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“地王”頻現,什么信號?

土地 2025-03-26 08:39:00 來源:丁祖昱評樓市

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??熱點城市單價“地王”不斷被刷新。

??3月25日,杭州一宗宅地賣出約7.7萬元/平方米的高價,不到兩個月單價地王再次被刷新。同時,這也是杭州全面取消新房限價不到半年迎來的第三任單價新“地王”。

??杭州,只是一個縮影。

??一周前的3月18日,北京也誕生了新的單價“地王”,海淀區上地板塊一宗宅地以10.23萬元/平方米樓面價創北京土拍歷史新高。

??3月11日,成都高新區一宗地塊成交價突破3萬元/平方米,刷新樓面價“天花板”。

??同樣在上海,2月末協議出讓的靜安高品質袖珍地塊,以16萬元/平方米的單價刷新上海新的地價紀錄。

??一線、強二線城市地價不斷刷新紀錄,市場迎來對核心城市核心資產的“價值重估”。

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??今年以來的土地市場從來不缺少話題,一方面核心城市“地王”不斷被刷新,另一方面高溢價成交地塊頻現。

??正如3月25日杭州出讓的4宗地塊,在刷新單價“地王”的同時,全部溢價成交,最高溢價率達70%,平均溢價率飆升至52%,平均樓面價達51487元/平方米,杭州地價首進“7萬元”時代。

??在優質宅地的帶動下,今年以來,杭州土地市場高熱,截至3月25日,年內已有7宗涉宅地塊溢價率超過50%,溢價率超過20%的涉宅地塊更是有20宗。

??杭州高溢價地塊頻出的背后,核心一二線城市優質地塊高溢價成交已為常態。

??表現在數據層面,根據CRIC監測的重點城市周度數據來看,在一二線城市高溢價地塊的帶動下,第12周(3月17日-3月23日)平均溢價率升至14.7%,且已連續5周都在10%以上。

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??從月度數據來看,2025年2月經營性用地平均溢價率達到11%,這是自2021年下半年進入調整期之后,平均溢價率首次突破10%,上一次突破10%還是在2021年7月。

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??積極的信號是,土拍熱度正在反向強化市場預期,并形成正向循環。

??以杭州為例,3月以來杭州新房市場去化提速,部分紅盤甚至出現“社保巨子局”。克而瑞浙江區域數據顯示,第11周(3.10-3.16)新房去化率達到了56.6%。

??隨著優質宅地陸續入市,房企拿地意愿與購房者入場節奏的共同提速,或將推動市場熱度持續攀升。

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??實際上,在市場止跌回穩的大背景下,核心城市土拍市場率先回暖,不過土地市場的這種“高熱”更多是點狀回暖,優質地塊供應使得企業迎來加倉補貨“窗口期”。

??高熱背后不容忽視的是,更多三四線城市仍以底價成交為主,城市之間分化加劇。

??從本輪核心城市土拍高熱背后的動因來看,核心有三點:

??1、“兩會”以來,政策端多次強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”提振市場信心,地方政策包括控規調整、稅費減免、購房補貼等帶來的需求側預期向好。北上廣深四個一線城市和以杭州、成都為代表的二線城市,在土地、新房、二手房多個市場中,其規模和價格都呈現出了較強的止跌回穩態勢,需求側指標也給土地市場帶來正反饋,接下來核心城市有望迎來更多高熱地塊的成交。

??2、一二線城市采取多批次、縮量提質供地策略起到“對癥下藥”的作用,通過核心地段優質地塊供應,后續入市將形成“優質地塊-高溢價成交-市場信心提振”的正向循環。核心城市“地王”不斷刷新、高溢價地塊頻出便是對供地策略的積極反饋。而上海、杭州等核心城市出現高溢價地塊的城市,政策疊加效應將進一步凸顯。

??從2025年預供地情況來看,一線城市“量穩質升”,以上海為例,2025年以來上海仍在繼續加強核心優質區域的土地供應比例,2025年初上海預供地公告規模72萬平方米,同比上升13%,平均供地容積率從1.87下降至1.78,極少數高容積率項目也均為城市核心地塊,典型如容積率3.95的虹口區宅地在2月份拍出了接近四成的高溢價率。

??此外,杭州、合肥、寧波等城市逆市擴量。典型如杭州,自2024年四季度新房限價解綁以來,杭州土拍屢屢出現50%以上的高溢價高總價地塊,在火熱的市場背景之下,杭州2025年初預供地規模同比增長60%,推出更多的預供地清單以供企業挑選。

??房地產供給側正在經歷一系列積極調整:一線與核心二線城市通過優化供地結構鞏固市場信心,三四線城市以收縮策略化解庫存壓力。

??3、高價地背后實際也反映出企業投資信心持續修復,不過在市場承壓的背景下,房企愈加注重“利潤率”和“安全性”,核心城市優質宅地則成為頭部房企低風險配置的首選。從近期高價地拿地房企可以看出,當前投資的房企仍以央國企和有實力的民企為主,拿地“窗口期”聚焦核心城市核心地塊加倉補貨,一季度拿地并能在年內能形成可售貨值。

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??在優質地塊供應的帶動下,核心城市土地市場率先回暖,加之一二手房價、去化率、成交規模等需求側指標帶來的正向反饋,2025年上半年核心城市有望延續年初的土拍熱度,并助力房地產行業加快筑底企穩。

??從房企角度來看,房企投資更加注重“利潤率”和“安全性”,核心一二線城市優質宅地成為頭部房企低風險配置的首選。

??值得注意的是,“地王”頻出僅限于核心一二線城市的點狀回暖,且多為頭部房企持續加碼,更多三四線城市起色并不明顯,各地市場企穩、回溫進程持續分化中。

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中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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