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一年虧掉2803億!地產江湖變天了

公司許倩 2025-05-07 09:24:38 來源:中房報

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??營業收入下滑、虧損面擴大、現金流減少,是TOP50上市房企2024年財報的真實寫照。

??據中國房地產報記者統計,銷售額TOP50上市房企(剔除中國恒大)2024年營業總收入3.62萬億元,同比減少17.1%;歸屬母公司凈利潤-2803.65億元,較2023年虧損額增加381.93億元,平均每個月虧掉233.64億元。

??作為衡量房企盈利能力的兩大指標,凈利潤率和毛利率均在下滑。TOP50上市房企,2024年平均凈利潤率為-22.1%,較2023年下降13.3個百分點;平均毛利率為10.72%,較2023年下降5.8個百分點。

??10.72%的毛利率是個什么概念?意味著企業每賣出100元的商品,僅有10.72元的毛利。這是一個很低的水準,可以說在絕大多數行業中都是虧損的狀態,原因是企業還需要支付財務費用、銷售費用、管理費用等,大多數行業這些費用支付會在15%~20%。

??近幾年,受存貨跌價計提、銷售價格下行等因素影響,房地產開發板塊利潤空間不斷收窄。據中國房地產報記者統計,2021~2025年,TOP50上市房企平均毛利率從20.4%一路降至10.72%;平均凈利潤率從6%降至-22.1%。

??具體來看,2024年營業收入超過2000億元的房企有5家,分別為萬科、保利發展、華潤置地、碧桂園、綠地控股。萬科以3432億元營業收入排在首位,但同比大幅減少26.32%;第二名保利發展,營業收入3117億元,同樣下滑10.16%;第三名華潤置地,營業收入2788億元,同比增長11.01%,大有趕超保利、萬科之勢。

??碧桂園和綠地控股分別實現營業收入2528億元和2409億元,雖仍居前五陣營,但其同比下滑速度過快,照此趨勢,大有被中海地產、招商蛇口超越之勢。

??TOP50上市房企中,只有17家房企營業收入實現同比增長,占比不到4成;有2家房企營業收入同比增速超過50%,分別是中駿集團和金融街;6家房企下滑幅度超過50%,如融創中國、路勁集團、中國奧園等。

??比營業收入下滑更嚴重的是虧損面仍在擴大。TOP50上市房企中,營業收入同比下滑的有33家;歸屬母公司凈利潤同比下滑的有36家,占比超7成;虧損房企有31家,占比超6成。

??2024年,TOP50上市房企中,只有3家歸屬母公司凈利潤超過百億元,第一是華潤置地,第二是中海地產,第三是龍湖集團,凈利潤分別為255.8億元、156.4億元、104億元。但即便是這3家賺得最多的房企,凈利潤仍均同比下滑。

??華潤置地有著“利潤王”之稱,近年來其布局的“第二增長曲線”開始顯現實質性支撐。2024年,其經常性業務(主要包括經營性不動產業務、輕資產管理業務、生態圈要素型業務)核心凈利潤達103.4億元,貢獻占比至40.7%,同比增長6.3個百分點;綜合毛利率達到21.6%。其開發銷售業務盈利能力顯著削弱,這使得其歸屬母公司凈利潤同比下降18.45%。

??萬科是2024年虧得最狠的上市房企,2024年虧了494.8億元,凈利潤同比下滑506.81%。今年一季度,萬科營業收入同比下降38.31%,凈虧損62.46億元。

??萬科方面稱,業績虧損存在內外部因素,這些在長期發展中積累的問題正在逐步消化,但徹底解決仍需時日。

??有2家房企實現了營業收入和凈利潤的雙重增長,它們是陸家嘴和中駿集團,營業收入分別同比增長33.12%和94.5,歸屬母公司凈利潤分別同比增長5.31%和1.6%。

??陸家嘴利潤來源主要由租賃、房地產銷售、金融業務及物業服務、酒店及投資收益組成。這其中,長期持有物業出租毛利率較高達69%;房地產(含投資性房地產)銷售毛利率達39%;金融業務利潤率60%;物業服務毛利率13%;酒店業毛利率28%;另有其他業務毛利率達到73%。

??陸家嘴在2024年擬向全體股東每股派發現金紅利0.08696元,預計派發金額為4.38億元。還能盈利且愿意派發紅利的房企,已經是鳳毛麟角了。

??中駿集團的盈利增長則主要來自其虧損額的減少,其2024年凈虧損78.63億元,較2023年79億元的虧損額,略微縮窄。但中駿集團的流動負債凈額為136.56億元,年內增加了7.86億元流動負債。目前,中駿集團仍處于落實境外債務整體重組計劃過程中。

??現金流不足與高負債仍是房企普遍面臨的困境。

??據中國房地產報記者統計,TOP50上市房企總負債高達13.67萬億元,比2023年末減少1.7萬億元,同比下降11.1%,這說明房企正在努力壓降負債,但因基數太高,總量依然處在高位。房企自有資金的主要來源——銷售額卻同比下滑31.3%。截至2024年末,TOP50上市房企共持有貨幣資金1.26萬億元,同比下降8.1%。

??2023年末,保利發展、碧桂園、綠地控股、萬科的總負債均超過萬億元,2024年末,它們均將總負債壓降至萬億元以下,分別降至9926億元、9846億元、9807億元和9474億元。

??資產負債率超過90%的房企有11家,其中中國奧園、時代中國、建業地產負債率均超過100%,償債壓力較大。

??有4家房企手握現金超過1000億元,分別是保利發展、華潤置地、中海地產、招商蛇口,清一色的大央企。

??“現金王”依然是保利發展,手握貨幣資金1342億元,但相比2023年減少了138億元;其次是華潤置地,手握現金1313億元,比2023年增加186億元,其與保利發展的現金額差距不足30億元。

??有著“利潤王與現金流”雙持加身的華潤置地,成為2024年行業調整下為數不多的贏家之一。在新舊動能轉換與行業轉型中,地產江湖座次又要大洗牌了。

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中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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