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??繼海淀朱房地塊之后，北京地價一路走高，已經(jīng)突破10萬元/平方米。

??3月18日，經(jīng)過264輪競價，北京海淀區(qū)樹村35號地塊成功出讓，最終由中海地產(chǎn)75.02億元競得，樓面價達10.23萬元/平方米，溢價率27.93%。

??從競價結(jié)果看，這塊地的樓面價和競爭熱度都刷新了北京住宅土地拍賣市場紀(jì)錄，創(chuàng)下北京土地拍賣市場成交樓面價新高，也是北京住宅土地歷史第一宗樓面價超過10萬元/平方米的地塊。

??看中海淀樹村35號地塊的企業(yè)，陣容可算豪華。除了中海地產(chǎn)，現(xiàn)身的還有中建壹品、越秀、首開、建發(fā)、海開、金茂、保利發(fā)展、綠城、華潤招商聯(lián)合體等十余家實力房企。

??能引來這么多實力房企競拍，主要在于樹村35號地塊優(yōu)越的地段條件。

??搶地，到海淀去

??從位置上看，35號地塊位于北五環(huán)外，距離地鐵13號線上地站步行約1.2公里；北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場，生活配套完善；同時，臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等眾多知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。

??地塊東側(cè)是北京體育大學(xué)，隔著北五環(huán)往南是北京大學(xué)和清華大學(xué)，周邊有上地實驗小學(xué)、清華附中上地學(xué)校、二十中學(xué)以及在建的101中學(xué)等名校。

??無論教育、地鐵還是產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，樹村35號地塊都是一宗足以吸引北京內(nèi)城改善群體的地塊。

??根據(jù)掛牌文件，35號地塊占地面積39737.8平方米，地上建筑規(guī)模73299.74萬平方米，容積率1.6，控制高度18米，按照層高3米計算，預(yù)計為6層洋房。

??值得注意的是，1.6容積率并非住宅地塊實際比值，而是與東側(cè)一條防護帶統(tǒng)一計算的結(jié)果，根據(jù)測繪圖，這條防護帶的占地面積為6074.54平方米。若以純住宅地塊來算，其實際地上建筑面積與占地面積的比值為1.84。

??除此之外，在地塊北側(cè)還規(guī)劃有1條東西向街坊路，寬度不小于15米，長約170米，占地面積約2550平方米。如果再去掉街坊路的面積，35號地塊的容積率將超過1.95。

??從地塊形狀看，較為規(guī)整，南北長度約為東西寬度的2倍，這種長條地形頂著1.95容積率上限，建出一個限高18米洋房社區(qū)，樓棟排布是個較大的考驗。特別是東西樓棟的距離，兩側(cè)基本要卡在建筑紅線邊緣。

??值得一提的是，35號地塊緊鄰學(xué)府壹號院、圓明天頌，與這兩個項目僅隔一個公園。

??學(xué)府壹號院屬于共有產(chǎn)權(quán)項目，指導(dǎo)價11.2萬元/平方米，以80%產(chǎn)權(quán)份額來算，買房人的實際購房成本8.96萬元/平方米；圓明天頌為純商品房，開盤時銷售均價11.5萬元/平方米，目前圓明天頌二手房貝殼掛牌均價19.97萬元/平方米，對比來算房價漲幅明顯。

??相比之下，35號地塊未設(shè)銷售指導(dǎo)價和地價上限，給了開發(fā)商更多想象空間。

??隨著樹村地塊落槌，海淀正式邁入“改善七盤”時代。從永豐南北的頤海澐頌、嘉華天珺，到功德寺的“雙王”、朱房村的“雙姝”，2025年海淀高端改善樓盤大幕即將拉開。仔細觀察可以發(fā)現(xiàn)，這些項目在海淀北部板塊內(nèi)存在細致的劃分，朱房與功德寺項目均隸屬上地片區(qū)，嘉華天珺與頤海澐頌則位于永豐片區(qū)，因此它們所面向的客戶群體也存在一定差異。

??近期，頤海澐頌率先開盤獨占鰲頭，取得了不俗的銷售成績；功德寺和樾玉鳴、和樾望雲(yún)即將入市，市場高度關(guān)注極高；朱房村雙地塊以溢價率17.33%和25.04%成交，預(yù)計銷售單價達到12萬元/平方米。

??下注，中海布局北京 

??“房企這一系列積極拿地現(xiàn)象，為沉寂已久的土地拍賣市場注入強心劑，也為當(dāng)下海淀樓市發(fā)展奠定了積極基調(diào)。”中指研究院土地市場研究負責(zé)人張凱分析認為。

??土地市場的熱度正快速傳導(dǎo)至供給側(cè)。數(shù)日前，永豐南頤海澐頌和功德寺和樾玉鳴先后取得預(yù)售證，兩天內(nèi)入市1196套房源，算上1月1日永豐北嘉華天珺的852套房源，截至目前海淀今年已經(jīng)供應(yīng)了超2000套房源。

??當(dāng)前，功德寺和樾望雲(yún)693套房源即將取證，朱房0029、0030地塊以及當(dāng)前的樹村35號地亟待入市，還有海淀半壁店、田村寶山、四季青等建筑規(guī)模近30萬平方米預(yù)將供應(yīng)。屆時，大量新盤涌入將會使得海淀新房市場競爭程度加劇。

??張凱表示，在此背景下，開發(fā)企業(yè)唯有從園林設(shè)計、會所打造、精裝品質(zhì)、“零公攤”、風(fēng)雨連廊等各個細節(jié)方面入手，全方位提升產(chǎn)品競爭力，才能在市場中站穩(wěn)腳跟。

??來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2022年至2024年，海淀區(qū)的新房成交總價集中在500萬元至1000萬元，占比達46%；其次是1000萬元至1500萬元，占比為23%。但從2024年的成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，500萬元至1000萬元總價段房源成交量跌幅最大，同比下降68.4%，而2000萬元以上總價段房源同比上漲191.2%。

??另外值得注意的是，2024年底以來，中海地產(chǎn)在北京頻繁拿地，2024年12月12日，其以110.54億元拿下北京豐臺萬泉寺棚戶區(qū)改造地塊；2024年11月29日，又以153.32億元獲得北京朝陽酒仙橋等地塊。

??根據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年11月29日至2025年1月16日，中海地產(chǎn)在北京的拿地總金額達到303.9億元。可供對比的是，2024年全年，中海地產(chǎn)累計拿地總金額為696.4億元。

??北京一直是中海地產(chǎn)深耕的城市之一，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在北京，中海地產(chǎn)以426.8億元銷售金額位列2024年北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額第一名；DM查債通數(shù)據(jù)顯示，北京也是中海地產(chǎn)在售、待售項目最多的城市。