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??今年的房地產(chǎn)市場，經(jīng)歷了前高、中低、后穩(wěn)三個階段，從目前來看，整體樓市還將面臨一段時間的調(diào)整期，城市分化也將進(jìn)一步延續(xù)。

??在這樣的背景下，我們認(rèn)為，那些在供給端適時調(diào)整、人口指標(biāo)保持強(qiáng)勢、購買力較強(qiáng)的城市將更具發(fā)展韌性，而那些前期樓市供給側(cè)轉(zhuǎn)向不及時、人口吸納能力不強(qiáng)的城市將面臨去化難題。

??對企業(yè)來說，在城市選擇上，應(yīng)當(dāng)更加重視不同城市之間的基本面差異，重點關(guān)注在近兩年疫情影響之下的經(jīng)濟(jì)韌性較佳和供給側(cè)調(diào)整及時的城市。

??對購房者來說，在房地產(chǎn)市場筑底階段，選擇韌性較強(qiáng)城市也能更好的穿越市場周期。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年11月30個重點城市成交面積為1261萬平方米，環(huán)比下降12%，同比微降3%。前11月累計同比微增1.72%，增幅較上月持續(xù)收窄0.4個百分點。

??從數(shù)據(jù)來看，11月如市場預(yù)期，保持下行走勢，供應(yīng)放量并未帶動成交回升，取而代之的是，整體市場熱度進(jìn)一步回落，一線成交環(huán)比回調(diào)幅度小于二線，不過二線累計同比仍維持正增。各城市環(huán)比跌多漲少，僅少數(shù)城市諸如成都、西安、杭州等受到新政持續(xù)發(fā)酵、優(yōu)質(zhì)供應(yīng)集中入市帶動成交保持有增。武漢、長沙、重慶、徐州、福州等多數(shù)城市經(jīng)歷了10月的集中放量，11月成交出現(xiàn)回調(diào)。

??進(jìn)入12月，恰逢房企業(yè)績沖刺季，供應(yīng)有望持續(xù)回升，不排除部分房企為沖刺業(yè)績而進(jìn)行年末大促，考量此影響，預(yù)計整體成交環(huán)比有望止跌回升，但漲幅預(yù)期5%-10%之間，全年累計成交跌幅有望在5%-10%。城市分化預(yù)期延續(xù)，多數(shù)城市還將延續(xù)筑底，年末“翹尾”，但增幅有限。

??從前11月底數(shù)據(jù)可以看到，目前整體樓市還將面臨一段時間的調(diào)整期，城市分化也將進(jìn)一步延續(xù)，甚至開始加劇。

??在行業(yè)規(guī)模收縮的大背景之下，大部分城市的經(jīng)濟(jì)、人口、地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)增速均出現(xiàn)了大幅波動，城市之間規(guī)模位次也開始出現(xiàn)劇烈變化。除北京、上海等少數(shù)頭部城市依舊能夠保持強(qiáng)者恒強(qiáng)之外，其他城市各有千秋。典型如交易規(guī)模持續(xù)收窄的重慶、以及2023年成交規(guī)模大幅回升的天津。

??在此背景之下，通過測算各城市發(fā)展基本面和房地產(chǎn)行業(yè)的綜合評分，我們將典型城市的發(fā)展規(guī)模與韌性指標(biāo)進(jìn)行了綜合對比。

??結(jié)果顯示上海、北京、杭州形成第一梯隊，其中上海表現(xiàn)最為亮眼。成都、長沙形成第二梯隊，與第一梯隊相比有較明顯差距。二者對比來看，成都無論市場規(guī)模還是發(fā)展預(yù)期都更值得期待。

??1、上海表現(xiàn)最為亮眼

??就城市競爭角度，各城市之間的增速變化更加重要，但是考慮到各城市之間巨大的發(fā)展量級差異，規(guī)模類指標(biāo)的研究依舊不可或缺，綜合對比2023年各項規(guī)模和增速指標(biāo)表現(xiàn)，上海、北京、杭州形成第一梯隊，其中上海表現(xiàn)最為亮眼，無論是反映城市基本面的規(guī)模指標(biāo)，還是反映市場發(fā)展韌性的增速類指標(biāo)均排在典型城市最前列。

??在納入指標(biāo)體系的28項指標(biāo)中，上海有12項指標(biāo)位居前五，15項指標(biāo)居于前十，均為樣本城市最優(yōu)。

??就地產(chǎn)角度尤為值得關(guān)注的是，上海的宅地固投增速、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均超過25%居于首位，7個月的消化周期也躋身三強(qiáng)，不論是從市場健康度還是企業(yè)投資信心角度來看，均為第一梯隊城市的最好狀態(tài)。

??杭州、北京在增速指標(biāo)上不及上海，但也處于典型城市前列，規(guī)模指標(biāo)綜評方面與上海相近，其中杭州憑借優(yōu)秀的外來人口遷徙表現(xiàn)和前10月近千萬平方米的商品住宅和宅地成交量，在規(guī)模指標(biāo)綜評方面甚至略微超過了上海。

??2、成都、長沙形成第二梯隊

??成都、長沙形成第二梯隊，二者對比來看，成都增速指標(biāo)更佳，在前三季度GDP超1.5萬億的高基數(shù)之下，同比增速依舊達(dá)到了6.7%，躋身樣本城市前五，較長沙高出2.1個百分點。此外在交易規(guī)模的同比增速上也好于長沙，前10月成都新房成交面積依舊保持著3%的正增長，而長沙則是同比下降14%。

??長沙則是規(guī)模綜評方面較優(yōu)，主要是因為人口發(fā)展和居民收入上優(yōu)勢較為突出，長沙外來人口粘性指標(biāo)明顯領(lǐng)先，在園幼兒人數(shù)凈遷入量達(dá)到8.3萬人，高居全國第二，而成都則只排在16位，城鎮(zhèn)居民收入方面長沙也較成都高出二成左右。

??若只是單單比較房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)評價來看，成都仍是遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于長沙，前十月成都新房、宅地成交面積均突破1000萬平方米，分別達(dá)到了長沙的1.9和1.5倍之多。

??從土地市場來看，2023年11月土地市場整體走勢呈現(xiàn)量平價跌，處于筑底階段。企業(yè)謹(jǐn)慎投資情緒尚未好轉(zhuǎn)。11月末新增貨值百強(qiáng)門檻59.5億元，較10月末僅增加3.8億元，同比降幅依然高達(dá)22%。

??房企投資策略依然以聚焦為主。一方面，10強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)64%，央國企是土地市場主力軍，另一方面拿地選擇基本圍繞核心城市核心區(qū)域展開。

??我們將土地成交金額TOP10城市和典型城市發(fā)展韌性研究指標(biāo)體系對比來看，發(fā)現(xiàn)土地成交金額TOP10城市與韌性和規(guī)模指標(biāo)相對皆優(yōu)城市高度重合。其中長沙在發(fā)展韌性指標(biāo)上存在短板，未能進(jìn)入前十，但仍位居前十五。

??究其原因，主要是因為，當(dāng)前市場銷售仍在低位運(yùn)行、修復(fù)，企業(yè)投資意愿尚無起色，謹(jǐn)慎投資、聚焦投資是主旋律。當(dāng)下土拍熱度的維系既要有較好的盈利空間，更離不開良好的項目去化預(yù)期。因此，未來土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場趨同。

??房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)市場有其特殊性。它是以城市為單元的市場，區(qū)域特征很明顯，各個城市的交易量和價格有很大差異。

??從政策上，一直以來都在強(qiáng)調(diào)因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策。從市場上看其實也是如此，每個城市都有它只屬于自己的發(fā)展階段和發(fā)展速度。

??在經(jīng)濟(jì)增長降速、居民住房消費(fèi)意愿降低、行業(yè)規(guī)模下臺階等因素影響下，整個行業(yè)走向了更加依賴住房更替和需求改善的可持續(xù)發(fā)展模式。在這樣的背景下，企業(yè)也應(yīng)該更加重視城市基本面及當(dāng)?shù)厥袌龅牟町悾⒄业礁m合自身的深耕模式。

??附：《2023年中國城市房地產(chǎn)投資前景前30名城市》