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??— 01—本月樓市政策聚焦

??中央強調持續用力推動房地產市場止跌回穩，地方住房需求側支持性政策加碼

??2024年12月，我國房地產政策持續釋放積極信號。中央層面，中央經濟工作會議強調，持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作，推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度等。全國住房和城鄉建設工作會議部署2025年住房建設重點工作，具體涉及持續用力推動房地產市場止跌回穩、推動構建房地產發展新模式、大力實施城市更新、打造“中國建造”升級版、建設“安全、舒適、綠色、智慧”的好房子等五個方面。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策46條，其中，寬松性政策41條、中性政策4條、緊縮性政策1條。政策頻次及力度較上月均有所下降，總體延續寬松導向，主要聚焦優化住房信貸政策、加大住房公積金政策支持、鼓勵房票安置、發放購房財稅補貼等需求側支持。本期報告主要對12月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：持續用力推動房地產止跌回穩，推動構建房地產發展新模式

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結

??12月資金面出現年末常態波動，總體先緊后松，資金分層加劇。公開市場操作方面，12月逆回購累計投放33978億元，到期42308億元，累計凈回籠8330億元；國庫現金定存到期1200億元；12月25日，央行開展3000億元MLF操作，當月到期14500億元，凈回籠11500億元；本月央行進行了14000億元買斷式逆回購操作、凈買入國債面值3000億元等，對流動性形成補充。資金利率方面，12月各期限DR和R利率全月均值有所上行，DR007、R007全月均值分別回升3.5BP、8.7BP至1.71%、1.91%；流動性分層現象加劇，R-DR利差均值較上月擴大。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分別維持3.1%、3.6%。

??在房地產方面，中央經濟工作會議強調，持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作，推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度等。全國住房和城鄉建設工作會議明確2025年住房建設重點工作，聚焦持續用力推動房地產市場止跌回穩、推動構建房地產發展新模式、大力實施城市更新、打造“中國建造”升級版、建設“安全、舒適、綠色、智慧”的好房子等五個方面。此外，住建部印發《住房公積金數據質量提升經驗做法清單（第一批）》，總結各地典型經驗做法，形成清單，要求各地結合實際學習借鑒；國務院總理李強召開國務院常務會議指出，要實行地方政府專項債券投向領域“負面清單”管理，允許用于土地儲備、支持收購存量商品房用作保障性住房，擴大用作項目資本金范圍等。

??— 03—

??地方政策：控節奏及力度放緩，重點聚焦需求側支持

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

??3. 緊縮性政策（1） 市場監管政策

??4. 政策小結地方房地產政策延續寬松導向，調控節奏及政策力度放緩

??中房研協測評研究中心監測統計，2024年12月，地方出臺房地產調控政策46條。其中，寬松性政策41條，以優化住房信貸政策、加大住房公積金政策支持、鼓勵住房“以舊換新”、發放購房財稅補貼、鼓勵房票安置等為主；中性政策4條，主要涉及存量房收購用作保障性住房、保障性住房配售管理等；緊縮性政策1條，主要涉及存量房交易資金監管?？偟膩砜矗驹碌胤椒康禺a政策延續寬松導向，但政策出臺數量及力度均有所下降，這或與前期政策逐漸落地、房地產市場出現回暖跡象有關。

??縱觀2024年，地方累計出臺房地產調控政策754條，處于歷史高位。其中，寬松性政策683條，占比超過90%，內容覆蓋取消或松綁限制性政策、刺激提振性政策、強化供給側支持性政策等，政策措施基本應出盡出，尤其在“5·17”新政（5月17日央行和金融監管總局發布一系列重大房地產行業提振政策）和“9·26”新政（9月26日中央政治局會議定調促進房地產市場止跌回穩）兩個重要節點后，地方穩市救市政策出臺頻次明顯加快、力度加大。整體來看，當前房地產政策環境已處于歷史最寬松區間。

??行政干預核心舉措包括優化住房信貸政策、取消商品房限價、發放購房財稅補貼等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括優化住房信貸政策、取消商品房限價、發放購房財稅補貼、鼓勵房票安置、推進住房“以舊換新”等。典型代表有：太原明確取消各項住房限制性措施，落實降首付、降房貸利率，大力開展住房以舊換新活動等；襄陽取消商品住房銷售價格指導，支持企業、學校、醫院等單位職工及其他社會組織成員定制化建設商品住房，鼓勵以房票和補貼相結合方式推進城中村和危舊房改造，在中心城區實施購房補貼政策；張家口落實取消普通住宅標準，取消商品房銷售價格限價機制，鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進“取消公攤”，延長購房補貼政策適用期；廣西提出財政補貼支持合理購房需求，重點支持居民剛性和多樣化改善性住房需求，積極推行貨幣化安置，大力推行“房票”制度；衡陽明確全市商品房銷售實行套內建筑面積計價方式等。

??公積金政策核心舉措包括上調公積金最高貸款額度、下調最低首付比例、支持提取公積金支付購房首付款等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、下調公積金貸款最低首付比例、支持提取公積金支付購房首付款、減少公積金提取限制等。典型代表有：馬鞍山將雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至85萬元，單繳存職工家庭最高貸款額度提高至65萬元，支持雙方父母、子女一次性提取住房公積金用于幫助支付購房款；太原將雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至100萬元，將單繳存職工家庭最高貸款額度提高至70萬元，繳存三年以下的最高貸款額度提高至50萬元，將公積金貸款購買保障性住房最低首付比例降至15%；桂林取消提取公積金支付購房款或償還住房貸款本息工作地、戶籍地等條件限制，將首套、二套住房公積金貸款最低首付比例統一為20%；長春支持繳存人提取公積金余額支付購房首付款，取消購房提取應在具體提取條件的24個月辦理的時間限制，取消異地購房提取對戶籍的限制等。

??人口人才政策主要涉及放寬落戶、發放購房補貼、給予購房款優惠等

??人口人才政策主要涉及放寬落戶門檻、發放購房補貼、給予購房款優惠等。典型代表有：蘇州市工業園區發布“金雞湖人才計劃”政策，提出對在園區連續繳納6個月及以上社保或個稅，且園區內無自有住房的大專及以上人才購買指定房源，按照大專、本科、碩士、博士學歷，分別提供7、10、15、25萬元的房票補貼；成都市雙流區對符合認定標準的人才，在雙流區購買除人才公寓外的新建商品住房的，每套給予成交價1%的消費券補貼，對F類人才在雙流區（以下統指實際管轄范圍）人才公寓報名銷售階段購買人才公寓的，給予購房面積50平方米以內部分享受購房款15%的政策性優惠；襄陽對新來襄（返襄）就業創業人才購買新建商品住房的，依據人才類別分別享受15萬、12萬、8萬、6萬不等的一次性購房首付款補貼券；贛州市定南縣對在縣城繳納社保滿12個月，首次在我縣城區范圍內購買新建商品住房的（以合同網簽時間為準），由縣財政給予全日制博士或正高級職稱300元/平方米購房補貼，給予全日制碩士或副高級職稱、高級技師150元/平方米購房補貼，給予全日制本科50元/平方米購房補貼（可與戶籍遷入購房補貼疊加享受）。

??中性政策主要涉及存量房收購用作保障性住房、保障性住房配售管理等

??中性政策主要涉及存量房收購用作保障性住房、保障性住房配售管理等。典型代表有：鄂州發布征收已建成存量商品房用作保障性住房的補充公告，明確征收范圍、征收時間、征集要求、收購價格等相關事項；哈爾濱印發保障性住房配售管理辦法，明確保障性住房配售工作應當遵循公開、公平和公正原則，采取搖號那個方式選房配售，并實施嚴格的封閉管理；深圳發布安居型商品房產權管理有關事項處理辦法，安居型商品房權利人申請取得完全產權的，應當同時符合以下四個條件：申請人為安居型商品房《房地產證》或者《不動產權證書》登記的權利人，且經其他共同權利人一致書面同意；簽訂安居型商品房買賣合同滿十年；因按揭貸款為該套安居型商品房設定抵押的，須經抵押權人書面同意；無法規、規章規定及安居型商品房買賣合同約定的不得取得完全產權的情形等。

??緊縮性調控主要涉及存量房交易資金監管

??緊縮性政策主要涉及存量房交易資金監管。長沙發布相關通知提出：從12月27日起，全面實行存量房交易資金監管制度，將通過存量房交易資金監測專戶，對存量房交易資金的流量流向進行全額全程監測監管；存量房交易資金監管的范圍包含存量房買賣合同中約定的全部房價款，包含定金、首付款、商業銀行和住房公積金管理中心發放的按揭貸款以及其他形式的購房款；房地產中介機構、從業人員不得通過監管賬戶以外的賬戶代收代付存量房交易資金，不得侵占、挪用交易資金，禁止開展“資金池”業務。

??— 04—

??12月重要事項復盤

??05—

??重點40城現行房地產核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據中房研協測評研究中心監測統計，截至2024年12月31日，40個重點城市中：

??（1）限購方面，執行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、?？?；其他36個城市均不限購。

??（2）限售方面，執行限售政策的城市有6個，其中，北京、上海限售期最長達到5年。

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設定最高限價的城市僅剩北京，其他城市已基本取消土地最高限價。

??（4）與上月相比，本月監測的40個重點城市限購限售政策無變化。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據中房研協測評研究中心監測統計，截至2024年12月31日，40個重點城市中：

??（1）40個城市均已跟進“認房不認貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，均已執行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。

??（3）與上月相比，本月40個重點城市住房信貸政策無重要調整。

??— 06—

??房地產政策展望

??1. 中央層面

??12月11日至12日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議指出，當前外部環境變化帶來的不利影響加深，我國經濟運行仍面臨不少困難和挑戰，但我國經濟基礎穩、優勢多、韌性強、潛能大，長期向好的支撐條件和基本趨勢沒有變。要堅持穩中求進、以進促穩，實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，打好政策“組合拳”。短期流動性方面，1月面臨稅期和春節取現需求疊加，加上跨年逆回購大量到期、政府債融資等因素，都對流動性造成一定擾動，預計央行仍將運用逆回購、公開市場國債買賣、MLF等貨幣政策工具呵護流動性，同時，降準的可能性提升。

??在房地產方面，中央經濟工作會議及全國住房建設工作會議作出了重要部署，持續用力推動房地產市場止跌回穩仍是重心，既要進一步將“四個取消、四個降低、兩個增加”等存量政策和增量政策落實到位，加力實施城中村改造和危舊房改造等，充分釋放剛性和改善性住房需求，又要著力改善供給，嚴控增量、優化存量、提高質量，增加保障性住房供給等。此外，在加快構建房地產發展新模式進程推動下，“人、房、地、錢”要素聯動機制、商品住房銷售制度、房屋養老金制度、房地產開發融資方式等房地產業相關制度搭建或改革或將提速。                                                

??2. 地方層面根據CRIC統計數據，12月，TOP100房企實現銷售操盤金額4513.9億元，環比增長24.2%，同比持平。重點30城商品住宅新增供應1175萬平方米，環比增長10%、同比下降16%；成交1801萬平方米，環比增長15%、同比增長17%，成交面積為近三年同期最高。在政策利好效應持續釋放和房企年末加大營銷力度沖刺下，12月房地產市場繼續升溫。但隨著春節假期來臨，房地產市場成交量或將出現階段性回落。加上政策效果遞減效應，為了持續推動房地產市場止跌回穩，房地產政策仍需加碼，核心圍繞“釋放需求”和“改善供給”展開。部分一二線城市在限購、限售、限價等行政限制性政策仍有優化空間，大部分城市則需繼續加碼住房公積金政策支持、購房換房財稅補貼、城中村和危舊房改造貨幣化/房票安置等，部分二三線及更低能級城市或可把握春節假期契機，重點關注返鄉置業需求，支持房企開展促銷活動等。此外，收購存量房用作保障性住房是商品房去庫存的重要渠道，但當前地方收購存量房用作保障性住房進程相對緩慢，在收購資金籌措、收購價格確定、商品房房源與保障性住房匹配等多方面存在難度，還需要政策進一步細化和更大力度支持。