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??2024年以來，在政策利好推動下，中國公募REITs邁入常態(tài)化發(fā)展新階段。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至12月31日，2024年已有29只公募REITs完成了上市，募集資金總額為655.17億元，創(chuàng)下了近年來新高。

??隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場規(guī)模逐漸擴(kuò)大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迎來了更多的機(jī)會，部分房企已經(jīng)開始進(jìn)行試水。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，2024年已有6家房企發(fā)行公募REITs，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房是主要方向。

??REITs是打通“投、融、管、退”閉環(huán)非常重要的一部分，擁有優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目的房企運(yùn)營商們可以借助公募REITs加快企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)運(yùn)作模式由重轉(zhuǎn)輕，自身角色定位從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理服務(wù)商，對于當(dāng)前房企走出行業(yè)困境具有重要意義。

??REITs在國外早已經(jīng)成熟，但國內(nèi)真正應(yīng)用也不過四年左右的時間。

??自2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》以來，我國公募REITs試點(diǎn)工作正式啟動，經(jīng)歷多次擴(kuò)容后，2024年中國公募REITs邁入常態(tài)化發(fā)展新階段，朝著規(guī)范化和成熟化的方向不斷發(fā)展。

??7月26日，國家發(fā)展改革委公布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（1014號文），部署推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。

??在政策利好不斷加碼的同時，已上市的公募REITs較好的盈利能力和派息比率也是支持公募REITs持續(xù)發(fā)展的一大動力。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年中期之前上市的36只公募REITs，前三季度實現(xiàn)盈利的有33只，其中更有19只實現(xiàn)了凈利率20%以上，占比超過了一半。

??公募REITs長期穩(wěn)定且較高的收益率，結(jié)合政策的利好支持，使得公募REITs獲得了越來越多的原始權(quán)益人和投資者的重視。截至12月31日，2024年已有29只公募REITs完成了上市，募集資金總額為655.17億元，創(chuàng)下了近年來的新高，同時我國公募REITs已上市的總規(guī)模也達(dá)到了1661.64億元。

??1、已有6家房企發(fā)行公募REITs，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房是主要方向

??隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場規(guī)模逐漸擴(kuò)大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迎來了更多的機(jī)會，部分房企已經(jīng)開始進(jìn)行試水。截至2024年12月31日，共有華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創(chuàng)城發(fā)和中國金茂的8只REITs產(chǎn)品完成了上市，總規(guī)模224.22億元，此外還有金隅集團(tuán)和萬科的兩只新發(fā)行REITs以及華潤的租賃住房REITs擴(kuò)募正在審批中。不過相對于目前1661.64億元的公募REITs市場而言，房企的參與程度仍然相對較低。

??從房企參與的公募REITs的基礎(chǔ)設(shè)施類型來看，主要還是在消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房兩個方面。

??尤其是在消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，目前房企旗下已上市和已申報的10只公募REITs產(chǎn)品（不包含擴(kuò)募）中，有5只是消費(fèi)類公募REITs。租賃住房領(lǐng)域除了已經(jīng)上市的有華夏基金華潤有巢REIT和招商基金招商蛇口租賃住房REIT之外，還有華潤有巢REIT的擴(kuò)募正在審批中，此外也有消息稱萬科計劃以泊寓為標(biāo)的申報發(fā)行10億元租賃住房REIT。

??相較于這兩個與房企業(yè)務(wù)關(guān)系較為緊密的領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流雖然也有房企涉及，但是數(shù)量相對較少。

??2、租賃住房公募REITs整體運(yùn)營優(yōu)秀，未來前景廣闊

??租賃住房公募REITs在前三季度的整體凈利率達(dá)到了37.5%，在各種類型的底層資產(chǎn)中凈利率最高，其中5只租賃住房公募REITs中有4只主做保障性租賃住房業(yè)務(wù)，企業(yè)租戶比例更高，因此能獲得較高的利潤率，而唯一一只房企旗下的華夏基金華潤有巢REIT作為市場化運(yùn)作的長租公寓項目，其前三季度的凈利率為12.1%，與保障性租賃住房REITs產(chǎn)品差距較大。

??2024年唯一一個完成上市的房企旗下租賃住房公募REITs產(chǎn)品，招商基金蛇口租賃住房REIT項目成立伊始就受到了市場投資人的高度關(guān)注和認(rèn)可，網(wǎng)下詢價階段全場認(rèn)購倍數(shù)達(dá)103.66倍，創(chuàng)下2024年公募REITs網(wǎng)下全場認(rèn)購倍數(shù)新高。最終募集資金達(dá)到13.635億元，溢價率為9.43%。

??對于上市房企而言，發(fā)行公募REITs將對企業(yè)財務(wù)報表帶來一定的影響。

??1、華夏華潤商業(yè)REIT的背后具有戰(zhàn)略整合意圖

??2024年3月14日，華夏華潤商業(yè)REIT在深圳證券交易所成功上市，該項目在首批上市的三單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中發(fā)行規(guī)模最大，達(dá)到了69.02億。

??根據(jù)項目募集說明書顯示，華夏華潤商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)為青島萬象城，在初始狀態(tài)中項目公司為華潤置地（山東）有限公司，由華潤商業(yè)資產(chǎn)控股有限公司100%持有，而華潤商業(yè)資產(chǎn)為華潤置地旗下的全資子公司，這也意味原本項目公司的財務(wù)需要被華潤置地并表。

??但在2024年中期業(yè)績報告中，華潤置地期內(nèi)已向華夏華潤商業(yè)信托公募基金出售華潤置地（山東）有限公司的全部權(quán)益，代價為61.26億元；出售后華潤置地認(rèn)購30%基金份額，代價為20.71億元，并分類為聯(lián)營企業(yè)。交易完成后，華潤置地并不形成控制，不再并表入賬。在華潤置地的案例中，發(fā)行公募REITs實質(zhì)上屬于底層資產(chǎn)從并表狀態(tài)到出表。

??從并表狀態(tài)到出表狀態(tài)的模式下，房企會將項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓公募基金，在合并財務(wù)報表中，處置股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價（以及剩余股權(quán)的公允價值）與長期股權(quán)投資的賬面價值（自購買日持續(xù)計算的可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價值*持股比例）的差額，確認(rèn)為投資收益。此外，華潤置地將喪失控制權(quán)后的項目公司分類為聯(lián)營企業(yè)，后續(xù)將按照長期股權(quán)投資權(quán)益法來核算。

??2、萬科中金印力消費(fèi)REIT緩解表外資金壓力

??2024年4月30日，萬科旗下的中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT在深圳證券交易所正式上市，發(fā)行規(guī)模32.6億。中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的原始權(quán)益人為印力商用置業(yè)有限公司，項目公司為杭州潤衡置業(yè)有限公司。此前印力商置及杭州潤衡就屬于萬科集團(tuán)的聯(lián)營公司，原本屬于出表狀態(tài)。

??而在此次發(fā)行公募REITs后，萬科于項目公司的持股比例雖然有所下降，但對項目公司依然保持重大影響。根據(jù)2024年上半年中期報告，在關(guān)聯(lián)方關(guān)系中，萬科依然將印力商置及杭州潤衡列為聯(lián)營公司。

??在中金印力消費(fèi)REIT的案例中，屬于維持出表狀態(tài)不變。僅能從長期股權(quán)投資中聯(lián)營企業(yè)當(dāng)期減少投資額中，看出發(fā)行公募REITs所帶來的影響。此外，轉(zhuǎn)讓對價與處置的長期股權(quán)投資賬面價值差額，確認(rèn)為投資收益。

??3、公募REITs提升商業(yè)板塊獨(dú)立性，助力企業(yè)轉(zhuǎn)型升級

??整體來看，發(fā)行公募REITs并非簡單“一錘子買賣”將資產(chǎn)直接出售，而是要求企業(yè)要保留項目部分股權(quán)且確保經(jīng)營穩(wěn)定。雖然在1014號文中，對回收資金的使用要求大幅放松，將補(bǔ)充原始權(quán)益人流動資金的比例上限提高至15%，但仍存在相對嚴(yán)格的限制。

??在此背景下，發(fā)行公募REITs的意義更多是提升集團(tuán)旗下商業(yè)板塊的獨(dú)立性，在母公司資金普遍承壓的背景下，商業(yè)板塊能夠通過市場募集資金，更好實現(xiàn)自給自足，獨(dú)立發(fā)展。

??對于類似華潤置地旗下?lián)碛写罅績?yōu)質(zhì)商業(yè)項目的房企而言，應(yīng)該抓住當(dāng)下公募REITs的政策機(jī)遇，以構(gòu)建新的發(fā)展格局。在行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，相關(guān)房企可以通過發(fā)行公募REITs，加快企業(yè)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步增強(qiáng)資本實力。與此同時，發(fā)行公募REITs有利于盤活房企長周期低回報的存量資產(chǎn)，募集資金也可以用于相關(guān)資產(chǎn)的再投資，降低企業(yè)在存量資產(chǎn)里的沉淀成本。最后，公募REITs有助于房企在非住宅領(lǐng)域繼續(xù)深耕布局，孵化潛在商業(yè)項目，提升商業(yè)項目的回報率，實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

??對于流動性緊張的房企而言，發(fā)行公募REITs可以作為融資轉(zhuǎn)型的一種輔助手段，但不會是主要方式。對于這類企業(yè)而言，首要解決的是債務(wù)壓力，最優(yōu)解仍然是直接出售旗下各類重資產(chǎn)，包括但不限于附屬或合聯(lián)營公司股權(quán)、投資性房地產(chǎn)等等。

??事實上，公募REITs也起到了一個橋梁作用，同時鏈接了房企與投資機(jī)構(gòu)，或在未來催生出更多可能的合作機(jī)會。以萬科為例，根據(jù)公開信息顯示，在中金印力消費(fèi)REIT的認(rèn)購方中，就有國壽投資、中信證券、建信信托、平安理財、招商理財?shù)榷嗉彝顿Y機(jī)構(gòu)；而8月萬科還與中信、泰康等設(shè)立了消費(fèi)Pre-REIT基金。這類與金融機(jī)構(gòu)的鏈接與合作，將會更好地推動企業(yè)完成轉(zhuǎn)型升級，更快走出行業(yè)周期。

??整體看來，房企參與公募REITs發(fā)行申報主要還是在消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)園等方面。隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場規(guī)模逐漸擴(kuò)大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迎來了更多的機(jī)會，越來越多的房企開始進(jìn)行試水，對于擁有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目的房企而言，應(yīng)該抓住當(dāng)下公募REITs的政策機(jī)遇，以構(gòu)建新的發(fā)展格局，而對于流動性緊張的房企而言，最優(yōu)解仍然是直接出售旗下各類重資產(chǎn)以解決債務(wù)壓力。