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??北京,2024年9月26日–全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司——高力國際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在北京發(fā)布2024年第三季度北京寫字樓市場報告。

??2024年前三季度中國經(jīng)濟(jì)依然處于溫和復(fù)蘇的態(tài)勢中，結(jié)合上半年經(jīng)濟(jì)增速和三季度高頻數(shù)據(jù)來看，中國經(jīng)濟(jì)下一階段穩(wěn)增長的壓力依然很大。美聯(lián)儲在9月進(jìn)行了4年來的首次降息，達(dá)到50個基點(diǎn)，其幅度超出市場預(yù)期，也在一定程度上預(yù)示著美國經(jīng)濟(jì)面臨的潛在下滑風(fēng)險。隨著美聯(lián)儲降息“靴子”落地，中美利差進(jìn)一步收窄，也為中國下一階段的貨幣政策預(yù)留了更多的政策空間。為了應(yīng)對國內(nèi)外快速變化的市場環(huán)境，中國人民銀行在9月24日頒布了一攬子重磅利好政策，意在提振經(jīng)濟(jì)活力、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和資本市場的情緒。對比歷史來看，此次一攬子政策刺激措施的發(fā)布可以說是精準(zhǔn)的、有針對性的和超預(yù)期的。更重要的是，央行還向市場表示將在未來需要時提供額外政策支持的意愿。央行超預(yù)期的精準(zhǔn)施政釋放了穩(wěn)增長的積極信號，再配合積極的財政政策，實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本將逐步下行，社會消費(fèi)和投資活動將被激活，從而有效提振信心和改善市場預(yù)期。

??截止到2024年三季度，北京甲級寫字樓市場“以價換量”成效顯著。從去年三季度凈吸納量開始回正后，市場已連續(xù)五個季度實(shí)現(xiàn)去化，累計去化總量接近40萬平方米。根據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，2024年三季度北京甲級寫字樓市場凈吸納量達(dá)到11.6萬平方米，繼去年三季度再次實(shí)現(xiàn)單季度超10萬平方米的去化量。雖然三季度中關(guān)村市場迎來一個新項目，但由于該項目良好的預(yù)租表現(xiàn)，整體市場空置水平依舊小幅下降0.6個百分點(diǎn)，回落至20%。市場需求的持續(xù)恢復(fù)主要是由市場成交租金持續(xù)下調(diào)導(dǎo)致的。在新租需求有限的市場環(huán)境下，更多的業(yè)主方采取了更加積極的租賃策略來吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。甲級寫字樓市場凈有效租金在三季度環(huán)比下降5.4%至262.1元每月每平米，前三季度累計降幅已超過13%。此外，5.4%的凈有效租金環(huán)比降幅也是自2018年本輪租金調(diào)整以來的最大單季降幅，市場租金正在呈現(xiàn)加速趕底的現(xiàn)象。

??高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，隨著甲級市場價格中樞持續(xù)下移，甲級樓宇的性價比優(yōu)勢也在持續(xù)凸顯，跨資產(chǎn)類別的競爭壓力持續(xù)加大。對比辦公樓市場三種資產(chǎn)類別在需求側(cè)的表現(xiàn)，從22年末疫情結(jié)束后的七個季度累計數(shù)據(jù)來看，只有甲級寫字樓實(shí)現(xiàn)了超過28萬平方米的去化量，乙級和產(chǎn)業(yè)園均未能實(shí)現(xiàn)正凈吸納量。從目前的市場趨勢來看，整體新租需求仍處于緩慢恢復(fù)的過程中，跨資產(chǎn)類別的市場競爭強(qiáng)度仍將維持高位，高性價比的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的市場競爭力、市場韌性和抗風(fēng)險能力將進(jìn)一步凸顯。

??在降本增效的大環(huán)境下，企業(yè)正在積極利用租金下行的市場機(jī)會窗口進(jìn)行辦公職場的搬遷整合。高力國際數(shù)據(jù)顯示，在5,000平米以上的大宗租賃成交中，搬遷類企業(yè)的需求在面積和數(shù)量上占比都超過了六成，意味著現(xiàn)在的租金水平正在撬動企業(yè)產(chǎn)生辦公空間降本增效的需求，導(dǎo)致整體市場活躍度較去年出現(xiàn)大幅改善。然而，搬遷需求往往不會對市場創(chuàng)造新增需求，甚至?xí)霈F(xiàn)縮減面積整合等情況，因此在市場宏觀層面仍無法有效降低市場較高的空置水平。此外，我們觀察到，由于北京有很多大型企業(yè)都持有自有辦公物業(yè)，市場也在經(jīng)歷企業(yè)從市場化承租物業(yè)整合搬遷回自有物業(yè)的情況，這些需求收縮型市場行為正在一定程度上加大市場化辦公項目的去化壓力。

??高力國際北京公司董事總經(jīng)理李娟認(rèn)為，未來一年，北京辦公樓市場空置率仍將在20%左右的高位運(yùn)行，市場仍然需要更長的時間和耐心等待供需達(dá)到新的平衡。當(dāng)空置率維持在20%的高位的時候，租金難言觸底企穩(wěn)，且最近租金開始出現(xiàn)加速趕底的信號值得市場關(guān)注。雖然市場并沒有整體性的租金企穩(wěn)的趨勢，但各寫字樓板塊所屬的產(chǎn)業(yè)特性不盡相同，因此市場可以從明年開始關(guān)注結(jié)構(gòu)性或區(qū)域性的底部機(jī)會。