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??“政策‘強’刺激、價格‘深’調整、信心‘逐’恢復、成交‘保’平穩(wěn)。”

??談及2024年的廣州樓市時，合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩云用這20個字概括了市場走勢。

??廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布的數據顯示，2024年廣州房地產市場呈現“前低后高”趨勢。尤其是9月26日，中央政治局會議提出“促進房地產市場止跌回穩(wěn)”后，市場迎來了轉折點。

??2024年廣州全市住宅交易面積為1734.6萬平方米，同比上升3.8%。其中，一手住宅網簽面積809.27萬平方米、同比下降3.7%，但降幅較三季度末收窄17個百分點；二手住宅交易登記面積925.33萬平方米，同比增長11.3%，漲幅比三季度末增加了1.6個百分點。二手住宅交易登記面積占住宅市場成交總量的53.3%，首次超過了一手住宅。

??截至12月末，全市一手住宅去庫存周期16個月，比去年末縮短0.6個月，較三季度末縮短3.4個月。

??“2024年四季度以來，市場流速明顯提升，活力明顯增強。”廣東保利城市發(fā)展有限公司副總經理陳子迅表示，作為頭部房企，保利對房地產后市持樂觀態(tài)度。他預計，2025年將繼續(xù)處于底部盤整階段，量價可能出現小幅下滑，但市場有望在2025年內實現完全觸底。

??樓市限購全面退出舞臺

??2024年，廣州樓市相繼出臺了多項利好政策，力度空前。其中最為標志性的是自9月30日起，歷時14年的限購全面退出舞臺，廣州成為全國首個解限的一線城市。

??在此之前，廣州已先后兩次松綁限購政策，但此次全面放開限購，加上“止跌回穩(wěn)”強信號，以及一系列利好措施的出臺，迅速點燃了市場信心。

??多位項目負責人表示，2024年國慶“黃金周”期間，售樓部人氣高漲，不僅有許多此前被限購政策擋在門外的新客戶，也有原本處于觀望階段的老客戶。幾天的成交量便超過了前3個月的總和，久違的購房潮重現。

??通過采訪多位購房者及市場走訪發(fā)現，在首付下降、利率處于歷史低位、稅費減免等多重政策利好的推動下，購房成本持續(xù)降低。疊加此時房價處于低位，使得一直觀望的購房者信心逐漸恢復，紛紛加緊看房并開始出手，推動了2024年四季度市場的回暖。

??機構監(jiān)測數據顯示，2024年12月廣州新建商品住宅成交規(guī)模約120萬平方米，環(huán)比增長約四成，同比增長約70%。從各區(qū)域表現來看，增城區(qū)、番禺區(qū)、白云區(qū)成交套數位居全市前三，占比全市約49%。

??廣州房地產中介協(xié)會所發(fā)布數據則顯示，受契稅優(yōu)惠等利好政策推動，2024年12月，廣州市二手住宅網簽11494宗、117.16萬平方米，環(huán)比分別增長0.67%和5.56%，同比分別增長17.33%和17.83%。

??“以價換量”

??雖然政策刺激帶動了購房需求的回升，但廣州樓市的價格依然處于深度調整期。

??國家統(tǒng)計局數據顯示，截至2024年11月，廣州一二手房的價格已分別連續(xù)下跌18個月和19個月。

??廣東中原地產項目部總經理黃韜表示，盡管2024年四季度出現翹尾行情，但從整體市場表現來看，只能算是符合預期，并未帶來太大的驚喜。由于受經濟環(huán)境影響，房價依然會在低位徘徊一段時間。尤其是一些郊區(qū)的樓盤，2024年價格下調幅度已達20%以上，即便是市區(qū)優(yōu)質地段的項目，降價幅度也普遍達到10%左右。面對激烈的市場競爭，開發(fā)商紛紛選擇“以價換量”。

??業(yè)內人士分析稱，2024年以來，許多樓盤已經歷多輪降價，這也是無奈之舉。2024年1~3季度，市場持續(xù)低迷，開發(fā)商只能通過降價來吸引原本處于觀望的客戶。即使四季度市場有所回暖，開發(fā)商為了年底沖業(yè)績，推出了一些特價單位，優(yōu)惠幅度甚至比“國慶”期間還要大。

??一手房市場的價格“內卷”在新盤定價上也得到了充分體現。

??“更高的戶型使用率，更低的價格。”某新盤的操盤手表示，當前新盤的定價趨于保守，首開價格一般會低于周邊在售樓盤，力求第一波去化順利，否則后續(xù)降價就更難以吸引客戶。

??盡管如此，中原研究發(fā)展部數據顯示，2024年廣州新房首開/加推去化率為13%，同比下降7個百分點。首開去化率超過40%的項目僅占全年開盤項目的7%，大多數項目的去化率集中在10%~20%。

??這表明，一方面，2024年市場深度調整，客戶入市態(tài)度整體偏謹慎，市場成交能力收縮；另一方面，項目之間的價格和產品競爭異常激烈，房企面臨較大蓄客壓力，開盤信心不足。加之大量二手“次新房”掛牌，進一步稀釋了客戶集中度，導致2024年紅盤、爆盤項目減少。

??與此同時，二手房放盤量仍高企，已突破18萬套。許多業(yè)主在政策利好下，主動大幅讓利促成交易，尤其是一些投資客較多的板塊，價格已回落至七八年前的水平。

??黎小姐在2024年12月底賣掉了黃埔區(qū)知識城板塊一套80多平方米小三房，哪怕不算利息等成本，與2018年買入時的價格相比，依然虧損近30萬元。

??“知識城的價格這兩年降得太厲害了，同小區(qū)有200多套房源放盤，競爭非常激烈，周邊新房不斷增加，若不降到小區(qū)最低價，買家根本不會理你。” 黎小姐無奈地表示，當初買入價大約是2萬元/平方米，2021年高峰期二手成交價一度超過3萬元/平方米，而如今成交價僅為1.6萬元/平方米。

??黎小姐的經歷，正是二手房市場的縮影。尤其在黃埔區(qū)、南沙區(qū)等泡沫較為嚴重的區(qū)域，今年多數板塊的樓價跌幅超過了20%。即便是市區(qū)的二手房，也受到一手房高使用率產品的沖擊，不得不降價以提高競爭力。

??不過，大幅讓利也帶來了可觀的成交量。2024年四季度，廣州二手住宅交易量連續(xù)3個月突破萬套，這意味著9月底出臺的新政效應仍在持續(xù)。

??中原研究發(fā)展部數據顯示，2024年廣州二手住宅共成交109,335套，同比微增0.3%，成交量已高于2022年和2023年的水平。

??土地市場出現積極變化

??“樓市‘止跌回穩(wěn)’，不僅是成交量的‘回穩(wěn)’、價格的‘止跌’，還應關注開發(fā)商利潤及土地市場的活躍度。”馮佩云表示。

??根據克而瑞數據，2024年廣州經營性用地的總成交金額約847.4億元，其中涉宅用地成交額為772.7億元。而廣州市對2024年國有土地使用權出讓收入預期為1541億元，實際完成約55%。相比2023年，廣州涉宅用地的成交額同比下降了35%。

??不過，廣州土地市場在2024年三四季度出現了一些積極變化。政府更加注重土地的品質，重點支持“好房子”的建設。為了吸引開發(fā)商拿地，廣州陸續(xù)推出了一批“超新規(guī)”地塊，對半開敞空間計容比例可以突破20%的限制，大大提升了戶型使用率。

??例如，保利成功競得天河區(qū)臨江大道地塊，以及已面市的越秀云悅。而南沙區(qū)更成為“超規(guī)”地塊的集中區(qū)域，其中招商林嶼境最高使用率突破140%，是廣州首個真正意義上的“第四代住宅”項目。

??在拿地企業(yè)方面，央企和國企依然占據主導地位。其中，保利在2024年斥資超過250億元，成功拿下廣州7宗住宅用地，成為拿地金額最多的房企。

??陳子迅表示，作為在廣州深耕了33年的房企，保利深知廣州市場的厚度和區(qū)域潛力。他認為，未來商品住宅將向中高端改善型產品發(fā)展，而廣州的高端居住軸線也將逐步向琶洲東區(qū)和金融城西區(qū)轉移。因此，公司2024年重點投資新軸線上的優(yōu)質居住項目，并有信心將其打造成新一代的高端居住名片。

??更值得一提的是，2024年12月，綠城連奪海珠區(qū)、番禺區(qū)兩宗地塊，與龍湖深度合作的南通亞倫也成功拿下番禺區(qū)的一宗地塊。這標志著混合所有制企業(yè)和民營企業(yè)在土地市場上開始活躍，展現了廣州土地市場的韌性。

??展望2025年，馮佩云預計，房地產市場將迎來“煥新，筑穩(wěn)”的一年，但市場的分化也將越發(fā)明顯。

??黃韜則表示，市場能否真正回穩(wěn)，還需觀察春節(jié)后市場的變化。如果出現樓市“小陽春”，那么“止跌回穩(wěn)”基本實現。總體而言，隨著市場逐漸回歸居住屬性，一線城市廣州的剛性需求依然旺盛，尤其是300萬~500萬元區(qū)間的剛需盤，市場需求較為強勁。