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行業(yè)透視|京滬蓉二手高端改善成交領(lǐng)跑、剛需持續(xù)降級

市場報告楊科偉 俞倩倩 2025-02-21 11:13:58 

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2025-02-21
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??2025年1月35個重點城市二手房成交高位回落,同環(huán)比齊降,不過與去年春節(jié)月2024年2月相比仍顯著增長80%,其中京滬蓉單月成交突破百萬方,銷量居前。究竟背后原因幾何?2025年1月三城二手成交結(jié)構(gòu)又出現(xiàn)了哪些新特征,客群置業(yè)偏好又存在哪些改變呢?

??01

??蓉滬京1月二手房成交均破百萬方位列全國TOP3,市場份額高于新房

??聚焦核心一二線城市2025年1月二手房市場成交面積情況,僅成都、上海、北京單月突破100萬平方米,三城占全國重點35城比重高達26%。

??成都、上海、北京三城二手房成交規(guī)模遙遙  領(lǐng)先,成交韌性仍顯著好于新房,2021年以來二手房成交占比均呈現(xiàn)波動上行趨勢,至2025年1月三城二手房成交占比分別為59%,74%和78%,較2022年分別增長10pcts,17 pcts和8 pcts.

??02

??總價段:成都依托200萬以下剛需購買力驅(qū)動

        京滬中高改和豪宅堅挺

??從成交總價段來看,成都與京滬形成了典型的差異化特征,成都“兩頭翹”,出現(xiàn)了剛需購買力降級,中高改購買力相對堅挺的情況,總價100萬以下成交既是主力且占比增長顯著,漲幅在各面積段居首。而跌幅最顯著的當屬100-200萬這一總價段。此外,200-800萬中改高改總價段成交占比也出現(xiàn)了小幅增長,1000萬以上總價段成交占比無明顯變化,可見改善和高端購買力相對持穩(wěn)。

??上海、北京成交結(jié)構(gòu)高度趨同,剛需購買力增長疲軟,中高改購買力相對堅挺。總價200萬以下成交雖然為主力,但2025年1月明顯出現(xiàn)了穩(wěn)中有降態(tài)勢,而增幅較為顯著的集中在中改600-800萬元和高改1000-3000萬元。

??03

       面積段:成都<70平占比顯著增長

       京滬140-160平和>180平需求旺盛

??從成交面積段來看,僅成都70平以下極致剛需成交占比出現(xiàn)了增長,上海、北京均出現(xiàn)了不同程度下滑,而大面積段100平以上均出現(xiàn)了普漲行情。成都二手房市場仍吸納了部分買不起新房的剛需客群,尤其是70平以下2025年1月成交套數(shù)占比達23.8%,較2024年全年仍持增1.1個百分點。相較而言,上海、北京高改和豪宅需求旺盛,140-160平和180平以上成交套數(shù)占比持增,且增幅在不同面積段中居前,這點也不難理解,優(yōu)質(zhì)豪宅受限于新房供應(yīng)有限,高端客群被迫選擇二手房市場置業(yè),除了自住需求外更多是滿足資產(chǎn)保值增值需求。

??04

       熱銷項目:成都剛需小戶型依托降價加速跑量

       京滬高改豪宅“越漲越買”

??上文可知,成都總價200萬以下、面積小于70平極致剛需小戶型持續(xù)熱銷,京滬中高端購買力相對堅挺。聚焦微觀項目,我們發(fā)現(xiàn)成都與京滬之間也存在顯著的差異化特征。

??成都剛需小戶型主要依托業(yè)主降價持續(xù)跑量,70平以內(nèi)戶型成交折扣率(成交價/掛牌價)由2024年的97.37%降至95.34%,從熱銷項目來看,集中在50-60平小面積段低總價產(chǎn)品,典型代表為成華區(qū)藍光Coco時代、青羊區(qū)金沙攬勝、高新南區(qū)中鐵城錦南匯等,2025年1月成交均價較2024年全年均有小幅回調(diào),降幅均在3%以內(nèi),不過成交量穩(wěn)步上升,較2024年月均值翻番。

??與成都降價跑量略有不同,京滬高端住宅呈現(xiàn)出“越漲越買”的特征,我們選擇了上海、北京2025年1月部分熱銷二手住宅項目,可以看出量價齊漲,尤其是處于熱點片區(qū)的140平以上大面積段,保值增值性良好,以上海浦江華僑城為例,2025年1月成交套數(shù)高達13套,整體成交均價較2024年上漲19%,成交量較2024年月均值增幅也達32%。

??總體來看,2025年成都、上海、北京二手房成交“開門紅”,1月成交量均突破百萬方,銷量位列全國TOP3,二手房市場份額也高于新房,究其原因,高改客群購買力較強,整體成交占比穩(wěn)中有增,而剛需則呈現(xiàn)出顯著的分化行情,成都小面積、低總價剛需項目尚能走量,而京滬剛需則呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢,成交占比持續(xù)下滑,尤其是面積段70平以內(nèi)、總價段300萬以下極致剛需,受限于戶型功能性缺失或地處偏遠,對購房者吸引力還在逐步下降。

??基于當前不同城市二手房成交特征和客群畫像,預(yù)判后市,我們認為,短期來看京滬蓉二手房市場還將延續(xù)震蕩行情,高改和頂豪需求相對穩(wěn)定,成交占比或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有增,而增幅大小還將受到新房高改和豪宅盤供應(yīng)影響。而從剛需客群購買傾向來看,成都二手房業(yè)主若延續(xù)降價策略,還將帶動一波剛需客群入市;而對于京滬而言,市區(qū)和遠郊老破小都將面臨不小的去化壓力。

2025-02-21 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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