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??中國(guó)一線城市深圳又拋出重要樓市政策，以緩解低迷的交易。

??11月22日，深圳市政府宣布，自11月23日起二套住房最低首付款比例將統(tǒng)一調(diào)整至40%。同時(shí)，對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行調(diào)整。

??根據(jù)深圳市此前規(guī)定，二套住房首付比例為普通住房70%，非普通住房則為80%，此次新政則統(tǒng)一調(diào)整為40%，新政策的實(shí)施預(yù)計(jì)將顯著降低購(gòu)房者資金門(mén)檻。

??在普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方面，將有效降低144平方米以下高總價(jià)新房的交易稅費(fèi)，減少交易成本。按照新政，普通住房的標(biāo)準(zhǔn)將調(diào)整為住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）。

??此前，深圳普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為容積率1.0以上（含），套內(nèi)面積120平方米以下（含本數(shù)）或者建筑面積144平方米以下（含本數(shù)），實(shí)際成交總價(jià)低于750萬(wàn)元（含本數(shù)）。

??“這既降低了交易成本，也降低了門(mén)檻。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析此政策時(shí)表示，降低二套房首付比例主要是降低購(gòu)房門(mén)檻；此外，由于普通住房標(biāo)準(zhǔn)一直沒(méi)有調(diào)整，此前很多住房交易被豪宅化，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)在民間呼吁已久，這次調(diào)整能夠釋放一部分改善型需求，促進(jìn)住房交易。

??深圳此舉是對(duì)當(dāng)前樓市低迷狀況的積極回應(yīng)。

??自2021年5月起，深圳二手房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下行，新房和二手房成交量始終在歷史低位徘徊，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的預(yù)期也較為悲觀，已經(jīng)形成了下跌預(yù)期和實(shí)際下跌的循環(huán)。

??實(shí)際上，過(guò)去一年，深圳一二手房市場(chǎng)一直未見(jiàn)明顯回暖跡象，即便在今年8月末實(shí)行了“認(rèn)房不認(rèn)貸”、9月下調(diào)房貸利率等利好政策下，市場(chǎng)反應(yīng)依舊平淡。

??據(jù)樂(lè)有家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年4月以來(lái)深圳二手房成交價(jià)均處于下跌狀態(tài)，7月~10月間，除了9月止跌外，每月都有超6成房源以低于參考價(jià)成交。10月份，深圳二手住宅成交價(jià)環(huán)比下跌2%，有超7成低于政府參考價(jià)售出，市場(chǎng)議價(jià)空間加大。

??成交量方面，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，10月深圳二手房錄得3717套，環(huán)比增長(zhǎng)15.8%，同比增長(zhǎng)63.7%，盡管有復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但不及今年3月“小陽(yáng)春”時(shí)期，距離二手房月成交5000套“榮枯線”也尚有一定距離。此外，截至11月13日，深圳市在售二手房源近58197套，庫(kù)存量創(chuàng)新高。

??新房方面，在政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵下，成交有所上升，但仍處于低位。據(jù)樂(lè)有家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月深圳新增一手住宅預(yù)售40.5萬(wàn)平方米，庫(kù)存量仍維持在高位，近500萬(wàn)平方米，去化周期上升至18.5個(gè)月。

??不過(guò)，盡管市場(chǎng)認(rèn)為新政降低了購(gòu)房門(mén)檻，大幅減輕了購(gòu)房者財(cái)務(wù)壓力，但也有部分潛在買(mǎi)家表示，對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)仍持觀望態(tài)度。

??“此次政策力度小，獲利人群確實(shí)不多。”深圳一房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，置換房產(chǎn)通常需要先出售現(xiàn)有房產(chǎn)再購(gòu)買(mǎi)新房，這一情況下購(gòu)房者只需支付3成首付，因此新政主要對(duì)一小部分人群有利。

??上述房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士還表示，在某些情況下，如果再次購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是二手房，甚至一成首付就能實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)，“當(dāng)前樓市再次出現(xiàn)了‘高評(píng)高貸’現(xiàn)象。”

??“高評(píng)高貸”即房產(chǎn)評(píng)估價(jià)高于實(shí)際成交價(jià)，購(gòu)房者將較高的評(píng)估價(jià)虛報(bào)為成交價(jià)，可以從銀行貸到更多資金，從而實(shí)現(xiàn)“零首付”或“負(fù)首付”。

??有深圳本土房企高層人士也認(rèn)為，新政對(duì)于修復(fù)市場(chǎng)信心力度有限。

??李宇嘉認(rèn)為，需求端政策的推出可以釋放一部分被政策擠壓的需求，卻實(shí)很難對(duì)當(dāng)前疲弱的需求形成帶動(dòng)作用，“目前樓市的主要問(wèn)題是，高房?jī)r(jià)供給與大多數(shù)中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。”

??對(duì)深圳樓市來(lái)講，除了上述矛盾外，更重要的是普遍的對(duì)房?jī)r(jià)和樓市前景預(yù)期的不樂(lè)觀。李宇嘉補(bǔ)充解釋?zhuān)紊钲谶^(guò)去樓市繁榮的很大程度上是房?jī)r(jià)的預(yù)期，以及大量的資金涌入。當(dāng)外部環(huán)境不具備以后，樓市面臨著一定的下墜壓力。“深圳的人口結(jié)構(gòu)是少量的高收入人群、少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，導(dǎo)致深圳‘腰部’比較弱。”

??在深圳調(diào)整政策的背景下，業(yè)界也高度關(guān)注其他一線城市是否會(huì)跟進(jìn)調(diào)整。多位分析人士普遍預(yù)計(jì)，北京、上海將視市場(chǎng)變化適時(shí)推出相應(yīng)的支持類(lèi)政策，提升市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。