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??PART.01

??2023“兩會(huì)”房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容解讀

??（本節(jié)有刪減）

??一、房地產(chǎn)定調(diào)：防風(fēng)險(xiǎn)、促需求，對(duì)市場(chǎng)企穩(wěn)回升充滿信心

??2023年《報(bào)告》定調(diào)，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

??首先需要明確的是，雖然本次《報(bào)告》的工作建議中并未提到“房住不炒”，但這并不表示這一定位會(huì)發(fā)生動(dòng)搖，相反，“房住不炒”已成為住房基本制度和長(zhǎng)效機(jī)制的基本遵循，會(huì)一以貫之地堅(jiān)持。事實(shí)上，今年《報(bào)告》提到的房地產(chǎn)工作重點(diǎn)仍是防風(fēng)險(xiǎn)、增信心促需求，與《求是》雜志刊文相關(guān)提法一脈相承。首先，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，其次，因城施策精準(zhǔn)對(duì)癥，著力改善預(yù)期、擴(kuò)大有效需求。中長(zhǎng)期來看，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨。

??除了《報(bào)告》之外，“部長(zhǎng)通道”發(fā)言、代表議案建議、委員提案等也值得引起我們的關(guān)注。

??住建部部長(zhǎng)倪虹在第二場(chǎng)“部長(zhǎng)通道”上表示，對(duì)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升充滿信心，比年初“很有信心”表態(tài)更為為積極，他還列舉了市場(chǎng)供需、預(yù)期、政策落實(shí)三方面原因，但同時(shí)強(qiáng)調(diào)，期望中企穩(wěn)回升有4個(gè)原則，即堅(jiān)持“房住不炒”、大力支持剛性和改善性需求、防止市場(chǎng)大起大落、促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。此外，倪部長(zhǎng)還指出2023年房地產(chǎn)工作，要在穩(wěn)支柱、防風(fēng)險(xiǎn)、惠民生三方面下功夫。

??在圍繞“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”小組討論時(shí)，經(jīng)濟(jì)界別組織委員積極建言獻(xiàn)策。比如中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原黨組書記馬建堂就強(qiáng)調(diào)一定要把房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)住，證監(jiān)會(huì)原副主席趙爭(zhēng)平、上海證券交易所黨委副書記總經(jīng)理蔡建春、銀保監(jiān)會(huì)上海監(jiān)管局黨委書記局長(zhǎng)王俊壽等委員主要就強(qiáng)化金融支持等提出了建議。

??二、GDP增長(zhǎng)5%左右、穩(wěn)定就業(yè)、增加收入，提升居民購(gòu)房能力（略）

??三、貨幣政策穩(wěn)健精準(zhǔn)，差別化住房信貸支持尤為可期（略）

??四、財(cái)政適度加力養(yǎng)老生育等保障體系，減輕購(gòu)房者后顧之憂（略）

??PART.02

       2018-2023以來“兩會(huì)”房地產(chǎn)定調(diào)的變與不變

??（本節(jié)有刪減）

??近6次兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)定調(diào)的變化主要體現(xiàn)在六方面：第一，房地產(chǎn)在《報(bào)告》中所處章節(jié)變化，由擴(kuò)內(nèi)需向保民生再向防范經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變；第二，支持需求等表述出現(xiàn)在2018、2022、2023房地產(chǎn)市場(chǎng)快速下行期，而市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)的時(shí)期未提；第三，2023年首次提出防風(fēng)險(xiǎn)；第四，2022年首提新發(fā)展模式，2023年要平穩(wěn)過渡；第五，2018-2019年棚改逐漸進(jìn)入收尾期，2020年后舊改逐步取代棚改成為《報(bào)告》中的常客；第六，2018年-2021年房地產(chǎn)有關(guān)表態(tài)漸進(jìn)積極，但2022年后讓步于穩(wěn)地產(chǎn)房地產(chǎn)稅暫時(shí)擱淺。

??與之相對(duì)應(yīng)的，有五方面內(nèi)容保持不變：第一，“房住不炒”定位長(zhǎng)期堅(jiān)持；第二，因城施策、一城一策基調(diào)不變；第三，租賃、保障作為住房保障體系建設(shè)的重要在持續(xù)發(fā)力；第四，促進(jìn)居民增收、穩(wěn)定就業(yè)導(dǎo)向不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將受益于此；第五，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額也將向城市群集中。

??整體來看，房地產(chǎn)政策的核心訴求是“穩(wěn)”，即出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)都是促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，這一點(diǎn)一直沒有變，無論是“房住不炒”、“因城施策”的長(zhǎng)期定位，還是“促需求、棚改舊改”等短期舉措，都是服務(wù)于穩(wěn)地產(chǎn)這一根本目標(biāo)

??一、變：發(fā)展模式、舊改、房地產(chǎn)稅生變，防范風(fēng)險(xiǎn)重要性抬升

??（本節(jié)有刪減）

??1、《報(bào)告》中房地產(chǎn)所處章節(jié)從擴(kuò)內(nèi)需到保民生再到防風(fēng)險(xiǎn)

??近幾年，房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容在《報(bào)告》中所處章節(jié)位置發(fā)生了一些變化，顯示行業(yè)定位和政策訴求逐漸由“支撐穩(wěn)增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“安居惠民生”。比如2017年，房地產(chǎn)所在的是供給側(cè)改革、去庫(kù)存章節(jié)，2019，房地產(chǎn)成為提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量的重要一環(huán)，反過來新型城鎮(zhèn)化也為房地產(chǎn)注入新的發(fā)展動(dòng)能。2020年，新冠疫情爆發(fā)、外貿(mào)壓力陡增，房地產(chǎn)更是被寫入擴(kuò)大內(nèi)需章節(jié)之中，蘊(yùn)含穩(wěn)地產(chǎn)進(jìn)而穩(wěn)增長(zhǎng)之意。而2021年以后，房地產(chǎn)持續(xù)出現(xiàn)在《報(bào)告》的民生福祉相關(guān)章節(jié)。2022年，房企暴雷、項(xiàng)目爛尾、居民斷貸等事件接連爆發(fā)，化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)迫在眉睫，因此在2023年的兩會(huì)《報(bào)告》上，首次在防風(fēng)險(xiǎn)章節(jié)提到房地產(chǎn)，并且由于行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及面廣，防范地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延成為防范化解重大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)。

??2、三次下行期明確支持住房需求，市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)的2019-2021未提

??在市場(chǎng)下行壓力較大的年份，《報(bào)告》均提到“促需求”，旨在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、增強(qiáng)購(gòu)房者置業(yè)信心，在市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)的2019年-2021年并未提及。比方說2017年下半年來，全國(guó)商品房銷售面積同比增速顯著收窄甚至負(fù)增，2018年《報(bào)告》就明確指出要支持居民自住需求。又比如2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度下行，商品房銷售面積同比一直保持在負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，因此2022年、2023年兩會(huì)接連強(qiáng)調(diào)要滿足和支持住房需求。

??支持什么樣的需求？從2018年自住需求，到2022年的合理需求，再到2023年的剛性和改善需求，合理住房需求的定義逐漸明晰，內(nèi)涵外延不斷豐富。舉例來說，隨著生育政策的放寬、老齡化程度的加深，改善性需求就不再止于傳統(tǒng)的以舊換新、以小換大置換需求，還包括生育多孩、投親養(yǎng)老等家庭結(jié)構(gòu)變遷所衍生出的住房需求。

??3、2023年首提防風(fēng)險(xiǎn)，一頭保交付一頭保優(yōu)質(zhì)主體（略）

??4、向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，涵蓋市場(chǎng)保障雙軌并進(jìn)等要求（略）

??5、2018-2019棚改聲漸稀，2020年后舊改勢(shì)漸起

??2018年，《報(bào)告》明確指出要開啟三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，并設(shè)定了580萬(wàn)套的高目標(biāo)。但到了下半年，棚改政策出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，為了遏制地方政府隱性債務(wù)增量，決策層有意推動(dòng)棚改專項(xiàng)債替代棚改專項(xiàng)貸款，至此，由棚改專項(xiàng)貸款到地方棚改貨幣化和居民購(gòu)房消費(fèi)的擴(kuò)張路徑被切斷，全國(guó)棚改開始退潮。

??2019年，《報(bào)告》有意弱化了棚改相關(guān)表述，既沒有沿用“攻堅(jiān)”這樣的積極論調(diào)，也沒有設(shè)立量化目標(biāo)。實(shí)際上，2019年也確實(shí)是大規(guī)模棚改的收官之年，央行PSL凈投放量驟降至1579億元，同比下降近八成，2020年后更是轉(zhuǎn)為凈歸還。

??2020年以后，舊改取代棚改成為《報(bào)告》中的“常客”。其中，2020、2021年都明確提出了舊改小區(qū)開工規(guī)模目標(biāo)，且目標(biāo)數(shù)量還在遞增。到2022年末，實(shí)際累計(jì)改造老舊小區(qū)16.7萬(wàn)個(gè)，目標(biāo)任務(wù)超額完成。2023年，審議通過的《報(bào)告》相較送審稿增加了“加快推進(jìn)老舊小區(qū)和危舊房改造”相關(guān)內(nèi)容，表明舊改進(jìn)程仍處在提速階段。

??6、房地產(chǎn)稅讓步穩(wěn)地產(chǎn)，擴(kuò)大試點(diǎn)工作暫時(shí)擱置（本節(jié)有刪減）

??二、不變：房住不炒、因城施策不變，租賃與保障持續(xù)發(fā)力

??（本節(jié)有刪減）

??1、長(zhǎng)期堅(jiān)持“房住不炒”，個(gè)別年份未提不代表定位動(dòng)搖（略）

??2、因城施策促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)，地方調(diào)控更加注重精準(zhǔn)性（本節(jié)有刪減）

??與“房住不炒”的長(zhǎng)期定位相類似，“因城施策、一城一策”也已成為樓市調(diào)控的主基調(diào)，主要原因在于近年來區(qū)域間、城市間市場(chǎng)分化不斷加劇，全國(guó)層面一刀切的政策已經(jīng)很難適應(yīng)新時(shí)期的調(diào)控需要，精準(zhǔn)施策、靶向施治是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的必然要求，近6次《報(bào)告》有4次提及因城施策相關(guān)內(nèi)容。

??2022年，地方調(diào)控從試探性松綁到應(yīng)放盡放，全國(guó)296個(gè)省市縣放松房地產(chǎn)政策，政策頻次多達(dá)611次，其中，成都、杭州、南京等重點(diǎn)城市調(diào)控松綁次數(shù)均超過7次。分類來說，杭州、南京等等超過29個(gè)城市放松限購(gòu)，濟(jì)南、廈門等111城放松限貸，廣州、西安等7城放松限價(jià)，蘇州、成都等24城放松限售，長(zhǎng)沙、武漢等170城財(cái)稅刺激托市，深圳、合肥等243城放松公積金貸款。

??2023年1月-3月中旬，包括廈門、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)在內(nèi)的60個(gè)城市繼續(xù)松綁調(diào)控政策。且力度不減，比如武漢大幅松綁限購(gòu)，一方面二環(huán)內(nèi)的不限購(gòu)政策默認(rèn)延期，另一方面限購(gòu)區(qū)內(nèi)增加1套指標(biāo)，非戶籍限購(gòu)區(qū)首套“承諾辦”。

??3、租賃、保障持續(xù)發(fā)力，解決好新市民、青年人等住房問題（略）

??4、多渠道促進(jìn)居民增收，提升居民購(gòu)買力、擴(kuò)容購(gòu)房消費(fèi)中堅(jiān)力量（略）

??5、推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，五大城市群將成新一輪發(fā)展高地（略）

??PART.03

     “兩會(huì)”后2023年房地產(chǎn)政策展望

??（本節(jié)有刪減）

??一、中央政策維持“托而不舉”基調(diào)，堅(jiān)守“保交樓”政策底線

??我們認(rèn)為2023年中央層面將延續(xù)“托而不舉”的政策基調(diào)，繼續(xù)托底房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步修復(fù)，逐步化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)住房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)而穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤。但結(jié)合住建部部長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升的4個(gè)原則定義，我們認(rèn)為中央層面政策力度不會(huì)太大，不會(huì)搞強(qiáng)刺激，不會(huì)走用房地產(chǎn)刺激短期經(jīng)濟(jì)的老路。

??相較于需求端，供給側(cè)是中央層面政策的主要發(fā)力點(diǎn)。“保交樓”依舊是必須堅(jiān)守的政策底線。前期3500億專項(xiàng)貸款和2000億免息再貸款等一系列舉措支持之下，2023年前2月房屋竣工面積同比增長(zhǎng)8%，僅次于2022年12月，為2022年以來次新高，顯示“保交樓”已取得一定實(shí)質(zhì)性成效。但另一方面，部分地區(qū)紓困資金審批流程長(zhǎng)、支取困難、覆蓋面有限等問題還亟待解決，不少項(xiàng)目繼續(xù)停工或表演式復(fù)工也客觀存在，保交付、穩(wěn)民生依然任務(wù)艱巨。

??二、地方需求端政策再加力，核心城市局部松綁、壓力城市取消四限

??可以預(yù)見的是，地方調(diào)控政策將進(jìn)一步松綁，尤其是需求側(cè)，將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。

??一線及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策尤有放松空間。例如限購(gòu)政策邊際放松，局部放開遠(yuǎn)郊區(qū)域限購(gòu)，適當(dāng)增加投親養(yǎng)老、多孩家庭等特殊群體限購(gòu)套數(shù)，下調(diào)落戶門檻、降低非戶籍居民購(gòu)房社保要求等。又比如對(duì)前期出臺(tái)的緊縮性限制性政策予以糾偏或收回，包括但不限于限貸層面下調(diào)二套房首付比例，交易層面優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

??弱二線及三四線繼續(xù)放開“四限”。類比于揚(yáng)州等全面放開限購(gòu)、常州等解除限售，壓力城市可以考慮全面取消限購(gòu)、限售，破除制約合理住房消費(fèi)的障礙。限貸政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，用好房貸利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)政策，執(zhí)行首套房20%、二套房30%起的最低首付比例，調(diào)整貸款套數(shù)認(rèn)定規(guī)則、取消認(rèn)房又認(rèn)貸等。

??三、企業(yè)融資持續(xù)改善，優(yōu)質(zhì)頭部房企將獲更大支持（略）