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??對(duì)話(huà)嘉賓：孔輝

??河南省信陽(yáng)市住建局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)

??“作為革命老區(qū)，自2024年以來(lái)，信陽(yáng)為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展推出了若干舉措，優(yōu)化政策支撐，打出了一系列組合拳，多措并舉穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期，及時(shí)防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)矛盾。”河南省信陽(yáng)市住建局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)孔輝在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

??2024年前三季度，信陽(yáng)市建筑業(yè)總產(chǎn)值199.54億元，同比增長(zhǎng)8.2%，高于全河南省1.2個(gè)百分點(diǎn)、高于全國(guó)3.8個(gè)百分點(diǎn)；2024年12月，信陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售23.74萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售額12.88億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)30.87%、29.14%，出現(xiàn)了可喜變化。

??孔輝進(jìn)一步介紹，2024年，信陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有三大亮點(diǎn)：一是全力推進(jìn)保交房，行業(yè)發(fā)展更“穩(wěn)”了；二是大力開(kāi)展“四好”建設(shè)，發(fā)展成效更“好”了；三是探索發(fā)展“康養(yǎng)旅居”外向型房地產(chǎn)業(yè)，理念模式更“新”了。

??談及未來(lái)信陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，孔輝坦言，今后，還要積極持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，努力建設(shè)人民滿(mǎn)意的好房子。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2024年12月9日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，提出要實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市，對(duì)于這一定調(diào)您怎么看，要如何“穩(wěn)”？

??孔輝：這次中共中央政治局會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市”的一系列政策導(dǎo)向，為歷年會(huì)議以來(lái)首次提及，可以理解為是對(duì)2024年9月26日中央政治局會(huì)議的延續(xù)，政策目標(biāo)直指扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面，更加堅(jiān)定的釋放出擴(kuò)大消費(fèi)和改善預(yù)期的最強(qiáng)信號(hào)。“穩(wěn)住樓市”不僅僅涉及房地產(chǎn)本身，還關(guān)系金融體系的穩(wěn)固，更是相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定的前提，對(duì)于激發(fā)居民消費(fèi)潛力具有不可替代的作用，能夠進(jìn)一步增強(qiáng)居民對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的信心。

??“穩(wěn)住樓市”也絕非簡(jiǎn)單地刺激需求，而是采取合理的調(diào)控措施，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)序波動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加健康、理性、可持續(xù)。就信陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展而言，我認(rèn)為實(shí)現(xiàn)這個(gè)“穩(wěn)”，還應(yīng)該從三個(gè)方面取得新突破。

??一是控增量。合理配置土地資源，嚴(yán)格土地供應(yīng)計(jì)劃管理，分區(qū)域控增房地產(chǎn)用地。依據(jù)城市規(guī)劃，并結(jié)合存量住宅用地及商品房銷(xiāo)售實(shí)際情況，科學(xué)擬訂年度土地供應(yīng)計(jì)劃，確定新增商品住宅用地上限。實(shí)施差異化土地供給，鼓勵(lì)去化周期低、環(huán)境宜居、配套設(shè)施齊全的地區(qū)適量增加土地供應(yīng)；對(duì)于去化周期較長(zhǎng)的地區(qū)將減少或暫停土地供應(yīng)，進(jìn)一步降低房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力。

??二是優(yōu)存量。鞏固拓展“保交樓”成果，持續(xù)做好“保交房”、房票安置、房屋征收安置等重點(diǎn)工作，有效化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。鼓勵(lì)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)適度讓利，統(tǒng)籌用好購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等支持政策，激發(fā)市場(chǎng)活力與消費(fèi)潛力。盤(pán)活存量房源，綜合采取收購(gòu)已建成未銷(xiāo)售商品房用作保障性住房、將存量房轉(zhuǎn)化為租賃房等多種方式，增強(qiáng)住房流動(dòng)性，提升存量房使用價(jià)值。

??三是提質(zhì)量。聚焦“四好”建設(shè)，搶抓“兩重”加力、“兩新”擴(kuò)圍政策機(jī)遇，錨定人民群眾安居基點(diǎn)，按照綠色、低碳、智能、安全標(biāo)準(zhǔn)，加大高品質(zhì)住宅供給，著力從優(yōu)化功能設(shè)計(jì)、落實(shí)完整社區(qū)建設(shè)要求、強(qiáng)化住宅質(zhì)量問(wèn)題治理、提升物業(yè)服務(wù)水平等方面發(fā)力，大力推行綠色工業(yè)化定制整裝新模式，推動(dòng)住房“以舊煥新”，實(shí)現(xiàn)從“住有所居”向“住有優(yōu)居”轉(zhuǎn)變，努力建設(shè)人民滿(mǎn)意的好房子。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)著墨頗多，涉及市場(chǎng)回穩(wěn)、城中村改造、盤(pán)活存量用地等多個(gè)方面，對(duì)此，您有什么感受？

??孔輝：當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于深度調(diào)整期，特別是2024年第四季度以來(lái)，市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。一方面外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)，使消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心由過(guò)熱轉(zhuǎn)化為觀望，倒逼原本處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)提前進(jìn)入調(diào)整期；另一方面受“止跌回穩(wěn)”政策積極引導(dǎo)，市場(chǎng)環(huán)境逐步向良性遞進(jìn)。這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中涉及與房地產(chǎn)相關(guān)的一系列表述，預(yù)示著未來(lái)政策的新動(dòng)向，體現(xiàn)出高層對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的高度關(guān)注和明確態(tài)度。

??會(huì)議提出，要加力實(shí)施城中村改造，不僅能夠有效提高居民住房水平，滿(mǎn)足人民對(duì)好房子的期待，改善城市面貌，還可以增加相關(guān)投資，促進(jìn)住房及相關(guān)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，助力房地產(chǎn)從增量開(kāi)發(fā)向存量改造轉(zhuǎn)型。

??此外，會(huì)議提出的盤(pán)活存量用地也備受重視，主要原因在于已經(jīng)批準(zhǔn)為建設(shè)用地但尚未使用的土地、閑置土地以及低效用地如果無(wú)法有效盤(pán)活，房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)就將面臨諸多困難問(wèn)題。通過(guò)盤(pán)活存量用地資源帶動(dòng)增量發(fā)展，既是貫徹節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略和最嚴(yán)格節(jié)約用地制度的內(nèi)在需要，也是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要舉措。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，您認(rèn)為關(guān)于相關(guān)基礎(chǔ)性制度是指什么，要如何搭建？

??孔輝：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是破解難題、促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策，也是進(jìn)一步全面深化改革的重要任務(wù)，更是轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式的必然要求。

??就信陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，我所理解的搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度應(yīng)包括建立租購(gòu)并舉住房制度、完善住房供應(yīng)體系、預(yù)售制改革、土地制度改革、房地產(chǎn)稅收制度改革等多個(gè)方面。前期，我們探索建立并持續(xù)完善美好未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，高標(biāo)準(zhǔn)打造房地產(chǎn)由開(kāi)發(fā)型向運(yùn)營(yíng)型轉(zhuǎn)變的示范樣板，取得了良好效果。

??對(duì)于如何結(jié)合實(shí)際，搭建好相關(guān)基礎(chǔ)性制度，我認(rèn)為要突出7個(gè)重點(diǎn)：1.在完善機(jī)制上，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，從要素資源的科學(xué)配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢(qián)。改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資金支持方式，讓人口、住房、土地、資金四者關(guān)系適配，避免市場(chǎng)供求失衡與大起大落。2.在供應(yīng)體系上，完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，保障基本住房需求及多層次多樣化住房需求，建立租購(gòu)并舉的住房制度。加大保障性住房建設(shè)和供給，一手抓配售型保障房建設(shè)，一手抓租賃型保障房供給，以一張床、一間房和一套房等多樣化、多元化方式，著力解決好新市民、青年人和農(nóng)民工的住房問(wèn)題。3.在發(fā)展理念上，要緊緊圍繞讓人民群眾住上好房子目標(biāo)，更加注重住房質(zhì)量和品質(zhì)提升，著力推動(dòng)行業(yè)發(fā)展由“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變、從短期經(jīng)營(yíng)向長(zhǎng)期主義轉(zhuǎn)變、從粗放型發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。4.在銷(xiāo)售方式上，有序推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售，改變長(zhǎng)期實(shí)行的全款商品房預(yù)售模式，通過(guò)“所見(jiàn)即所得”，從源頭上杜絕交房風(fēng)險(xiǎn)，徹底消除購(gòu)房者后顧之憂(yōu)。5.在產(chǎn)業(yè)鏈上，推進(jìn)投建管運(yùn)一體化，適應(yīng)房屋全生命周期管理需要，維護(hù)好人民群眾最重要的住房資產(chǎn)的使用價(jià)值與權(quán)益。6.在技術(shù)提升上，加大節(jié)能、環(huán)保、智能化等新質(zhì)生產(chǎn)力研發(fā)與應(yīng)用，以新科技引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展，全面提高房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)和可持續(xù)性。7.在實(shí)施路徑上，努力在政府治理能力、政策制度完善及產(chǎn)品力等方面實(shí)現(xiàn)突破，建立企業(yè)健康、市場(chǎng)平穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的高質(zhì)量發(fā)展新模式。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評(píng)判2024年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？信陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么亮點(diǎn)和不足？

??孔輝：2024年，中央穩(wěn)地產(chǎn)政策果斷應(yīng)對(duì)、不斷升級(jí)，從4月中央政治局會(huì)議提出“消化存量、優(yōu)化增量”，到9月“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，再到12月“穩(wěn)住樓市”，從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)了購(gòu)房者信心。

??信陽(yáng)作為革命老區(qū)，承載著習(xí)近平總書(shū)記“兩個(gè)更好”殷殷囑托，2024年以來(lái)，為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，印發(fā)了《信陽(yáng)市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，優(yōu)化政策支撐，打出了一系列組合拳，多措并舉穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期，及時(shí)防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)矛盾。

??2024年前三季度，信陽(yáng)全市建筑業(yè)總產(chǎn)值199.54億元，同比增長(zhǎng)8.2%，高于全省1.2個(gè)百分點(diǎn)、高于全國(guó)3.8個(gè)百分點(diǎn)；2024年12月，全市商品房銷(xiāo)售23.74萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售額12.88億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)30.87%、29.14%，出現(xiàn)了可喜變化，取得了明顯成效。

??總結(jié)來(lái)說(shuō)信陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有三大亮點(diǎn)：一是全力推進(jìn)保交房，行業(yè)發(fā)展更“穩(wěn)”了；二是大力開(kāi)展“四好”建設(shè)，發(fā)展成效更“好”了；三是探索發(fā)展“康養(yǎng)旅居”外向型房地產(chǎn)業(yè)，理念模式更“新”了。

??當(dāng)然，在信陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，也存在個(gè)別房企樓盤(pán)交付延期、銷(xiāo)售不暢，導(dǎo)致資金流動(dòng)性緊張，存在停工、續(xù)建遲緩、不能按期交付的風(fēng)險(xiǎn)；本地就業(yè)崗位不足，勞動(dòng)力人口持續(xù)流出，加之經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、人口老齡化加深等因素影響，也制約著市場(chǎng)需求，導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售后勁不足等問(wèn)題，需要我們引起高度重視，并采取針對(duì)性措施逐一加以解決。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么預(yù)判，還需要做好哪些工作？

??孔輝：隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議政策定調(diào)，預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)行業(yè)信心有望進(jìn)一步恢復(fù)。與此同時(shí)，行業(yè)也面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)，大拆大建及“鋪攤子”搞建設(shè)的時(shí)代已一去不復(fù)返，取而代之更多的是優(yōu)質(zhì)商品房供給，以滿(mǎn)足人民群眾改善型住房需求。

??進(jìn)入“后房地產(chǎn)”時(shí)代，隨著國(guó)家層面推行大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入新活力，特別以老舊住房家裝系統(tǒng)化翻新改造為重要組成部分的工業(yè)化綠色定制整裝行業(yè)將迎來(lái)廣闊發(fā)展空間，市場(chǎng)整體規(guī)模預(yù)計(jì)將超10萬(wàn)億元以上，并逐步成為拉動(dòng)房地產(chǎn)和建筑業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵領(lǐng)域及重要增長(zhǎng)點(diǎn)，有效對(duì)沖和彌補(bǔ)房地產(chǎn)與建筑業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展推動(dòng)力不足而帶來(lái)的不利影響。

??面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢(shì)頭，對(duì)于2025年信陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展，我認(rèn)為必須做好3個(gè)方面工作。

??一是著力改善供給。總結(jié)提煉并積極推廣美好未來(lái)社區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)成果，探索綠色工業(yè)化定制整裝新模式，突出“綠快美”特色，提升住宅標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)，完善戶(hù)型功能，推動(dòng)住房建設(shè)向高品質(zhì)、綠色化、智能化方向發(fā)展。因地制宜促進(jìn)“康養(yǎng)旅居”外向型房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，全力破解配套規(guī)劃與高質(zhì)量住房需求、康養(yǎng)旅居與房源差異化供給、產(chǎn)品宣傳與增強(qiáng)對(duì)外吸引力、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)支撐及商品房銷(xiāo)售與市場(chǎng)信心不足之間“五大矛盾”，從根本上解決傳統(tǒng)發(fā)展模式弊端，提升住房供給質(zhì)量，支撐房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定繁榮發(fā)展。全力打好“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，推進(jìn)“白名單”擴(kuò)圍增效，確保所有符合條件的在建商品住房項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，有效保障項(xiàng)目建設(shè)。

??二是著力釋放需求。持續(xù)打通住房消費(fèi)卡點(diǎn)堵點(diǎn)，緊緊圍繞支持合理住房需求、優(yōu)化住房貸款利率、全面推行“交房即交證”、優(yōu)化惠民購(gòu)房政策等方面，加大政策支持力度，合力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。針對(duì)收入相對(duì)較低、因房?jī)r(jià)過(guò)高購(gòu)房有困難的群體，鼓勵(lì)銷(xiāo)售不佳、學(xué)區(qū)不優(yōu)、位置較偏的樓盤(pán)，進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)，通過(guò)低價(jià)促銷(xiāo)、以?xún)r(jià)保量等方式降低購(gòu)房門(mén)檻，有效盤(pán)活存量資源，吸引群眾釋放購(gòu)房需求增長(zhǎng)，加快資金回籠，實(shí)現(xiàn)“雙贏”。加大收購(gòu)存量商品房作為配售或配租保障房力度，下力氣解決無(wú)房及無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)商品房群體住房問(wèn)題。

??三是著力推動(dòng)轉(zhuǎn)型。扎實(shí)有序推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，健全住房、土地、金融、財(cái)稅等基礎(chǔ)性制度，切實(shí)降低購(gòu)房成本，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)各項(xiàng)政策措施盡快落實(shí)落地、見(jiàn)行見(jiàn)效。聚焦城市更新，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，對(duì)條件比較成熟、群眾改造意愿迫切的項(xiàng)目加快改造節(jié)奏，增加相關(guān)投資，以項(xiàng)目帶動(dòng)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)從增量開(kāi)發(fā)到存量改造轉(zhuǎn)型。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：針對(duì)2025年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中可能遇到的問(wèn)題，有何建議？

??孔輝：2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在各項(xiàng)政策加持下，有望帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，但行業(yè)全面回穩(wěn)依然面臨一些挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段，特別是一些人口凈流出較多的三、四線(xiàn)欠發(fā)達(dá)城市，保持止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)仍存在較大壓力。

??對(duì)此，要因地制宜優(yōu)化發(fā)展措施。一是要堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)先。著力增信心、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)支持，增強(qiáng)政策精準(zhǔn)性協(xié)同性。二是要主動(dòng)適應(yīng)形勢(shì)。深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，兼顧住房民生屬性和商品屬性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)在適應(yīng)發(fā)展新模式過(guò)程中平穩(wěn)過(guò)渡。三是要強(qiáng)化外部支撐。深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化，完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口公共服務(wù)保障，使農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口“進(jìn)得來(lái)、留得住”，帶動(dòng)居民購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)增強(qiáng)。