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??導(dǎo)語(yǔ)

??上海第七輪土拍熱度如期回歸，平均溢價(jià)率創(chuàng)年內(nèi)新高，浦東楊思宅地創(chuàng)溢價(jià)率新紀(jì)錄。

??◎  文 /馬千里

??11月27、28日，上海第七批次集中土拍開(kāi)拍，掛牌的10宗宅地均成功出讓?zhuān)山豢偨痤~304億元，平均溢價(jià)率20%。(不含聯(lián)合出讓商辦用地)

??與前兩輪土拍相比，房企參拍熱情明顯回升，楊思、春申梅隴、東外灘、虹口等宅地均如期溢價(jià)成交，其中浦東楊思更是拍出了40%的溢價(jià)率，創(chuàng)上海取消土拍限價(jià)后的新高。從參拍企業(yè)來(lái)看，優(yōu)質(zhì)地塊的意向企業(yè)不低于5家，華潤(rùn)、中海、保利參與了大多數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍。

??01 優(yōu)質(zhì)地塊均高溢價(jià)成交
浦東楊思地塊40%溢價(jià)破紀(jì)錄

??相比第六批集中土拍的整體低迷，本輪土拍熱度明顯提升。具體來(lái)看，掛牌的10宗地塊均成功出讓?zhuān)?宗溢價(jià)成交，3宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)20%，刷新2024年歷次土拍平均溢價(jià)率新高。值得一提的是，本輪溢價(jià)成交的所有地塊，成交溢價(jià)率均超過(guò)10%。

??溢價(jià)率最高的為浦東楊思地塊，該地塊吸引了5家單位參與競(jìng)價(jià)，經(jīng)過(guò)了192輪競(jìng)價(jià)觸及中止價(jià)78.76億元，后又觸達(dá)競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”上限，進(jìn)入第二輪競(jìng)價(jià)，前后共計(jì)經(jīng)過(guò)了超200輪競(jìng)價(jià)，最終由越秀、中能建、華潤(rùn)置地聯(lián)合體以78.97億元競(jìng)得，成交樓板價(jià)7.4萬(wàn)元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平方米，高端人才房配建2%。

??該地塊地處上海典型中高端高流速板塊，配套成熟，購(gòu)房群體基數(shù)大，板塊新房流速高。周邊在售項(xiàng)目有浦發(fā)新楊思上園、開(kāi)云艾尚里、云臺(tái)朗庭等項(xiàng)目，毗鄰的浦發(fā)新楊思上園成交均價(jià)在10萬(wàn)元/平方米左右，2024年以來(lái)共進(jìn)行了三次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)去化率均在八成以上，近兩次開(kāi)盤(pán)去化率更是接近100%。

??02 供地素質(zhì)明顯強(qiáng)于上一輪
所屬板塊普遍去化壓力低，交易流速高

??本次掛牌的10宗地塊中，有9宗臨近地鐵站（在建），更有6宗地塊位于外環(huán)以?xún)?nèi)，不乏楊浦東外灘、虹口四川北路等核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊。除虹口四川北路地塊之外，其余地塊容積率均不高于2.5。

??聯(lián)系地塊所屬板塊新房市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，大多數(shù)板塊的消化周期都在安全值（18個(gè)月）以?xún)?nèi)，其中閔行春申、寶山祁連等板塊消化周期更是低于6個(gè)月。板塊的年成交規(guī)模也大多高于本輪出讓土地建面，春申、祁連、曹路、大三林等板塊年流速均高于20萬(wàn)平方米，地塊未來(lái)去化速度前景較佳。僅虹口區(qū)四川北路因板塊定位高，成交均價(jià)高達(dá)13萬(wàn)元/平方米以上，在售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏大多較為保守，導(dǎo)致板塊流速相對(duì)較低。

??普陀桃浦板塊所面臨的市場(chǎng)環(huán)境挑戰(zhàn)較大，板塊消化周期超過(guò)30個(gè)月。但是本輪桃浦出讓地塊容積率僅為1.29，創(chuàng)下板塊容積率新低，除1宗回遷房地塊之外，近十年桃浦板塊出讓土地容積率均在2.4以上。未來(lái)該項(xiàng)目可打造極具優(yōu)勢(shì)的別墅類(lèi)產(chǎn)品，在本輪土拍中以底價(jià)成功出讓。

??03 上海11月新房開(kāi)盤(pán)去化率走高
日均成交量延續(xù)高位

??11月以來(lái)上海新房市場(chǎng)熱度延續(xù)，開(kāi)盤(pán)去化率進(jìn)一步提升至65%，較10月增加了9個(gè)百分點(diǎn)。如安高申隴院開(kāi)盤(pán)去化率即高達(dá)78%，該項(xiàng)目與本日成交的春申板塊梅隴地塊僅一墻之隔。與本日出讓地塊同板塊，陸家嘴前灘公館、曹路浦發(fā)唐城等，更是獲得了100%的開(kāi)盤(pán)去化率。

??日均交易量方面，較10月全月有所回落，較9月份增長(zhǎng)三成左右。且考慮到月末集中備案因素，預(yù)計(jì)11月全月日均成交量還會(huì)進(jìn)一步上升。對(duì)比10月8-25日的日均量來(lái)看（不含國(guó)慶節(jié)），11月上海日均交易量環(huán)比持平，仍處于年內(nèi)高位。

??04 房企拿地?zé)崆榛厣?br/>頭部央企均參拍多宗宅地

??相比上一批次，房企參拍熱情明顯回升，各地塊普遍有多家房企參與競(jìng)拍，且中海、保利、華潤(rùn)等均參與了多宗優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍。唯一的商住地塊被中建七局&中建港航底價(jià)競(jìng)得，為中建七局首入上海拿地。

??在本輪土拍中，華潤(rùn)成為最大“贏家”，出讓條件最為突出的地塊均被收入囊中：

??總價(jià)、溢價(jià)率最高的浦東楊思地塊，成交總價(jià)78.97億，溢價(jià)率40%，華潤(rùn)與越秀、中能建聯(lián)合體競(jìng)得；

??出讓單價(jià)最高的虹口四川北路地塊，成交樓板價(jià)9.3萬(wàn)元/平方米，由華潤(rùn)以12%溢價(jià)率單獨(dú)競(jìng)得；

??本輪容積率最低的桃浦宅地，該地塊是近十年桃浦容積率最低的一宗地，容積率1.29，也由華潤(rùn)與建發(fā)、金茂聯(lián)合體底價(jià)競(jìng)得。

??固然，本輪土拍的主要參與者仍是行業(yè)頭部的央國(guó)企。但當(dāng)下每年土地成交破1000億元、新房成交超5000億元的城市已屈指可數(shù)，這些城市土地市場(chǎng)的成交流速和熱度對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)都有風(fēng)向標(biāo)意義。

??作為優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的的城市，能夠維持應(yīng)有的高關(guān)注度，不僅僅是在提升個(gè)別板塊、個(gè)別城市的土拍熱度，也是在為整體的市場(chǎng)，包括中小民企、購(gòu)房者、以及上下游參與者提升信心。

??總體來(lái)看，上海第七輪土拍熱度如期回歸。10宗地塊中有7宗溢價(jià)成交，其中浦東楊思地塊溢價(jià)率更是達(dá)到了40%，刷新了取消土拍限價(jià)后的溢價(jià)率紀(jì)錄，本輪土拍溢價(jià)率再度回到了年內(nèi)均線以上。

??本輪上海土拍熱度的回升，是得益于城市整體需求端表現(xiàn)優(yōu)秀，得益于板塊去化前景明朗，得益于地塊盈利確定性明確。對(duì)于大多數(shù)城市的土地市場(chǎng)而言，中短期來(lái)看仍然是難以復(fù)制的。從行業(yè)整體來(lái)看，目前仍處于去庫(kù)存、供求平衡周期，個(gè)別城市、個(gè)別輪次的土拍熱度回歸，不會(huì)改變當(dāng)前周期土地成交連年下滑、溢價(jià)率持續(xù)低位的大趨勢(shì)。畢竟2024年的上海，至今土地成交規(guī)模累計(jì)降幅也在三成以上。

??但流水不腐，戶(hù)樞不蠹，無(wú)論行業(yè)周期如何變化，市場(chǎng)的健康和穩(wěn)定發(fā)展都需要良性競(jìng)爭(zhēng)。面對(duì)存量房市場(chǎng)走高、人均住房面積高位的現(xiàn)況，只有持續(xù)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)宅地，優(yōu)秀企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)，才能切實(shí)提升新建住宅的建設(shè)品質(zhì)，為美好生活提供更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，并帶來(lái)更多更新?lián)Q代的住房需求。

??如今每一塊新出讓的優(yōu)質(zhì)地塊、每一個(gè)適銷(xiāo)對(duì)路的新房項(xiàng)目，都是行業(yè)重回穩(wěn)過(guò)程中的一位位引領(lǐng)者。

??聯(lián)想到上周杭州下沙低密宅地被自然人溢價(jià)64%競(jìng)得，后又因不符合拍地資質(zhì)而被退地，微觀來(lái)看是偶發(fā)性的“烏龍事件”。但從未來(lái)回首，或許已是行業(yè)接近底部，正在獲得更多類(lèi)型投資者關(guān)注的標(biāo)志性事件。

??窮且益堅(jiān)，涸轍猶歡。行而不輟，未來(lái)可期。