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??本月關(guān)注

??公募REITs審批流程得到優(yōu)化，適用領(lǐng)域拓展至商業(yè)地產(chǎn)

??3月15日，央行黨委擴(kuò)大會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房住不炒”定位，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。3月27日證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》,明確提出要研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。同時(shí)提出要推動(dòng)公募REITs擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化，優(yōu)化審核注冊(cè)流程。整體看來(lái)，本月政府對(duì)于房企融資的表態(tài)相對(duì)較少，但是擴(kuò)大公募REITs的適用范圍、優(yōu)化公募REITs的審批流程對(duì)于擁有較多存量資產(chǎn)的房企是一個(gè)較大的融資利好。

??融資總量環(huán)比回升，境外融資仍然處于冰點(diǎn)

??本月80家典型房企的融資總量為608.93億元，環(huán)比增加43.4%，同比減少31.3%。房企債券發(fā)行了377.45億元，環(huán)比增加45.6%，同比減少0.7%。債券類平均融資成本為3.72%，環(huán)比下降0.41pct，同比下降1.1pct。由于本月沒(méi)有境外發(fā)債，因此境內(nèi)融資成本為3.72%，環(huán)比上升0.17pct，主要是因?yàn)楫?dāng)前發(fā)債的企業(yè)仍然主要是國(guó)企央企，這些企業(yè)的融資優(yōu)勢(shì)較為明顯，整體融資成本因此保持在較低水平。

??嘉創(chuàng)地產(chǎn)完成介紹上市，房企配股融資熱度下降

??本月嘉創(chuàng)房地產(chǎn)于23日通過(guò)介紹方式在香港完成了上市，13日則有中億基業(yè)再次向港交所遞交了招股書。而在增發(fā)配股方面，本月沒(méi)有新增房企宣布配售股份，僅有萬(wàn)科完成了H股的配售，同時(shí)萬(wàn)科和保利的A股增發(fā)也在推進(jìn)中，整體看來(lái)近期房企配股融資熱度雖然有所下降，但是仍然較為積極。

??01 債券發(fā)行

??3月規(guī)模環(huán)比回升
但仍處于較低水平

??2023年3月80家典型房企的融資總量為608.93億元，環(huán)比增加43.4%，同比減少31.3%。從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-3月80家典型房企的累計(jì)融資總量為1620.25億元，同比減少27.91%。雖然當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開(kāi)閘，但行業(yè)面融資仍未有全面回暖，融資規(guī)模雖然環(huán)比回升但長(zhǎng)期來(lái)看仍處于較低水平。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資525.91億元，環(huán)比增加36.1%，同比減少13.5%；境外債權(quán)融資12.78億元，環(huán)比減少36.9%，同比減少88.1%；資產(chǎn)證券化融資為35.01億元，環(huán)比增加94%，同比減少79.5%。

??3月房企發(fā)債377.45億元，環(huán)比增加45.6%，同比減少0.7%。本月沒(méi)有房企境外發(fā)債，377.45億元全是境內(nèi)發(fā)債，環(huán)比增加57.9%，同比增加30.3%。其中，公司債發(fā)行98.95億元，環(huán)比減少26.2%，同比增加115.6%；中期票據(jù)發(fā)行146億元，環(huán)比增加386.7%，同比增加8.3%，境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是廈門國(guó)貿(mào)、首開(kāi)股份、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展等國(guó)企央企。

??2023年3月80家典型房企新增債券類融資成本3.72%，環(huán)比下降0.41pct，同比下降1.1pct。本月沒(méi)有境外發(fā)債，境內(nèi)融資成本為3.72%，環(huán)比上升0.17pct，主要是因?yàn)楫?dāng)前發(fā)債的企業(yè)仍然主要是國(guó)企央企，這些企業(yè)的融資優(yōu)勢(shì)較為明顯，整體融資成本因此保持在較低水平。2023年1-3月80家典型房企新增債券類融資成本3.98%，較2022年全年下降0.25個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.92%，較2022年全年上升1.87個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.62%，較2022年全年上升0.08個(gè)百分點(diǎn)。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，3月債券發(fā)行量最大的企業(yè)是廈門國(guó)貿(mào)，企業(yè)在本月發(fā)行了一筆10億元的公司債、一筆12億元的中期票據(jù)和兩筆共30億元的超短融。本月發(fā)行債券的企業(yè)有18家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比增加4家。從發(fā)債年限來(lái)看，越秀發(fā)行了一筆長(zhǎng)達(dá)7年的公司債，是本月發(fā)行期限最長(zhǎng)的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，保利發(fā)展發(fā)行的一筆超短融利率為2.26%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??02 債券到期及違約

??本月到期504億元
榮盛發(fā)展新增違約

??3月房企共有36筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為504億元，環(huán)比增加32.6%。提前關(guān)注到2023年4月將有51筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為948億元，環(huán)比增加88.1%，房企又迎來(lái)了一波償債潮。從到期債券規(guī)模來(lái)看，單筆金額最高是萬(wàn)科于2018年發(fā)行的一筆9.71億美元的境外債。

??在債務(wù)違約方面，本月沒(méi)有新增違約房企，不過(guò)月內(nèi)已經(jīng)暴雷的榮盛發(fā)展有新增債務(wù)違約，此外尚未暴雷的雅居樂(lè)也因?yàn)榕c祥生合作的信托項(xiàng)目陷入了違約風(fēng)波。整體來(lái)看，雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)僅能惠及白名單優(yōu)質(zhì)企業(yè)，部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來(lái)仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當(dāng)前銷售疲軟仍未復(fù)蘇，流動(dòng)性問(wèn)題仍需要行業(yè)注意。

??03 IPO和增發(fā)

??嘉創(chuàng)地產(chǎn)以介紹方式港股上市
房企配股熱度有所下降

??本月嘉創(chuàng)房地產(chǎn)于23日通過(guò)介紹方式在香港完成了上市，13日中億基業(yè)再次向港交所遞交了招股書。整體看來(lái)，近期香港資本市場(chǎng)對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，境內(nèi)房企及旗下公司的上市積極性也相對(duì)較低。不過(guò)由于證監(jiān)會(huì)在2月17日發(fā)布了境外上市備案管理相關(guān)規(guī)則，放寬了境外募資等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能會(huì)受到一定的鼓勵(lì)。而在增發(fā)配股方面，本月沒(méi)有新增房企宣布配售股份，僅有萬(wàn)科完成了H股的配售，同時(shí)萬(wàn)科和保利的A股增發(fā)也在推進(jìn)中，整體看來(lái)近期房企配股融資熱度雖然有所下降，但是仍然較為積極。

??04 股價(jià)變動(dòng)

??年報(bào)業(yè)績(jī)較為一般
兩市地產(chǎn)相關(guān)股整月表現(xiàn)都較為疲軟

??本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為疲軟，A股僅有8%的地產(chǎn)股整月上漲，H股也不過(guò)24%。在H股方面，本月蘇新服務(wù)的月漲幅達(dá)到了22.92%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)股票在3月大部分時(shí)間成交量并不多，股價(jià)變化相對(duì)較少，僅在3月1日和16日兩天出現(xiàn)了20%以上的大漲，同時(shí)在3月15日出現(xiàn)了一次超過(guò)20%的大跌，使得最終的整月漲幅超過(guò)了20%。由于年報(bào)季各家房企披露的業(yè)績(jī)都相對(duì)一般，H股地產(chǎn)相關(guān)股的整體表現(xiàn)都不佳。在A股房企方面，本月張江高科的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)在3月中旬進(jìn)入了上升通道，21日之后后直至月末則進(jìn)行盤整，最終整月的漲幅為30.76%，成為了A股漲幅最大的房企。企業(yè)股價(jià)大漲的主要原因是旗下光刻機(jī)業(yè)務(wù)出現(xiàn)了利好，同時(shí)旗下浦東張江高科技園區(qū)已形成了生物醫(yī)藥、房產(chǎn)物業(yè)、通訊信息和海外投資四個(gè)投資集群，運(yùn)營(yíng)狀況良好。