅均超30%。

??從企業的債券類融資成本來看，境外債券融資成本為4.18%，較2023年全年下降較快；這主要是由于2024年僅監測到越秀地產與五礦發行境外債券，票息區間在4%至4.6%?？梢?，目前境外債仍處于冰封狀態，僅極少數房企有在境外發行債券的情況，故而造成統計基數較小，融資成本與往期偏差較大。

??境內債券融資成本2.91%，較2023年全年繼續下降了0.55個百分點。境內債券融資成本不斷下降，一方面是由于2024年貨幣環境相對寬松，LPR持續下調；另一方面，發債主體大多數為國企央企及優質民企，這類企業融資優勢較為明顯，如發債較多的保利發展、金隅集團、華潤置地等等。受境內債券融資影響，2024年整體新增債券類融資成本2.93%，較2023年全年下降0.64個百分點。

??從各梯隊發債表現來看，2024年TOP10房企的發債總量為826億元，同比下降14%，TOP10房企的平均發債額為165億元，是各梯隊中最高的；從融資成本來看，TOP10房企僅為2.61%，同比略下降了0.39個點，處于各梯隊相對低位。

??此外TOP11-30與TOP51+梯隊的房企，發債規模均發生大幅下滑，按同期比分別下滑62%及52%；其中TOP51+梯隊房企的融資成本下降明顯，按同期比下降了1.59個百分點。這主要是因為TOP51+梯隊房企發債較少，且發債企業多為國企央企。

??從企業的性質分類來看，2024年國企、央企的發債量為1911億元，同比下滑了29%；民營企業發債量為191億元，同比大幅下降82%；混合所有制房企發債量為107億元?？梢钥闯龈黝惙科蟮陌l債量均出現了一個大幅的下滑，但民企發債量下降更快。在此背景下，央國企發債的占比自2020年出現了大幅上升，2024年更是升到了86%，達到歷年最高點。

??而從成本上來看，國企、央企2024年的融資成本為2.77%，而民營企業則為3.82%，兩者之間的差距達到1.05個百分點；此外混合所有制房企的融資成本出現了較大上升至4.18%。在當前融資環境下，有用充足抵押物及其他增信措施的優質房企更能夠在政策扶持中受益，同時也能夠獲取更多的低息借款。

??自房地產行業出現債務違約潮至今，不少出險房企仍在當前的深度調整中積極自救，部分房企在債務重組方面已取得重要進展。目前富力地產、華夏幸福、花樣年、融創中國、中國奧園等企業基本完成境內和境外債務的整體重組或展期；而龍光集團、遠洋集團、時代中國以及碧桂園也已基本完成境內債券的展期；此外，禹洲集團、中梁控股、當代置業、綠地控股也已完成境外債的重組或展期。

??2024年第四季度不少房企的境外債重組迎來重大進展。11月25日，遠洋集團境外債重組方案已經獲得投資人必要同意，下一步將分別交由香港法院和英格蘭法院進行裁決，以決定方案是否獲得通過。11月28日，旭輝集團披露約87%債權人簽署或加入境外債重組協議；佳兆業披露重組方案計劃12月19日于香港法院聆訊；12月13日，世茂集團公告境外債重組獲80.72%債權人支持。

??但完成債務重組并非意味著房企就能夠回歸正常經營狀況。在銷售疲軟、市場信心不足的當下，不少重組成功的房企仍然面臨財務困難，不排除未來出現二次違約風險。

??值得注意的是，金科股份的破產重整迎來了關鍵性進展。自從2023年5月金科股份被債權人申請重整；2024年2月金科股份正式向法院提交重整申請。2024年11月22日，金科股份發布重整投資人遴選結果，確認上海品器聯合體為金科股份及重慶金科中選重整投資人。此后，金科先后與20余家財務投資人簽約，截至2025年1月6日，金科累計簽約財務投資部分的募集資金達18.72億元，財務投資額度已實現滿額簽約。若金科股份后續順利召開通過債權人大會，即可完成整體重整工作，有望成為中國房地產行業“地產重整第一股”。

??從債務到期來看，2024年房企債券到期規模達4829億，而發行規模僅有2209億，房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務。此外由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下2025年房企的債務壓力同樣較大，2025年債務到期規模甚至要高于2024年，達5275億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規模約1574億元。若銷售市場長期低迷，已經實現債務重組的房企仍將面臨債務再次違約。

??2024年12月11日-12日召開的中央經濟工作會議上，在部署2025年經濟工作時提及明年重點任務之一是“持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度?！?/p>

??可見，嚴控增量、優化存量仍然會是2025年的一個工作重點，預期2025年中央和地方仍將會從以下兩方面發力，一方面是繼續落地實施收儲存量商品房用作保障性住房；另一方面則充分用好地方專項債和央行專項再貸款收回收購企業閑置存量土地，短期減少無效新增商品房供應穩定庫存預期。

??預計隨著上述重磅政策的推進落地，將會有更多低成本增量資金進入市場，將有助于房企出售存量土地、緩解資金壓力，并改善土儲結構。同時，地方政府通過專項債券收購存量土地，也能增強資金流動性，支持地方經濟發展、保障民生。對于市場而言，收回收購存量閑置土地有利于改善市場供求關系，進一步促進房地產市場止跌回穩。

??對于房地產企業而言，要在現有政策利好背景下做好債務接續，可以通過增信支持政策，借助信用保護工具、連帶責任擔保等增信方式通過發行新債券實現“借新還舊”，還可通過發行ABS、REITs等方式盤活經營性物業，積極嘗試經營性物業貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。除此之外，出險房企也要與金融機構和債權人積極協商，適當延長債務期限，緩解當前的債務壓力。同時，對企業的土地儲備進行結構性調整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。