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??最近幾年，由于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深度調整，資本市場對地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的信心也持續(xù)下跌，房企市值一降再降。

??今年一季度，上市房企股價和市值延續(xù)走弱，低位運行。

??在此背景下，中國房地產(chǎn)報記者采訪了廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓，對當前房企市值以及未來走勢作了分析和預測。

??中國房地產(chǎn)報：當下來看，造成上市房企市值普遍低谷的因素有哪些？

??馬泓：通常而言，股價與企業(yè)經(jīng)營狀況、市值管理能力相關。過去一段時間房企股價持續(xù)走低，與房地產(chǎn)市場總體下行的關聯(lián)度關系密切。

??一是營收減少。自疫情過后，居民購房需求釋放節(jié)奏放緩導致房企經(jīng)營性收入持續(xù)下降，包括預收款、定金和個人按揭貸款，根據(jù)已經(jīng)披露的財報和測算來看，上市A股房企年化營業(yè)收入規(guī)模在2.5萬億元至2.6萬億元，相當于回到了2020年四季度末的水平。

??二是凈利潤下降或者虧損企業(yè)增多。當下大部分房企都面臨資產(chǎn)減值損失的問題，據(jù)統(tǒng)計，2023年A股上市房企資產(chǎn)減值損失累計首度超過千億元。隨著房企存量資產(chǎn)減值、計提累計的增加，可供其抵押的存量資產(chǎn)（信用）難以維系，因此不少公司被信用評級公司調降資信評級或展望評級，對投資者信心產(chǎn)生負面影響。

??三是房企投資回報率的持續(xù)下降。到2023年末，預計內地A股市場上市的房企加權投入資本回報率（WROIC）可能回落至1%附近，低于同期金融機構人民幣貸款加權平均利率水平，同時也處于歷史最低水平，投資回報率的持續(xù)下降導致房企投資信心受挫。

??中國房地產(chǎn)報：目前，房企可以利用哪些手段進行市值管理，提振股價？

??馬泓：鑒于上述問題，由于商品房銷售持續(xù)放緩、銀行新增開發(fā)貸增速有限以及部分房企信用評級的持續(xù)調降，房企市值走低主要是基于市場對房企風險的擔憂，房企流動性風險是房地產(chǎn)市場最需要關注的問題，房企現(xiàn)金流問題在過去一段時間內并未得到根本解決。根據(jù)已經(jīng)披露的上市房企財報來看，超過四成公司現(xiàn)金短債比不到1，排名前10的公司中占比達到一半。

??因此，如何提振房企市值或者說股價，關鍵看房企自身流動性狀況能否得以改觀，特別是短期房地產(chǎn)市場仍然處于下行階段中，如何更好地應對經(jīng)營性收入持續(xù)下降帶來的影響。流動性改觀不僅需要削減不必要的存量資產(chǎn)和緩釋短期債務風險，還要利用好各種支持房企流動性的政策工具，包括銀行信貸、債券發(fā)行、商業(yè)地產(chǎn)抵押支持債券CMBS、類REITs、公募REITs等，合適的情況下合理引入股權戰(zhàn)略投資者，改善房企流動性。

??作為上市公司，需要做好信息披露。在過去兩到三年里，有些公司盡管面臨諸多困難，但仍然堅持做好信息披露工作，與投資者建立了良好的互信關系，減少了二級市場不必要的、“恐慌式”拋售行為的出現(xiàn)，這對做好市值管理也是非常重要的。

??中國房地產(chǎn)報：地產(chǎn)股今年走勢將如何？哪些房企市值有望率先恢復？

??馬泓：預計2024年房地產(chǎn)市場可能邊際改善，下半年下行風險相對減弱。

??房地產(chǎn)市場銷售跌幅收窄，房企現(xiàn)房交付能力進一步提升，房企債務到期規(guī)模較2023年明顯減少，部分城市土地市場在2024年有望復蘇，房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅小幅收斂。上述房地產(chǎn)市場運行變化，可能會對二級市場房企市值管理提供更有利的環(huán)境，但仍然不能低估一些資質相對較弱的房企可能會存在風險釋放的問題。

??從結構上來看，實力相對較強、經(jīng)營更為穩(wěn)健的、現(xiàn)金流儲備更充裕的央企、國企、大型民營房地產(chǎn)開發(fā)商，其市值出現(xiàn)階段性修復的概率更大。

??截至2024年一季度末，部分實力較強的房企增加銀行信貸和債券發(fā)行規(guī)模，并入圍了地方融資協(xié)調機制“白名單”，逐步降低融資成本，積極參與大城市土地拍賣市場，保持較好的發(fā)展勢頭。

??未來，隨著房地產(chǎn)支持政策可能進一步推出落地見效，這一批市盈率水平相對較低的（PE在5倍至8倍）、實力較強的房企可能會吸引部分投資者的青睞，其股票和債券等金融資產(chǎn)價格存在修復的可能。