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??總部位于成都的四川新綠色藥業(yè)科技發(fā)展有限公司（以下簡稱“新綠色藥業(yè)”）正式向港交所遞交上市申請(qǐng)，這是其在連續(xù)兩次沖擊A股失敗后再次啟動(dòng)IPO進(jìn)程。

??這家曾經(jīng)的“全國中藥配方顆粒六家試點(diǎn)企業(yè)之一”，在中藥配方顆粒、飲片及大健康產(chǎn)品領(lǐng)域深耕多年，穩(wěn)坐2024年度四川民營企業(yè)百強(qiáng)榜第96位與2023年度中國醫(yī)藥工業(yè)百強(qiáng)榜第77位，實(shí)力不容小覷。

??其在房地產(chǎn)領(lǐng)域布局也頗具野心。2010年成立中瑞天悅，于四川、云南、江西等地開發(fā)項(xiàng)目，但因多聚焦三四線城市及成都郊縣，市場(chǎng)存在感與知名度較低。2023年品牌升級(jí)為新綠色置業(yè)，實(shí)現(xiàn)醫(yī)藥與地產(chǎn)品牌統(tǒng)一，并明確聚焦成都主城核心拿地、打造健康住宅體系。2024年在成都土拍市場(chǎng)高調(diào)拿地，成為熱門地塊“地王”與拿地金額榜前列，卻面臨銷售金額難覆蓋拿地成本、資金壓力巨大等困境，后續(xù)開發(fā)及去化能力備受考驗(yàn)。

??在其他跨界企業(yè)紛紛退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的當(dāng)下，新綠色藥業(yè)的逆勢(shì)而為，引發(fā)了業(yè)界的強(qiáng)烈好奇。

??有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)步入新階段時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)“技術(shù)含量”會(huì)越來越高。“外行”不僅難以輕易賺錢，而且陷入資金泥沼乃至拖累主業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)極大。如果看好健康地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，應(yīng)更聚焦部分細(xì)分領(lǐng)域比如中醫(yī)藥主題社區(qū)運(yùn)營等，而非盲目追求規(guī)模擴(kuò)張。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者為此就有關(guān)問題聯(lián)系新綠色置業(yè)進(jìn)行采訪，截至發(fā)稿，依舊沒有收到回復(fù)。

??品牌升級(jí)高調(diào)拿地

??新綠色藥業(yè)的商業(yè)版圖并未局限于醫(yī)藥領(lǐng)域。2023年，新綠色藥業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)品牌由中瑞天悅升級(jí)為新綠色置業(yè)，以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)及醫(yī)藥制造兩個(gè)行業(yè)品牌的統(tǒng)一。

??據(jù)新綠色藥業(yè)官方說法，此次品牌升級(jí)一方面是確立以成都主城核心區(qū)域?yàn)槟玫刂攸c(diǎn)，另一方面則是推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)打造健康住宅技術(shù)體系。

??變化首先從高調(diào)拿地開始。在2024年4月及12月成都市高新區(qū)及錦江區(qū)兩次土拍中，地產(chǎn)“新人”新綠色置業(yè)一鳴驚人，先是以23200元/㎡和22800元/㎡的高溢價(jià)拿下高新區(qū)桂溪街道銅牌村8組、9組兩宗連襟地塊，面積分別為16.23畝和12.71畝，隨后又以36.26%溢價(jià)率、24800元/㎡樓面價(jià)競(jìng)得錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)57畝宅地。三宗地均為成都中心城區(qū)熱門板塊，在成為片區(qū)新“地王”的同時(shí)，新綠色置業(yè)也以29.7億元躍居2024年成都房企拿地金額榜第五位。

??但據(jù)克而瑞四川數(shù)據(jù)顯示，2024年新綠色置業(yè)銷售金額為22.01億元，尚無法覆蓋其全年拿地金額。

??在云南白藥、羚銳制藥、中恒集團(tuán)及西南藥業(yè)等藥企陸續(xù)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的背景下，新綠色藥業(yè)反其道而行令業(yè)界矚目。盡管2024年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國表現(xiàn)亮眼，但由藥業(yè)跨界地產(chǎn)并與一眾央企、國企展開競(jìng)爭，新綠色藥業(yè)的底氣從何而來？在行業(yè)資金鏈緊繃及融資成本居高不下的情況下，加上高新區(qū)兩地塊必須現(xiàn)房銷售，新綠色藥業(yè)又有多少資金在保證自身不“失血”前提下持續(xù)為新綠色置業(yè)“輸血”？這些問題都引發(fā)業(yè)界廣泛關(guān)注。

??主業(yè)地產(chǎn)雙承壓

??此次上市，新綠色藥業(yè)的核心業(yè)務(wù)聚焦于中藥配方顆粒、飲片及大健康產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售，地產(chǎn)板塊全資子公司新綠色置業(yè)未被納入上市主體范圍。

??上市文件顯示，新綠色藥業(yè)2024年總收入同比增長9.1%達(dá)12.5億元；但利潤下降14.3%至8910萬元；2024年因應(yīng)收賬款周期延長及存貨增加，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額下降22%。從這些數(shù)據(jù)可以看出，新綠色藥業(yè)在主營業(yè)務(wù)方面已增長乏力，公司表示主要緣于市場(chǎng)競(jìng)爭加劇和原材料成本上漲等因素。

??自2021年《關(guān)于結(jié)束中藥配方顆粒試點(diǎn)工作的公告》頒布后，中藥配方顆粒市場(chǎng)全面放開，生產(chǎn)企業(yè)數(shù)量從6家擴(kuò)容至60余家，由此導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格大幅下滑，生產(chǎn)企業(yè)利潤也大幅縮水。盡管中醫(yī)藥市場(chǎng)空間巨大，但行業(yè)高度分散。前五大廠商合計(jì)份額僅2.7%，新綠色藥業(yè)市場(chǎng)份額約0.4%。同時(shí)，原材料價(jià)格占新綠色藥業(yè)銷售成本94%，每年都會(huì)受到天氣、種植模式和供需失衡等因素波動(dòng)而直接影響利潤率。為此，新綠色藥業(yè)計(jì)劃通過此次IPO，將募集資金用于全球原材料供應(yīng)鏈優(yōu)化及海外市場(chǎng)拓展。

??與此同時(shí)，新綠色置業(yè)除了高價(jià)購地需要巨額資金外，在開發(fā)建設(shè)過程中也面臨資金壓力。

??記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，新綠色置業(yè)多個(gè)項(xiàng)目均由其關(guān)聯(lián)企業(yè)四川中科翔建設(shè)工程有限公司負(fù)責(zé)施工建設(shè)。從企查查得知，該公司由自然人周厚英100%持股，其同時(shí)還是四川綠色藥業(yè)科技發(fā)展股份有限公司法定代表人，擔(dān)任董事長和總經(jīng)理職務(wù)。四川中科翔建設(shè)工程有限公司存在的26條司法訴訟信息中，有25條與“勞動(dòng)爭議”“勞務(wù)合同糾紛”“提供勞務(wù)者受害責(zé)任糾紛”有關(guān)。在問政四川平臺(tái)，同樣存在神農(nóng)千嶼項(xiàng)目未支付農(nóng)民工工資的投訴內(nèi)容。

??在新綠色置業(yè)剛剛交付的神農(nóng)千嶼天璞里小區(qū)內(nèi)，記者偶遇一位帶孫輩玩耍的居民。她表示，當(dāng)時(shí)選擇購置該房產(chǎn)，主要是看重其清盤單價(jià)僅1萬余元，綜合考量價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。自入住以來，沒有聽說與健康或醫(yī)藥相關(guān)的服務(wù)內(nèi)容，只是小區(qū)內(nèi)種了一些中草藥植物。順著該居民手指的方向，記者看到一處面積不大的綠化園區(qū)內(nèi)立著“百草園”標(biāo)牌，分別種植著“迷迭香”“腎蕨”“大吳風(fēng)草”“紅花滿天星”幾種藥用植物。

??與此前開發(fā)項(xiàng)目多位于郫都、彭州等成都郊縣不同，新綠色置業(yè)去年所拿地塊均屬熱門區(qū)域高價(jià)地塊，勢(shì)必將建設(shè)為高端改善產(chǎn)品。在極大提升開發(fā)資金需求的同時(shí)，面對(duì)周邊一眾大型專業(yè)房企的競(jìng)爭，本就缺乏高端產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的新綠色置業(yè)操盤能力如何也是一個(gè)問題。

??即便此次赴港上市成功，受制于監(jiān)管約束及聚焦主業(yè)等因素影響，新綠色藥業(yè)對(duì)新綠色置業(yè)的資金支持將更趨市場(chǎng)化。一旦去年幾宗高價(jià)地塊項(xiàng)目去化不及預(yù)期，新綠色置業(yè)可能面臨數(shù)十億元資金沉淀壓力。如果新綠色藥業(yè)將資源傾斜至地產(chǎn)板塊，又可能影響其主營業(yè)務(wù)的研發(fā)投入及市場(chǎng)開發(fā)。

??新綠色藥業(yè)大舉進(jìn)軍健康地產(chǎn)，到底是一榮俱榮的協(xié)同發(fā)展，還是再度成為藥企跨界的失敗案例，一切都要等待市場(chǎng)給出答案。