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??又一個(gè)城市對(duì)土地拍賣規(guī)則作出調(diào)整。

??11月15日，江蘇省常州市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站發(fā)布國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，常州市擬以掛牌方式出讓13宗涉宅用地。本批次地塊均未設(shè)置地塊最高限價(jià)，將按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人。

??全國(guó)土地巿場(chǎng)拍賣局勢(shì)正在不斷演變，9月底以來(lái)，多個(gè)省市相繼取消了地價(jià)上限出讓，恢復(fù)“價(jià)高者得”拍賣模式，來(lái)自中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在22個(gè)采取“兩集中”土地出讓方式的城市中，有19個(gè)城市已相繼發(fā)布新掛牌宅地公告，目前已經(jīng)取消土地限價(jià)的有17個(gè)城市，其中一些城市放開(kāi)限價(jià)后均有高溢價(jià)地塊出讓，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

??土地拍賣市場(chǎng)恢復(fù)“價(jià)高者得”是否為土地財(cái)政不足問(wèn)題，又將如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)？一線城市是否會(huì)跟進(jìn)取消地價(jià)上限出讓？對(duì)于上述問(wèn)題，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、廈門大學(xué)教授趙燕菁、浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授汪暉、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池一一進(jìn)行了分析。他們認(rèn)為，恢復(fù)土地“價(jià)高者得”是房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)有之義，其意義絕不僅僅是為了解決財(cái)政不足問(wèn)題，真正意義在于是讓“商品住房回歸商品屬性”，通過(guò)市場(chǎng)為所有不動(dòng)產(chǎn)尋找價(jià)格，恢復(fù)資產(chǎn)的流動(dòng)性。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：自9月底以來(lái)，全國(guó)多省市取消地價(jià)上限拍賣限制，恢復(fù)“價(jià)高者得”競(jìng)價(jià)方式，您怎么看待這一政策調(diào)整？

??趙燕菁：2023年7月24日中共中央政治局會(huì)議做出“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的判斷后，原來(lái)對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)的限制之策就已經(jīng)不再適應(yīng)新的形勢(shì)。各城市取消地價(jià)上限、恢復(fù)“價(jià)高者得”，就是對(duì)中央這一判斷的響應(yīng)，是對(duì)國(guó)務(wù)院“14號(hào)文”《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》中提出“讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展”的具體落實(shí)。要把“價(jià)高者得”放到市場(chǎng)與保障分開(kāi)這一大的政策框架里，才能對(duì)其意義有更深刻的理解。

??李宇嘉：恢復(fù)土地拍賣“價(jià)高者得”競(jìng)價(jià)方式的背景;一是整個(gè)土地市場(chǎng)下滑得過(guò)快，希望通過(guò)放開(kāi)對(duì)地價(jià)的限制，反映真實(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格來(lái)提振市場(chǎng)的信心；二是地價(jià)上漲有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定，如果地價(jià)能夠有明顯的企穩(wěn)或者上升，對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的支撐會(huì)有一定作用。

??趙秀池：當(dāng)前各地樓市低迷，市場(chǎng)預(yù)期比較悲觀，觀望情緒濃重，開(kāi)發(fā)商拿地也比較謹(jǐn)慎，恢復(fù)“價(jià)高者得”也是房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)有之義。

??汪暉：讓商品房回歸商品屬性，通過(guò)保障房制度讓人人有房住是趨勢(shì)，將兩者捆綁在一起會(huì)有很多弊端，一方面限制土地拍賣溢價(jià)率，破壞了市場(chǎng)機(jī)制應(yīng)該發(fā)揮的價(jià)格信號(hào)作用，土地的真實(shí)價(jià)值沒(méi)有通過(guò)交易體現(xiàn)出來(lái)，政府也沒(méi)獲得應(yīng)有的土地收益；另一方面通過(guò)公租房建設(shè)比例作為競(jìng)爭(zhēng)的另一個(gè)維度，把商品房和公租房捆綁在一起，在現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)出現(xiàn)了大量商品房業(yè)主和公租房租戶之間的矛盾和沖突。所以，恢復(fù)“價(jià)高者得”的競(jìng)價(jià)方式是回歸價(jià)格機(jī)制引導(dǎo)資源配置的合理舉措。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：有觀點(diǎn)認(rèn)為，恢復(fù)“價(jià)高者得”競(jìng)價(jià)方式緣于多個(gè)層面，其中土地財(cái)政是重要因素，對(duì)此您怎么看。

??趙燕菁：恢復(fù)“價(jià)高者得”對(duì)處于困局中的地方政府財(cái)政固然是一個(gè)利好，但更重要的是恢復(fù)了不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)的信用。在中國(guó)的信用體系里，不動(dòng)產(chǎn)居于無(wú)可爭(zhēng)議的核心位置，其比重之高沒(méi)有任何一個(gè)資產(chǎn)可以比擬。如果不動(dòng)產(chǎn)喪失流動(dòng)性，其作為信用的價(jià)值就會(huì)蕩然無(wú)存。因此，“價(jià)高者得”的市場(chǎng)意義絕不僅僅是為了解決財(cái)政不足的問(wèn)題，因?yàn)槿缃瘛皟r(jià)高者得”也可能比以前的地價(jià)更低，“價(jià)高者得”的真正意義在于讓“商品住房回歸商品屬性”，通過(guò)市場(chǎng)為所有不動(dòng)產(chǎn)尋找價(jià)格，恢復(fù)資產(chǎn)的流動(dòng)性。

??趙秀池：土地拍賣恢復(fù)“價(jià)高者得”競(jìng)價(jià)方式原因是多方面的，一方面是逆周期調(diào)節(jié)的原因；另一方面也有地塊配套設(shè)施不斷完善、配套服務(wù)水平不斷提高的原因。由于土地出讓收入是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，也有一定土地財(cái)政的原因。

??汪暉：恢復(fù)“價(jià)高者得”的競(jìng)價(jià)模式，應(yīng)該是把商品房和保障房的邊界界定清晰，在房地產(chǎn)新模式下，保障房政策是政府通過(guò)非市場(chǎng)化的公共政策來(lái)實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)，而商品房將通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制這只看不見(jiàn)的手來(lái)實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)配置。恢復(fù)“價(jià)高者得”的土地競(jìng)價(jià)方式是房地產(chǎn)新政所需，并不是為了土地財(cái)政應(yīng)急，以當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系現(xiàn)實(shí)來(lái)看，并不能改變土地市場(chǎng)需求不足的問(wèn)題。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)；一線城市如北京、上海等需要調(diào)整土地拍賣政策嗎？

??趙燕菁：要想讓“商品住房回歸商品屬性”僅僅放開(kāi)地價(jià)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，房?jī)r(jià)也必須同時(shí)放開(kāi)。土地市場(chǎng)針對(duì)的是開(kāi)發(fā)商，相當(dāng)于股票市場(chǎng)上的券商。“價(jià)高者得”只是土地的“批發(fā)價(jià)”放開(kāi)了，而真正決定土地“批發(fā)價(jià)”的是土地的零售價(jià)——“房?jī)r(jià)”。商品房不能“價(jià)高者得”，土地“價(jià)高者得”就沒(méi)有意義。國(guó)務(wù)院推出保障房的一個(gè)重要政策目標(biāo)，就是讓“商品住房回歸商品屬性”，低成本住宅的供給由保障房負(fù)擔(dān)。應(yīng)該說(shuō)，在落實(shí)中央戰(zhàn)略上國(guó)土部門先行了一步，其他部門必須盡快跟上才能形成政策合力。在大局面前，所有部門的局部目標(biāo)都要讓路。

??趙秀池：一線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)“雙限”政策仍然需要繼續(xù)維持，但可以做一些微調(diào)，讓開(kāi)發(fā)商有實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的盈利的空間，也避免二手房與新房出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛，同時(shí)讓購(gòu)房人的資產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)一定的保值、增值。

??李宇嘉：限地價(jià)本來(lái)就是權(quán)宜之計(jì)，或者說(shuō)短期的調(diào)控政策，當(dāng)這個(gè)市場(chǎng)下行了，那么限制的措施就應(yīng)該取消。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)；恢復(fù)“價(jià)高者得”的土地競(jìng)價(jià)方式將對(duì)樓市帶來(lái)哪些影響？

??趙燕菁：隨著城市化進(jìn)入尾聲，人口在城鄉(xiāng)間的遷移逐漸被城市間遷移所取代，地價(jià)也會(huì)因此出現(xiàn)分化。恢復(fù)“價(jià)高者得”最終的結(jié)果，就是可以支撐地價(jià)逐漸反彈，包括人口持續(xù)凈流入的區(qū)域乃至全國(guó)的頭部城市；對(duì)于人口凈流出的城市，地價(jià)反而有可能進(jìn)一步下跌。要想“價(jià)高者得”政策發(fā)揮最大效率，地方政府應(yīng)當(dāng)大幅減少商品住宅/商辦用地的供給。只有保住存量資產(chǎn)的價(jià)值，才能為下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)創(chuàng)造條件。

??趙秀池：對(duì)于人口凈流入城市的熱點(diǎn)板塊，在“價(jià)高者得”的土地競(jìng)價(jià)方式下可能會(huì)有“新地王”出現(xiàn)；“新地王”有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)創(chuàng)新高，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。但在樓市低迷的情況下，開(kāi)發(fā)商拿地比較謹(jǐn)慎，未必會(huì)有這一情況出現(xiàn)。

??汪暉：土地競(jìng)價(jià)方式恢復(fù)“價(jià)高者得”的同時(shí)應(yīng)該取消商品房限價(jià)政策，讓土地的價(jià)值在充分競(jìng)爭(zhēng)中得以實(shí)現(xiàn)，讓商品房?jī)r(jià)格在沒(méi)有管制的情況下由供求關(guān)系來(lái)決定。這種充分競(jìng)爭(zhēng)的樓市更多用于滿足改善性需求，有助于樓市的合理發(fā)展。與此同時(shí)，政府的住宅公共政策也要通過(guò)保障房、公租房、租房補(bǔ)貼等通道來(lái)覆蓋中低收入階層，以滿足他們的住房需求。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)；面對(duì)這一土地拍賣規(guī)則調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？

??趙燕菁：“價(jià)高者得”并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)立刻大幅飆升，房地產(chǎn)企業(yè)要量力而行。三四線城市項(xiàng)目的最大危險(xiǎn)，是資產(chǎn)負(fù)債表衰退，負(fù)債很難形成對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)，就算“價(jià)高者得”也很難恢復(fù)到以前的地價(jià)水平，開(kāi)發(fā)商要學(xué)會(huì)斷舍離。一二線城市項(xiàng)目最大的危險(xiǎn)是現(xiàn)金流表出現(xiàn)問(wèn)題，未來(lái)半年，房地產(chǎn)商要高度警惕突然的現(xiàn)金流不足導(dǎo)致企業(yè)“窒息而死”。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)看，所有城市都會(huì)從投資轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)，盈虧平衡表會(huì)取代資產(chǎn)負(fù)債表成為城市更主要的關(guān)切。相應(yīng)地，企業(yè)也要抓緊時(shí)機(jī)，盡快完成從城市開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變。

??趙秀池：房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)拍前要做足功課，尤其要認(rèn)真分析房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)，確定好每個(gè)地塊的可以接受的競(jìng)拍價(jià)格，謹(jǐn)慎參與競(jìng)拍，避免報(bào)價(jià)過(guò)高而導(dǎo)致后期項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)處于困境。

??汪暉：規(guī)則的改變應(yīng)該會(huì)逐步與取消限購(gòu)限價(jià)政策相配套，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下應(yīng)努力保交樓、去庫(kù)存、活下來(lái)，將來(lái)以更穩(wěn)健的財(cái)務(wù)模式開(kāi)發(fā)商品房，同時(shí)積極參與政府保障房建設(shè)，獲得更穩(wěn)定更安全的發(fā)展。