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深圳購(gòu)房需求“梯度釋放”:高端市場(chǎng)搶跑后,剛需群體正加速入場(chǎng)

市場(chǎng)于帥卿 陳躍 2025-03-21 08:50:53 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

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??“今年的深圳樓市是有‘小陽(yáng)春’的,市場(chǎng)整體熱度高漲。”

??“自年初以來(lái),深圳二手房的咨詢(xún)量、帶看量及成交量有著明顯上升。”

??“當(dāng)前成交周期明顯提速,受現(xiàn)行政策及房?jī)r(jià)趨勢(shì)的影響,不少原本遲疑的剛需購(gòu)房者開(kāi)始果斷購(gòu)房。”

??3月17日~19日,多位深圳市地產(chǎn)從業(yè)者在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示,自去年10月份以來(lái),深圳樓市熱度較此前有了大幅度提升,成交量持續(xù)保持高位活躍狀態(tài)。

??市場(chǎng)端表現(xiàn)尤為亮眼。高端項(xiàng)目“深圳院子”4個(gè)月清盤(pán),龍崗“深鐵閱云境”開(kāi)盤(pán)即售罄。政策利好形成組合拳效應(yīng)——首付比例下調(diào)、貸款利率走低、公積金新政落地,直接激活剛需和改善型需求。值得注意的是,豪宅市場(chǎng)逆勢(shì)堅(jiān)挺,深圳灣、香蜜湖等核心板塊價(jià)格較去年底上漲5%~10%,外地投資者入場(chǎng)比例顯著提升。

??盡管市場(chǎng)熱度高漲,購(gòu)房者心態(tài)呈現(xiàn)分化。部分剛需群體加速“上車(chē)”,3月初剛需房源成交占比提升至24.2%;改善型需求同步釋放,1500萬(wàn)元以上房源成交增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)。但也有置換者選擇觀望。

??業(yè)內(nèi)認(rèn)為,短期政策紅利與產(chǎn)品創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)市場(chǎng),但長(zhǎng)期仍需依賴(lài)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與人口增長(zhǎng)。房企拿地意愿回升、熱銷(xiāo)項(xiàng)目收窄優(yōu)惠等信號(hào),折射行業(yè)對(duì)后市信心增強(qiáng)。

??高端市場(chǎng)搶跑

??深圳的改善型和豪宅市場(chǎng)率先回暖。

??“深圳院子項(xiàng)目作為高端改善型住宅,自年后復(fù)工以來(lái),每周平均接待客戶(hù)近百組,已賣(mài)了10余套,現(xiàn)已進(jìn)入清盤(pán)階段。”長(zhǎng)城國(guó)富深圳院子項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理譚國(guó)治告訴記者,該項(xiàng)目在去年“9·29”新政后開(kāi)盤(pán),僅4個(gè)月便步入清盤(pán)階段,對(duì)于豪宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是比較少見(jiàn)的。

??無(wú)獨(dú)有偶,寶安區(qū)萬(wàn)豐海岸城項(xiàng)目亦進(jìn)入銷(xiāo)售尾聲,工作人員表示:“自去年9月新政出臺(tái)后,市場(chǎng)顯著回暖,項(xiàng)目成交量在2024年10月和11月大幅攀升,這主要得益于首付比例降低和貸款利率下調(diào)的雙重利好。此外,深圳上周新推出的公積金貸款政策,預(yù)計(jì)從3月底起,將為深圳剛需購(gòu)房者提供有力支持,進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力。”

??更早些時(shí)間,位于深圳龍崗的深鐵閱云境項(xiàng)目于今年年初開(kāi)盤(pán),加推的145套房源僅1小時(shí)全部售罄,銷(xiāo)售金額超7億元,成為深圳2025年首個(gè)“日光盤(pán)”,可見(jiàn)市場(chǎng)的需求強(qiáng)勁。

??某國(guó)有大行房貸經(jīng)理直觀觀察到,取消豪宅稅后,高端市場(chǎng)活躍度提升,外地及港資客戶(hù)全款購(gòu)房比例增加。

??克而瑞深圳區(qū)域數(shù)據(jù)顯示,2月深圳一手住宅網(wǎng)簽板塊多達(dá)64個(gè),其中8個(gè)板塊房?jī)r(jià)破10萬(wàn)元/平方米,紅樹(shù)灣板塊均價(jià)更是高達(dá)138059元/平方米。套均價(jià)超千萬(wàn)元的板塊有11個(gè),32個(gè)板塊均價(jià)環(huán)比上漲,蓮塘板塊環(huán)比漲幅最大,梅林板塊的網(wǎng)簽均價(jià)同比翻倍。

??樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,深圳灣、香蜜湖等核心區(qū)域價(jià)格相比去年9月底上漲5%~10%,凸顯出中高端資產(chǎn)價(jià)值韌性。

??58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析稱(chēng):“深圳新房市場(chǎng)表現(xiàn)突出,一方面得益于新房?jī)r(jià)格連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲,形成‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’心理,推動(dòng)價(jià)格上行;另一方面,福田、南山等中心城區(qū)高價(jià)項(xiàng)目成交活躍,也對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到推動(dòng)作用。”

??二手房市場(chǎng)也同步回暖。麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示,深圳二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)與新房一樣穩(wěn)健,環(huán)比同樣呈現(xiàn)“五連漲”,豪宅片區(qū)價(jià)格的堅(jiān)挺支撐起了總體房?jī)r(jià)的上漲。

??貝殼深圳合作門(mén)店數(shù)據(jù)顯示,3月二手房新增客量接近去年峰值,全國(guó)兩會(huì)期間新增客量日均達(dá)3005組,較全國(guó)兩會(huì)前增長(zhǎng)14%。

??成交量方面,深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示,2025年第11周(3月10日~16日)全市二手房錄得1808套,連續(xù)兩周超1800套,保持高位水平運(yùn)行,市場(chǎng)熱度持續(xù)。截至3月17日,全市有效二手房源在售68530套,較上周增加868套。

??土地供應(yīng)緊縮與去化周期縮短構(gòu)成市場(chǎng)底層邏輯。深圳市規(guī)劃和自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2020年至2022年,深圳每年成功出讓的涉宅用地通常在30~40宗;但從2023年開(kāi)始出讓地塊驟降,2023年和2024年分別出讓地塊13宗和5宗。

??樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,截至2025年2月末,深圳新房去化周期僅7個(gè)月,而去年5月高峰時(shí)的去化周期達(dá)26.4個(gè)月。值關(guān)注的是,這一去化周期也創(chuàng)下近3年來(lái)的最低值。分片區(qū)來(lái)看,福田、羅湖均出現(xiàn)新房庫(kù)存緊缺情況。

??深職大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺向記者表示:“從市場(chǎng)監(jiān)測(cè)顯示來(lái)看,部分項(xiàng)目已調(diào)整價(jià)格策略,熱銷(xiāo)樓盤(pán)收窄或取消優(yōu)惠措施,反映房企對(duì)后市預(yù)期積極。同時(shí),土地市場(chǎng)參與積極性提升,開(kāi)發(fā)商因項(xiàng)目去化快導(dǎo)致土地儲(chǔ)備不足,展現(xiàn)出較強(qiáng)拿地意愿。”

??市場(chǎng)參與者更是普遍看好后續(xù)走勢(shì)。多名深圳市房地產(chǎn)一線從業(yè)者表示,今年深圳樓市“小陽(yáng)春”預(yù)期明顯改善,二手房成交量將強(qiáng)于前幾年,成交價(jià)也將基本穩(wěn)定。

??購(gòu)房者心態(tài)分化

??作為大灣區(qū)核心引擎,深圳這座常住人口突破1800萬(wàn)、年度新增就業(yè)超20萬(wàn)的創(chuàng)新之城,購(gòu)房者的決策圖譜正呈現(xiàn)鮮明分化。

??“選擇在今年買(mǎi)房,是因?yàn)槲矣X(jué)得當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定,雖然可能還會(huì)有小幅波動(dòng),但不會(huì)再有大幅漲跌。”在深圳工作多年的一位購(gòu)房者表示,3月初,我購(gòu)置了一套76平方米的房子,總價(jià)約為180萬(wàn)元,首付支付了24萬(wàn)元,每月月供為5000元,負(fù)擔(dān)并不算大。

??而另一位購(gòu)房者則持不同看法,本來(lái)打算置換房產(chǎn)的她,從去年8月就開(kāi)始看房,但一直沒(méi)能下定決心。“因?yàn)榈谝惶追康氖赘兑呀?jīng)跌沒(méi)了,覺(jué)得房?jī)r(jià)可能還會(huì)小幅度下跌,打算再觀望一段時(shí)間。”

??譚國(guó)治表示,深圳市憑借其強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和財(cái)富能力,在市場(chǎng)調(diào)整后及政策扶持下,購(gòu)房需求依然會(huì)旺盛,剛需群體急于上車(chē),財(cái)富階層則積極尋求資產(chǎn)配置。以深圳院子為例,年后回歸市場(chǎng)時(shí),一次性付款的客戶(hù)占比已近4成。

??3月18日,樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,公積金新政利好剛需,新政后剛需加速上車(chē),上周深圳300萬(wàn)元以下剛需房源成交占比提升明顯,由20.2%提升至24.2%,提升4個(gè)百分點(diǎn)。此外1500萬(wàn)元以上高品質(zhì)改善房源也上漲了3個(gè)百分點(diǎn)。

??短期來(lái)看,政策精準(zhǔn)發(fā)力、城市發(fā)展紅利以及產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)是深圳樓市“五連漲”的重要原因。而從長(zhǎng)期來(lái)看,深圳樓市的持續(xù)回穩(wěn)還需要依賴(lài)于人口和產(chǎn)業(yè)的雙重支撐。

??2024年,深圳常住人口總量達(dá)1798.95萬(wàn)人,較上年增加19.94萬(wàn)人,同比增長(zhǎng)1.12%,成為全省人口增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力,并連續(xù)兩年位居《中國(guó)城市95后人才吸引力排名》第一,這批年輕人正處于結(jié)婚、生育的黃金期,帶來(lái)了大量的剛性購(gòu)房需求。此外,深圳的落戶(hù)政策也相對(duì)寬松,吸引了更多的人才流入。

??宏觀來(lái)看,深圳市的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)同樣亮眼。2024年,深圳的GDP總量達(dá)到3.68萬(wàn)億元,增速5.8%,在全國(guó)一線城市中位居第一。其中,戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)10.5%,占GDP比重達(dá)42.3%,遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。這些新興產(chǎn)業(yè)以華為、騰訊、大疆等企業(yè)為龍頭,帶動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)鏈條的聚集,形成了“硬件之都”的生態(tài),吸引了全球高凈值人群。他們對(duì)住房的品質(zhì)和地段有較高要求,進(jìn)一步推動(dòng)了改善型住房需求的增長(zhǎng)。

??除了經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)亮眼外,深圳市在民生領(lǐng)域也實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步發(fā)展。城市宜居性和人才吸引力有效增強(qiáng)。2024年,深圳的九大類(lèi)民生支出達(dá)到3156.7億元,占一般公共預(yù)算支出比例近7成。同時(shí),新增就業(yè)20.7萬(wàn)人,為消費(fèi)市場(chǎng)注入了新的活力。

??在人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化、新興產(chǎn)業(yè)集聚以及政策支持的共同推動(dòng)下,深圳樓市熱度是否能持續(xù)上升?答案并不遙遠(yuǎn)。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場(chǎng) 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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