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??在廣州發(fā)布放開(kāi)120平方米以上住房限購(gòu)等一系列政策兩天后，上海跟進(jìn)調(diào)整樓市政策。

??1月30日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購(gòu)政策的通知》，規(guī)定自1月31日起，在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房。

??此次政策最大的調(diào)整是取消了針對(duì)非上海戶籍單身人士的限購(gòu)，并明確限購(gòu)范圍，雖然整體力度不夠大，但是作為風(fēng)向標(biāo)城市，每一個(gè)調(diào)整動(dòng)作都有很強(qiáng)的信號(hào)意義。

??一線城市精細(xì)化調(diào)整還將繼續(xù)。

??1月26日，住建部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，提出“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”，這為一線城市限購(gòu)政策提供了有力支撐。

??考慮到上海房地產(chǎn)已基本實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，后續(xù)還有進(jìn)一步調(diào)整空間，比如降低更多“新上海人”的購(gòu)房門(mén)檻。對(duì)于一線城市北京和深圳，也應(yīng)盡快進(jìn)一步放松限購(gòu)政策，以支持剛性和改善性住房需求釋放。

??2023年下半年至今，上海房地產(chǎn)政策調(diào)整頻繁，包括認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付比例和房貸利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)域定向?qū)捤傻取?/p>

??具體來(lái)看，去年9月，上海臨港新城發(fā)布了定向放松限購(gòu)政策，在臨港重點(diǎn)支持單位工作的人才購(gòu)房門(mén)檻由工作6個(gè)月縮短至3個(gè)月。

??僅一個(gè)月后，金山區(qū)發(fā)布人才安居新政，放開(kāi)單身人才購(gòu)房限制，社保滿3年且無(wú)住房的可購(gòu)買(mǎi)1套。

??2024年1月，上海樓市政策定向調(diào)整仍在持續(xù)，并明顯密集起來(lái)。

??先是公積金政策優(yōu)化，調(diào)整二套改善房認(rèn)定和降低公積金二套房首付比。隨后奉賢和青浦區(qū)同日出臺(tái)人才安居新政，同時(shí)購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人，至此上海已有4個(gè)區(qū)放開(kāi)單身限購(gòu)。

??隨著1月30日新政落地，非戶籍單身人士社保滿5年可在外環(huán)外（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房，雖然政策力度不及預(yù)期，但對(duì)進(jìn)一步提升樓市信心仍有積極意義。

??實(shí)際上，上海此次政策調(diào)整力度仍然偏向保守謹(jǐn)慎，政策對(duì)成交的促進(jìn)左右作用有多大仍有待進(jìn)一步觀察。

??從歷年成交數(shù)據(jù)來(lái)看，外環(huán)外（不含崇明區(qū)）新房供應(yīng)規(guī)模占全市供應(yīng)比重和成交規(guī)模占比基本上維持在70%左右。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年外環(huán)外（不含崇明區(qū)）供應(yīng)面積為724.72萬(wàn)平方米，占全市供應(yīng)面積的71%，較2022年下降了4個(gè)百分點(diǎn)。2023年外環(huán)外（不含崇明區(qū)）新房成交面積為616.23萬(wàn)平方米，占全市成交面積比重為68%，2022年成交占比為69%。

??這意味著，外環(huán)外的整體供求空間相對(duì)充足，能夠更好滿足相關(guān)群體首套房或剛需房的置業(yè)需求。

??在2023年下半年以來(lái)頻繁的政策調(diào)整下，市場(chǎng)成交并不及預(yù)期。

??2023年全年，上海新建商品住宅成交面積為909萬(wàn)平方米，同比下降10.5%。

??從月度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，上一輪調(diào)整是在12月14日，上海和北京同日發(fā)布優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策公告，內(nèi)容包括降首付、降利率、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。彼時(shí)，帶動(dòng)12月新房成交6664套，環(huán)比上漲接近三成。

??但新政后成交明顯出現(xiàn)弱化，短期內(nèi)政策對(duì)樓市成交提升效果有限。

??從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，新政后新房成交出現(xiàn)“五連跌”，且探底持續(xù)到了2024年第3周（1.15-1.21），上海商品住宅成交面積6.8萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降48.59%和26.31%。至第4周（1.22-1.28）成交探底回升，成交面積環(huán)比上漲61%至10.9萬(wàn)平方米。

??目前上海的復(fù)蘇動(dòng)能在轉(zhuǎn)弱，且內(nèi)部也存在分化行情，政策有必要進(jìn)一步調(diào)整。

??樓市政策仍在調(diào)整中。

??就在上海松綁樓市的同一日，有市場(chǎng)消息稱，蘇州宣布全面解除限購(gòu)政策，購(gòu)買(mǎi)新房、二手房不做購(gòu)房資格審查。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年至今已有廣州、蘇州、東莞等至少50城調(diào)整和優(yōu)化了房地產(chǎn)政策，涉及住房公積金、房貸利率、調(diào)整限購(gòu)、契稅補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼等方面。而上海的加入，釋放了更為積極的信號(hào)，接下來(lái)各地政策的優(yōu)化調(diào)整力度有望進(jìn)一步加大。

??1月26日，住建部在召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)上明確，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

??核心一二線城市將被賦予更大調(diào)控自主權(quán)，過(guò)熱階段出臺(tái)的各類限制性政策，如限購(gòu)、限貸、限價(jià)等，將會(huì)進(jìn)一步放松乃至取消。

??政策寬松已進(jìn)入加速落地階段，一線城市應(yīng)盡快放松限購(gòu)政策，如上海仍有進(jìn)一步調(diào)整空間，比如調(diào)降“新上海人”購(gòu)房門(mén)檻等，以支持剛性和改善性住房消費(fèi)。二線城市“應(yīng)放盡放”，甚至效仿蘇州全面取消限購(gòu)。

??新一輪政策松綁的序幕拉開(kāi)，樓市調(diào)控政策加速落地。

??回看2014年的樓市低谷期，42城相繼取消限購(gòu)，只剩北上廣深等4個(gè)一線城市仍在執(zhí)行限購(gòu)。但今時(shí)不同往日，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)模基本見(jiàn)頂，政策解綁很難再現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)行情。

??隨著上海、廣州等一線城市樓市政策進(jìn)一步寬松，并釋放出積極信號(hào)，在樓市供需關(guān)系轉(zhuǎn)變的情況下，各地政策的優(yōu)化調(diào)整力度預(yù)期將進(jìn)一步強(qiáng)化。