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??在物業管理行業從增量轉向存量的時代背景下，管理規模整體增速持續放緩，行業回歸服務本源。

??受管理規模增速放緩影響，2024年物業管理行業整體營收規模達1.75萬億元，營收增速連續三年放緩，同時2024年500強、百強、上市物企毛利潤首次出現全面下滑。

??在當前整體行業調整期，物業企業雖面臨諸多挑戰，但仍優于房企，具備一定的抗風險能力和經營穩定性。

??對行業內的企業而言，當前最重要的是明晰自身優劣勢，精準制定發展戰略，提升市場競爭力，把握結構性機遇。

??500強、百強及上市物企的增速已連續多年下滑。

??2024年，500強物企在管面積為192.8億平方米，同比增長5.1%，增速較2023年下降1.1個百分點，連續三年呈下降趨勢；百強物企和上市物企在管面積分別為138.2億平方米和76.6億平方米，增速分別為5.9%和6.3%，同比分別下降1.7和5.7個百分點。

??企業規模增長持續放緩的原因是多方面的，其中一方面源于關聯方的影響，尤其是關聯房企增量交付的持續下降。另一方面，越來越多的企業更加聚焦高質量發展，主動優化項目結構，持續退出低質低效項目。

??受管理規模增速放緩影響，2024年物業管理行業整體營收規模達到1.75萬億元，同比增長3.4%。500強、百強及上市物企的營收增速進一步回落，2024年，500強、百強、上市物企的營收總額分別為5953.8億元、4189.8億元和2938.7億元，同比分別增長4.0%、3.9%和3.7%，較2023年分別下降3.1、4.0和3.0個百分點。

從毛利潤和凈利潤來看，2024年，500強、百強、上市物企毛利潤分別為1000.8億元、780.6億元和557.4億元，增速分別為-2.8%、-2.4%、-5.7%，較2023年分別下降7.9、4.8、6.9個百分點，2024年500強、百強、上市物企毛利潤首次出現全面下滑。

500強和百強物業服務企業凈利潤已連續三年呈現負增長。2024年，500強物企凈利潤為353.7億元，同比下降2.8%；百強物企凈利潤為198.2億元，同比下降2.4%。上市物企凈利潤則受到資產減值準備等多重因素影響，下滑幅度更為明顯，全年凈利潤為125.0億元，同比大幅下降23.3%。

??在成本上升、收繳率下降及增值服務增長乏力等多重壓力下企業開始面臨盈利挑戰。 但與房地產企業相比，物業服務企業的盈利表現相對穩健。2024年，500強房企的平均凈利潤率為2.3億元，同比下降29.5%，已連續五年呈現負增長。相比之下，物企雖然也面臨盈利壓力，但整體下滑幅度較小，在行業調整期，物業企業相較于房企仍具備一定的抗風險能力和經營穩定性。

??從毛利率和凈利率來看，2024年，500強、百強、上市物企毛利率分別跌至16.8%、18.6%、19.0%，較2023年分別下降1.1、1.2、0.7個百分點，已連續三年回落。

2024年，500強、百強及上市物業服務企業的凈利率均降至近年來最低水平，分別為5.9%、4.7%和4.3%，較2023年分別下降0.7、0.9和1.1個百分點。

與500強房地產企業相比，物業服務行業仍展現出一定的相對優勢。2024年，500強房企的凈利率已下滑至2.4%，盈利能力持續承壓，部分企業甚至面臨虧損困境。相比之下，物業企業在收入結構優化和成本控制方面表現更為穩健。

??從政策角度來看，持續推動城市更新已經成為國家戰略。2025年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布了《關于持續推進城市更新行動的意見》，該意見明確了八項主要任務，旨在通過一系列措施促進城市的高質量發展。這些任務涵蓋優化城市空間布局、推進老舊小區改造、提升基礎設施水平、改善居住環境、增強公共服務能力、加快綠色低碳轉型、促進歷史文化保護與傳承以及強化城市治理效能等方面。

??2025年6月，財政部、住建部公示2025年度中央財政支持實施城市更新行動評選結果，北京、天津等20個城市入圍。未來幾年，中央財政計劃補助超過200億元，支持這20個城市實施城市更新行動，探索建立可持續的城市更新機制，補齊城市基礎設施的短板弱項。其中，東部地區每個城市補助總額不超過8億元、中部地區每個城市不超過10億元、西部地區每個城市不超過12億元 、直轄市每個城市不超過12億元。

??政策的出臺不僅為城市更新提供了明確的指導方向，也帶來了實質性資金支持，為物業服務企業開辟了三大重要發展機遇：

??一是基礎設施升級與專業運維。城市更新行動推動了停車設施建設與運營、電梯更新與加裝、充電設施布局與維護、供排水管網改造、消防安全管理、垃圾分類管理以及綠化養護與景觀提升等細分領域的快速發展，為物企提供從基礎維護到專業化運營的一站式服務拓展空間。

??二是人居環境改善與社區服務深化。隨著政策推動老舊小區實現物業服務全覆蓋，以及社區嵌入式服務體系建設的加快，物企可在便民服務、養老助餐、托育照護、社區零售等領域延伸服務觸角，打造“15分鐘社區服務圈”，提升居民生活品質的同時拓展多元化收入來源。

??三是智慧城市建設與技術賦能。在城市更新與數字化轉型協同推進的背景下，智能設施系統研發、智慧平臺建設與運維、城市基礎設施智能化改造等需求日益增長，具備科技能力的物企可加速向“智慧城市服務商”轉型，通過數字化手段提升服務效率和管理水平，構建新的核心競爭力。

??此外，當前社區居住結構正迎來較大變化，預計2035年以后老齡化人口占比為30%，2030年寵物家庭滲透率為30%，2025年單身戶家庭占比超過25%，這三個指標與2015年相比均實現翻倍。

??物業服務企業可在該類服務上的布局正逐步向個性化、精細化方向延伸。同時還可以拓展B端客戶、G端客戶等多種方向。

??當前物業行業的競爭格局可根據企業營收規模劃分為六個層級：百億以上、20-100億、10-20億、1.5-10億、2000萬-1.5億、2000萬以下。不同層級之間的企業結構相對固化，除少數地方國企或央企可通過資源整合實現快速躍升外，大多數企業在層級間的跨越正變得愈發困難。

??從各層級企業的規模與資源來看，頭部與大型物企具備顯著的規模效應，資源優勢明顯。在行業整體承壓、市場競爭加劇的背景下，這類企業憑借強大的資金實力和抗風險能力，往往能在市場波動中保持穩定發展。同時，隨著科技賦能不斷深化，其運營效率和服務質量進一步提升，競爭優勢持續擴大。

??中型及以下企業則面臨較大挑戰。中小企業在騰挪空間有限、應收賬款周期拉長、信息化建設滯后于業務發展的多重壓力下，經營風險逐步上升，成長瓶頸日益凸顯。在行業集中度不斷提升的趨勢下，這類企業更容易受到市場波動影響，面臨被淘汰的風險。

??而尾部企業仍主要依賴傳統的關系網絡維持生存，發展模式未發生根本性轉變，整體處于基本穩定的“守成”狀態。

??在發展新質生產力的大浪潮中，行業還需邁向信息化、智能化、品牌化，規模與專業程度不斷優化。