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??3月29日，萬(wàn)科召開(kāi)年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)，受到廣泛關(guān)注。對(duì)于近期市場(chǎng)高度關(guān)切的問(wèn)題，萬(wàn)科坦誠(chéng)回應(yīng)，將全力行動(dòng)，有充分信心戰(zhàn)勝階段性挑戰(zhàn)。董事會(huì)主席郁亮于會(huì)上表示，萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)堅(jiān)決不躺平，一定會(huì)跨過(guò)這個(gè)階段性關(guān)口，公司將加大盤(pán)活存量、不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)產(chǎn)等工作的力度，保障更厚的安全墊。通過(guò)這些工作，未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以確保公司安全。他也相信公司過(guò)去多年在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)所建立的能力，有助于萬(wàn)科在行業(yè)新發(fā)展階段成為優(yōu)秀的企業(yè)。

??業(yè)內(nèi)人士分析，從業(yè)績(jī)會(huì)管理的表態(tài)和年報(bào)情況來(lái)看，市場(chǎng)大可不必再過(guò)度擔(dān)心萬(wàn)科的安全。首先，萬(wàn)科的基本面仍是安全的，盡管部分?jǐn)?shù)據(jù)短期呈現(xiàn)壓力，但仍實(shí)現(xiàn)了正向現(xiàn)金流，融資結(jié)構(gòu)和成本也在進(jìn)一步優(yōu)化；其次，萬(wàn)科堅(jiān)決不躺平的意愿很強(qiáng)烈，自身也正在全力以赴，從全力銷(xiāo)售到積極推動(dòng)大宗資產(chǎn)交易，再到REITs和經(jīng)營(yíng)貸置換，再到承諾兩年降杠桿1000億元，可以看到萬(wàn)科在全方位采取行動(dòng)。

??有信心和能力應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，未來(lái)兩年將削減付息債務(wù)1000億元

??今年1~2月，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)大幅下滑，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售同比腰斬，疊加境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連看空，市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)情緒顯著升級(jí)，就連業(yè)內(nèi)以穩(wěn)健知名的萬(wàn)科也在市場(chǎng)恐慌的放大作用下，面臨階段性挑戰(zhàn)。外界普遍關(guān)注，萬(wàn)科是否能戰(zhàn)勝當(dāng)前階段性的挑戰(zhàn)？是否能繼續(xù)穿越周期，進(jìn)入房地產(chǎn)新發(fā)展模式？從現(xiàn)金流安全、業(yè)務(wù)基本面、未來(lái)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)看，答案是肯定的。

??現(xiàn)金流安全是第一要?jiǎng)?wù)。事實(shí)上，從年報(bào)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科在這一輪前所未有的多重挑戰(zhàn)下，依然是比較安全的。銷(xiāo)售承壓之下，萬(wàn)科已連續(xù)15年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%，從2018年的76%的高點(diǎn)連續(xù)5年下降。

??關(guān)于近期外界普遍關(guān)注的金融機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)科的支持力度問(wèn)題，萬(wàn)科總裁祝九勝于業(yè)績(jī)會(huì)上表示，金融機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)科的支持態(tài)度是肯定的，力度是足夠的。2023年，萬(wàn)科新獲融資約900億元，融資總量基本穩(wěn)定，為了增加融資端的安全墊，公司正在與金融機(jī)構(gòu)積極商談各種融資方案，銀團(tuán)貸款代表了一種合作的可能。

??祝九勝也坦承，目前挑戰(zhàn)主要來(lái)自三方面，一是行業(yè)大幅下行階段開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡帶來(lái)的挑戰(zhàn)，過(guò)去幾年開(kāi)發(fā)收入與工程支出之間存在較大的剪刀差，隨著交付高峰的過(guò)去，這個(gè)剪刀差壓力2024年將全面下降；二是融資模式改變，由于萬(wàn)科信用優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，過(guò)去是行業(yè)內(nèi)唯獨(dú)兩家以總對(duì)總模式融資為主的企業(yè)，因此從過(guò)去總對(duì)總轉(zhuǎn)向項(xiàng)目制，比其他企業(yè)更需要適應(yīng)時(shí)間，目前金融機(jī)構(gòu)非常支持，會(huì)給1到3年的適應(yīng)期。三是部分經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的EBITDA率和NOI收益率仍處于爬坡?tīng)顟B(tài)，與銀行的貸款利率之間也存在剪刀差，公司將努力提升經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的EBITDA、NOI。近期公司有望成為行業(yè)內(nèi)唯一一家實(shí)現(xiàn)三種經(jīng)營(yíng)性REITS的企業(yè)，也說(shuō)明了公司在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的能力優(yōu)勢(shì)，相信未來(lái)經(jīng)營(yíng)貸會(huì)以百億級(jí)芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高，給公司提供新的資金來(lái)源。祝九勝用“兩岸援聲啼不住，輕舟將過(guò)三重山”，表達(dá)了對(duì)各方大力支持的感謝和跨過(guò)階段性挑戰(zhàn)的信心。

??對(duì)于后續(xù)的償債安排，萬(wàn)科也給市場(chǎng)吃下“定心丸”。祝九勝表示，今年公司年末在手資金998億元，是一年內(nèi)到期剛性有息負(fù)債的1.6倍，整體安全墊相對(duì)充足。境外待還款的部分已經(jīng)做好了充足的安排，目前境外僅二季度還有到期債券，到期金額折合人民幣約56億元左右，公司已提前啟動(dòng)了相關(guān)置換和還款準(zhǔn)備工作。

??除了嚴(yán)守財(cái)務(wù)安全，為了提高安全墊，萬(wàn)科也將采取全力以赴的行動(dòng)。除銷(xiāo)售端繼續(xù)堅(jiān)持跑贏(yíng)大勢(shì)目標(biāo)外，還將繼續(xù)通過(guò)大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，大規(guī)模增厚安全墊。通過(guò)這些行動(dòng)，堅(jiān)定降杠桿，未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元以上。

??自助者天助，萬(wàn)科并不是在孤軍奮戰(zhàn)，除了自身全力以赴，也獲得了國(guó)資大股東的大力支持。2023年11月，在萬(wàn)科遭遇做空危機(jī)時(shí)，深圳市國(guó)資委的積極表態(tài)，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)信心起到關(guān)鍵作用。之后深圳市國(guó)資委協(xié)調(diào)多家國(guó)企與萬(wàn)科對(duì)接，以市場(chǎng)化、法治化方式，推動(dòng)各項(xiàng)具體支持措施落地。2024年3月，深鐵集團(tuán)擬通過(guò)戰(zhàn)略配售方式認(rèn)購(gòu)中金印力消費(fèi)REIT，認(rèn)購(gòu)份額為該基金募集份額總額的29.8%，認(rèn)購(gòu)金額約10億元；2024年1月，深國(guó)資旗下投資平臺(tái)深投控斥資，向萬(wàn)科子公司收購(gòu)深圳高新投6.16%的股權(quán)。

??構(gòu)建面向房地產(chǎn)新發(fā)展模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力，立足可持續(xù)健康發(fā)展

??僅靠御寒，不足以過(guò)冬。僅僅是保障現(xiàn)金流安全活下去，也并不足以穿越周期。伴隨房地產(chǎn)新發(fā)展模式到來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的能力提出了全新的要求。好產(chǎn)品、好服務(wù)，已成為房地產(chǎn)新發(fā)展模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??萬(wàn)科作為最早意識(shí)到行業(yè)轉(zhuǎn)型的企業(yè)之一，已逐漸建立起面向房地產(chǎn)新發(fā)展模式的核心能力。在傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品上，萬(wàn)科不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和交付服務(wù)，高質(zhì)量交付28.9萬(wàn)套，交付即時(shí)滿(mǎn)意度97%，客戶(hù)售后滿(mǎn)意度97%，年內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目榮獲魯班獎(jiǎng)、詹天佑獎(jiǎng)等中國(guó)建筑行業(yè)大獎(jiǎng)，并在交付階段推進(jìn)“交付即辦證”，年內(nèi)191個(gè)項(xiàng)目的客戶(hù)在收房現(xiàn)場(chǎng)拿到房產(chǎn)證。同時(shí)，租購(gòu)并舉大趨勢(shì)下，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓的規(guī)模和效率持續(xù)保持行業(yè)第一，并在成本法的會(huì)計(jì)計(jì)量方式下實(shí)現(xiàn)了整體盈利，共運(yùn)營(yíng)管理租賃住房23萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)18萬(wàn)間，布局全國(guó)31個(gè)城市，服務(wù)客戶(hù)超過(guò)80萬(wàn)人，客戶(hù)滿(mǎn)意度95%，全年出租率達(dá)96%，超過(guò)60%客戶(hù)選擇續(xù)租。此外，萬(wàn)科的居住服務(wù)也持續(xù)保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。年報(bào)顯示，萬(wàn)科物業(yè)2023年榮獲“中國(guó)住宅物業(yè)服務(wù)力TOP1企業(yè)”、“中國(guó)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)”等多項(xiàng)行業(yè)榮譽(yù)，并成為第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布的物業(yè)行業(yè)首份《物業(yè)管家發(fā)展白皮書(shū)》中的主要正面樣本。

??更重要的是，在鞏固開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)韌性的同時(shí)，萬(wàn)科還有新的價(jià)值點(diǎn)可以期待。伴隨公募REITs試點(diǎn)持續(xù)深入，將有效解決經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)資產(chǎn)過(guò)重，投資回收周期過(guò)長(zhǎng)的難題。而萬(wàn)科則有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實(shí)現(xiàn)三種經(jīng)營(yíng)性REITs突破的企業(yè)。此前，萬(wàn)科旗下印力集團(tuán)發(fā)布的中金印力REIT已正式進(jìn)入詢(xún)價(jià)階段，萬(wàn)緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布，長(zhǎng)租公寓REIT目前也在積極申報(bào)中。REITs突破將助力萬(wàn)科打通經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效、更良性的運(yùn)轉(zhuǎn)，保障經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。

??對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展，萬(wàn)科保持了其一貫的信心。郁亮于業(yè)績(jī)會(huì)上表示，萬(wàn)科始終認(rèn)為住房需求需要?jiǎng)討B(tài)去看，未來(lái)空間依然廣闊，目前存在超跌。一方面，住房需求無(wú)論是人均居住面積還是住房設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等都存在改善空間。另一方面，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程沒(méi)有結(jié)束，目前正在恢復(fù)，新增住房需求依然存在。綜合來(lái)看，未來(lái)住宅建設(shè)的中樞值是10億平方米左右。2023年住宅新開(kāi)工面積不足7億平方米，顯然是超跌了，隨著政策力度不斷加大和效果的逐步體現(xiàn)，相信市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)。此外，“三大工程”將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回升向好，也為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展空間，萬(wàn)科將會(huì)積極參與。郁亮還提到，今年兩會(huì)期間住建部倪虹部長(zhǎng)曾表達(dá)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的寄語(yǔ)，“誰(shuí)能抓住機(jī)遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰(shuí)能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰(shuí)就能有市場(chǎng)，誰(shuí)就能有發(fā)展，誰(shuí)就能有未來(lái)”。對(duì)此，郁亮表示備受鼓舞，萬(wàn)科將持續(xù)提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，全力迎接好的未來(lái)。

??危機(jī)是一面鏡子，折射出企業(yè)最真實(shí)的一面。衡量一個(gè)企業(yè)，不是看其登到頂峰的高度，而是看其在低谷時(shí)的表現(xiàn)。每次遇到大環(huán)境的低谷，無(wú)論是90年代的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控，抑或是2008年的全球金融危機(jī)，都能不怨天尤人、從自身找問(wèn)題、快速行動(dòng)改變局面，這或許就是萬(wàn)科能在歷史上穿越多輪周期的原因，未來(lái)萬(wàn)科會(huì)交出什么答卷？相信以其能力、韌性，以及它作為標(biāo)桿房企所承載的各方期待和支持，有理由相信它能穿越這次前所未有的周期，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展階段。