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??北京房地產(chǎn)市場迎來了一場暖冬。

??北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，北京二手房網(wǎng)簽量突破2.1萬套，環(huán)比增長15%，同比增長66%。這是北京二手房成交連續(xù)21個(gè)月的最高值，也是連續(xù)44個(gè)月以來的第二高峰。

??這場年末翹尾的成交高峰，從2024年“9·30”新政開始，連續(xù)3個(gè)月高位運(yùn)行。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，10月~11月北京市二手房分別網(wǎng)簽17367套、18763套，同比增長約63%、49.6%。整個(gè)四季度，北京累計(jì)網(wǎng)簽二手房57686套，相比2023年、2024年同期，漲幅60.03%、33.5%。

??多位北京市場研究人員、經(jīng)紀(jì)人接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，2024年年末成交量上漲，一方面在于政策端持續(xù)釋放穩(wěn)定信號(hào)，從國家宏觀層面到北京市地方政策，都聚焦于“穩(wěn)定樓市”這一核心目標(biāo)。一系列利好措施落地，為購房者提供了更為寬松的準(zhǔn)入環(huán)境，極大增強(qiáng)了市場信心。

??另一方面，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境逐步回暖復(fù)蘇，居民對未來收入預(yù)期趨于樂觀，蟄伏已久的購房需求開始有序釋放。歷經(jīng)市場的多輪調(diào)整，購房者心態(tài)愈發(fā)成熟，精準(zhǔn)捕捉購房時(shí)機(jī)，適時(shí)出手促成交易。

??政策與經(jīng)濟(jì)、需求等要素相互交融，2024年的北京房地產(chǎn)市場清晰拓印出了這一年樓市的起伏與波動(dòng)，以及跳動(dòng)數(shù)字背后購房者、從業(yè)者的心態(tài)變化。

??二手房賣“爆”了

??“前段時(shí)間我們看房，實(shí)實(shí)在在感受到了什么叫‘手慢無’。”北京醫(yī)療行業(yè)從業(yè)者李牧對記者說，他們從2024年10月開始看房準(zhǔn)備入手，看上的房子基本全賣掉了，根本沒有猶豫和磨價(jià)的機(jī)會(huì)。

??意向房子賣出的速度快于他們的決策周期，他和妻子商量后提升了買房預(yù)算，但還是沒有搶過和他們在同一賽道的購房者。“我和中介機(jī)構(gòu)人士開玩笑說，要不你們哪個(gè)房子賣不出去帶我去看看，結(jié)果還是很快賣出去了。”

??李牧和妻子還奔波在看房的路上，張然也為買房困擾不已。

??“周末去看了一套老破小三居，掛牌價(jià)660萬元，我問中介600萬元行不行，他說不可能，有買家出630萬元賣家都沒見面。”張然和中介多次溝通后才知道，現(xiàn)在很多賣家心態(tài)轉(zhuǎn)變，如果賣不上合適價(jià)格，寧可下架不賣了也不接受大幅降價(jià)，都想等“小陽春”價(jià)格起來再賣。

??“之前都說成交價(jià)往8折砍，可我出9折都沒什么人理。”張然說中介機(jī)構(gòu)人士也給她推了一些總價(jià)低的房子，但基本都是二三十年的老破小無電梯頂層，報(bào)價(jià)低但是不敢買，擔(dān)心“砸在手里”。

??在這場“速度”與“價(jià)格”的賽程中，張然想加快速度，爭取在“小陽春”前搶一套心儀的二手房。“再猶豫，價(jià)格高了，好房子也要被搶沒了。”

??北京市朝陽區(qū)亞運(yùn)村慧忠里一位頭部機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人表示，近期快速成交的案例時(shí)有發(fā)生，這背后很大程度上是源于購房者在高性價(jià)比房源猶豫過程中，被別人搶先成交后，從購房心態(tài)到實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)變。看到這種情況，購房者找房心態(tài)更積極，對于高性價(jià)比房源的出手也更加果斷。

??2024年末的二手房交易市場，像李牧、張然一樣加快速度搶跑入市的購房者不在少數(shù)。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2024年12月北京二手住宅網(wǎng)簽量突破2.1萬套，創(chuàng)21個(gè)月新高。成交量高位運(yùn)行下，二手房市場悄然從買方市場向賣方市場傾斜。

??北京市朝陽區(qū)一大型社區(qū)業(yè)主周成，原本在市場較為低迷時(shí)掛牌出售了一套100平方米三居室，起初他的心理預(yù)期價(jià)位較高，但由于當(dāng)時(shí)市場觀望情緒濃厚，看房者雖多，真正有意向出價(jià)的卻寥寥無幾。

??“直到10月中后期，市場開始明顯活躍起來，開始有不少買家主動(dòng)聯(lián)系我。”周成表示，在不斷溝通下，最終這套房子12月中旬正式售出，價(jià)格也接近他的心理預(yù)期。

??市場信心回升，買賣雙方的博弈逐漸進(jìn)入平衡狀態(tài)。根據(jù)安居客研究院數(shù)據(jù)，截至2024年底，北京平均掛牌時(shí)長降至80.5天，環(huán)比下降2.4%，為一線城市中最短。鏈家二手房掛牌量12.69萬套，為近幾年來掛牌量新低。

??“成交周期的縮短是房價(jià)‘止跌回穩(wěn)’的前置性指標(biāo)，隨著成交周期不斷縮短，二手房價(jià)格整體性趨于穩(wěn)定的概率大大增強(qiáng)。”58安居客研究院院長張波表示。

??上述經(jīng)紀(jì)人也透露，北京部分二手房價(jià)格出現(xiàn)了回調(diào)，但并未對成交構(gòu)成較大影響。購房者在綜合考慮未來市場、自身需要等因素后，普遍能夠接受小業(yè)主合理的價(jià)格調(diào)整。

??不過，當(dāng)前房價(jià)回調(diào)呈現(xiàn)出顯著的分化特征，這種分化不僅體現(xiàn)在不同板塊之間，還存在于老舊房屋與次新房之間。從購房者與賣家之間的價(jià)格博弈角度來看，同樣存在分化現(xiàn)象。

??中原機(jī)構(gòu)首席分析師張大偉透露，當(dāng)前北京30%左右的二手房已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的價(jià)格上升，但大部分房源價(jià)格還在探底過程中。“之前價(jià)格跌得較多的房源最近反彈明顯，在政策的影響下，二手房價(jià)格明顯止跌。”

??北京二手房價(jià)能否由個(gè)別或部分上漲趨勢轉(zhuǎn)變?yōu)槿嫫諠q，或者由結(jié)構(gòu)性上漲轉(zhuǎn)變?yōu)檎w上漲？張大偉稱，仍須進(jìn)一步觀察市場供求關(guān)系的變化，以及政策調(diào)控的影響。

??高端改善托舉大市

??與二手房不斷走高的市場行情不同，2024年北京新房市場相對平淡，拖累了整體成交水平。

??根據(jù)北京市住建委監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至12月31日，2024年新房、二手房共計(jì)成交21.29萬套，較2023年微升0.3%。其中二手房成交17.57萬套，同比增加13%；而新房共計(jì)成交3.72萬套，同比下降26.82%，僅占全年成交量的1/7。

??2024年北京新房市場在短暫的“小陽春”后，開始進(jìn)入平淡期。新房開盤普遍低于銷售指導(dǎo)價(jià)，“85折”破發(fā)潮涌現(xiàn)，順銷盤充斥特惠房、工抵房，市場觀望情緒濃厚。而在“5·17”“9·30”兩次政策發(fā)出后，市場信心和預(yù)期帶來明顯改善。

??2024年“十一黃金周”，記者走訪樓市時(shí)發(fā)現(xiàn)，在限購優(yōu)化和多重政策利好下，不少購房人走入售樓處，售樓處人流攢動(dòng)，簽約區(qū)、樣板房甚至需要排隊(duì)。

??機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年10月1日~7日北京新房成交面積為2.81萬平方米，位于四個(gè)一線城市之首；7天累計(jì)認(rèn)購近2000套，是2023年“國慶”長假600余套的3倍以上。

??這樣火爆的樓市盛景，不只存在于個(gè)別房企和項(xiàng)目。

??國慶“黃金周”期間，保利北京熱賣15.6億元，9盤聯(lián)映下假期首日便實(shí)現(xiàn)銷售1.87億元；華潤北京8大主力項(xiàng)目熱賣25億元；中海系發(fā)出的熱銷海報(bào)顯示，中海新城攬金16億元，中海北京業(yè)績增幅200%。

??“更大意義在于提升了信心。”北京大興一項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人對記者稱，政策發(fā)布后顯而易見的變化是客戶焦慮有所緩解，銷售約客戶也更有底氣，從前端到后端，信心的增加使兩端得以貫通銜接，開始走向正向發(fā)展。

??值得一提的是，2024年新房市場，豪宅依然穩(wěn)占頭部，成交金額排行榜前三甲的中海京華玖序、香山樾、北京宸園，均是10萬元+/平方米豪宅。

??與往年不同的是，2024年北京新房市場并未出現(xiàn)百億元樓盤，也沒有銷售超千套的大盤，銷售額最高的項(xiàng)目也止步75.58億元，成為過去6年時(shí)間里金額最低的銷冠。

??不過，2025年北京樓市10萬元+/平方米豪宅將批量上新，包括海淀功德寺“兩兄弟”、海淀朱房“雙雄”、河北鑫界金魚池、中海酒仙橋、中海萬泉寺等已拍地項(xiàng)目。此外，海淀寶山，朝陽永安里、太陽宮，豐臺(tái)西郊冷庫、分鐘寺、花鄉(xiāng)，東城的永定門等地塊將相繼上架，預(yù)計(jì)2025年北京10萬元+/平方米豪宅供應(yīng)量將超過200萬平方米。

??這一數(shù)字是什么概念？即便是豪宅熱火不斷的2021年~2023年，10萬元+/平方米豪宅年均成交量約50.47萬平方米。四倍于往年豪宅成交高峰期的供應(yīng)量，意味著2025年京城10萬元+/平方米豪宅的近身搏殺會(huì)成為市場常態(tài)。