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??“自政策利好發(fā)布以來(lái)，我們門(mén)店的客戶咨詢量、帶看量和成交量都有所提升，3天成交了4套。” 9月27日，麥田房產(chǎn)北京西城區(qū)的置業(yè)顧問(wèn)魯子霖在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)候坦言。

??“9月27日當(dāng)天，我們合作分銷的新房項(xiàng)目璞園PARK認(rèn)購(gòu)了9套，此前每日認(rèn)購(gòu)數(shù)為2~3套。”麥田房產(chǎn)北京望京商圈的經(jīng)紀(jì)人小聶也告訴記者，二手房方面，有今日剛掛牌的房源馬上有人出價(jià)在談了。

??本周以來(lái)，地產(chǎn)利好政策不斷。

??9月24日，央行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上宣布了一系列房地產(chǎn)金融新政，旨在提振樓市信心、緩解居民購(gòu)房壓力、穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。新政主要包括3大方面：引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下行、下調(diào)存量房貸利率、降低二套房貸首付比例。

??9月26日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

??9月27日，中國(guó)人民銀行公告稱，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）；公開(kāi)市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率由此前的1.70%調(diào)整為1.50%，下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??這也是自上半年的“5·17新政”后，最大力度的一套樓市政策“組合拳”。新政刺激下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)微妙變化。58安居客云洞察數(shù)據(jù)顯示，2024年第38周全國(guó)找房熱度值為64，在連續(xù)下滑3周后觸底反彈，本周環(huán)比上揚(yáng)7.64%。其中，北京本周找房熱度值為52.1，上揚(yáng)幅度為9.37%。

??但找房熱度的上揚(yáng)，是否意味著北京樓市迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，還需要時(shí)間驗(yàn)證。

??58安居客研究院分析師向記者表示，總體上看，刺激政策主要還是聚焦在預(yù)期引導(dǎo)方面。存量房貸利率降息能夠有效解放家庭內(nèi)需，但對(duì)于行業(yè)并無(wú)實(shí)質(zhì)性刺激。行業(yè)分析一般認(rèn)為首付比例下調(diào)能有效刺激增量，但從我們的熱度數(shù)據(jù)觀察，政策發(fā)布當(dāng)日找房熱度上升后，并沒(méi)有維持在高位，近幾日快速恢復(fù)到政策前的水平。

??記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，北京各區(qū)域和項(xiàng)目之間，對(duì)政策利好的“感知”也存在分化。有項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)表示，“政策發(fā)布后，項(xiàng)目到訪量與認(rèn)購(gòu)量并無(wú)明顯變化。”也有項(xiàng)目的營(yíng)銷人員稱，咨詢量和到訪量都有增加，還需轉(zhuǎn)化。

??相同的是，對(duì)于國(guó)慶假期這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)，北京的地產(chǎn)從業(yè)者都做足了準(zhǔn)備，不少新房項(xiàng)目將推出限時(shí)特價(jià)房源；亦有中介機(jī)構(gòu)向經(jīng)紀(jì)人傳導(dǎo)樓市回暖信心，號(hào)召工作人員國(guó)慶假期不休息，迎接市場(chǎng)對(duì)利好政策的反饋。

??成色不足的“金九”

??“金九銀十”是房地產(chǎn)行業(yè)中一個(gè)廣為人知的術(shù)語(yǔ)，特指每年的9月和10月，這兩個(gè)月份通常被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售旺季。而然，北京樓市在這個(gè)“金九”的成色有些不足。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月27日，北京二手房本月共網(wǎng)簽10647套，環(huán)比8月同期下降8.88%；新房住宅本月網(wǎng)簽共2817套，環(huán)比8月同期下降38.32%。

??網(wǎng)簽數(shù)量下降的同時(shí)，價(jià)格下探的趨勢(shì)也在9月延續(xù)。

??“如暢柳園、四平園、黑窯廠、椿樹(shù)園等小區(qū)，9月上旬價(jià)格持續(xù)下降，此前900萬(wàn)元左右/套的房源，需要降價(jià)到800萬(wàn)元以內(nèi)/套才能成交。因?yàn)榉课蒺B(yǎng)老金消息出現(xiàn)，買(mǎi)房群體觀望程度加大。” 魯子霖表示，我所在的區(qū)域?qū)儆诖涡聵潜P(pán)，物業(yè)、樓盤(pán)年限、戶型格局、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃均還不錯(cuò)，9月上旬帶看量是上升的，但成交價(jià)格也略微下降。同樣戶型可能上一套總價(jià)1400萬(wàn)元，下一套總價(jià)就是1360萬(wàn)元了。

??北京某頭部中介機(jī)構(gòu)朝陽(yáng)區(qū)的一名經(jīng)紀(jì)人向定福莊區(qū)域的賣房人表示，目前，該區(qū)域已經(jīng)連續(xù)6~7周交易量下滑了，建議根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整一個(gè)合理的報(bào)價(jià)，有利于早日成交。“就目前現(xiàn)狀來(lái)看，到年底該區(qū)域房?jī)r(jià)很有可能再跌10%~15%。”

??“意向購(gòu)房人講價(jià)幾乎都是上來(lái)就砍30萬(wàn)~40萬(wàn)元。”家住北京市高碑店附近小區(qū)的董女士告訴記者，雖然有換房需要，但我們對(duì)于買(mǎi)賣現(xiàn)在也持觀望態(tài)度，畢竟我們要賣的房?jī)r(jià)跌了，意味著我們后續(xù)買(mǎi)房的價(jià)格也能更便宜。

??新房方面，不少樓盤(pán)也紛紛推出了特價(jià)房源。

??9月中旬，北京市昌平區(qū)北七家的硅谷ONE項(xiàng)目拿出了一棟樓，把單價(jià)降到了3.6萬(wàn)元/平方米。據(jù)了解，該項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)為5.4萬(wàn)元/平方米；位于北京市豐臺(tái)區(qū)四環(huán)內(nèi)，瞄準(zhǔn)麗澤商務(wù)區(qū)客群的高端項(xiàng)目豪宅君禮著，也在9月推出了一批125平方米戶型的特價(jià)房，價(jià)格降到了7.5萬(wàn)元/平方米左右，最低的一口價(jià)7萬(wàn)元/平方米，而該項(xiàng)目之前的網(wǎng)簽均價(jià)接近10.3萬(wàn)元/平米；北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)的中建星光里則推出了幾套工抵房，有房源每套能省100萬(wàn)元。

??58安居客云洞察數(shù)據(jù)顯示，今年第34周~第37周，北京找房熱度值從57.6下降至47.6。

??在9月的最后一周，隨著利好政策的發(fā)布，北京的地產(chǎn)從業(yè)者們則有了新的期盼。

??魯子霖表示，所在門(mén)店3天成交了4套房源，較之前快了不少。“咨詢量與帶看數(shù)量也明顯起來(lái)。”

??“每次出政策后的15~20天，交易量都會(huì)起來(lái)一些。最近發(fā)布了一些利好的消息，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)客戶可能會(huì)多一些。”鏈家朝陽(yáng)區(qū)的一名經(jīng)紀(jì)人告訴正在賣房的董女士，這是出手的好節(jié)點(diǎn)。

??小聶也對(duì)記者直言，9月24日以后，門(mén)店的咨詢量、帶看量均有提升。“不過(guò)，成交是有一個(gè)周期的，影響還不會(huì)快速體現(xiàn)。此前的北京樓市，經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間下滑，現(xiàn)在需要重拾信心。再等個(gè)5~10天，或許就能看到政策帶來(lái)的利好效果了。”

??備受期待的“銀十”

??不過(guò)，并非所有區(qū)域和項(xiàng)目對(duì)政策都有較快的感知，不少地產(chǎn)從業(yè)人和賣房人仍在等待政策細(xì)則落地。

??有房正掛牌中的業(yè)主向記者表示，“感覺(jué)北京的政策調(diào)整力度還是不夠大，相關(guān)政策的落地執(zhí)行也比較慢。”

??麥田房產(chǎn)北京太陽(yáng)宮一區(qū)紅璽臺(tái)一店店長(zhǎng)史玢玢坦言，或許是因?yàn)楸本┻€沒(méi)正式將政策落地，近幾日，門(mén)店的咨詢量和帶看量較此前持平，未明顯感受到政策帶來(lái)的影響。“不過(guò)，公司方面已經(jīng)做好充足準(zhǔn)備，號(hào)召大家在接下來(lái)的時(shí)間里積極配合客戶，促進(jìn)成交。”

??“咨詢量稍有提升，成交量暫時(shí)未有明顯變化，部分客戶觀望接下來(lái)是否會(huì)有關(guān)于資格政策細(xì)則。”北京市通州區(qū)萬(wàn)科東廬項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人岳靚表示。

??國(guó)譽(yù)朝華項(xiàng)目的銷售經(jīng)理石陽(yáng)也向記者透露，目前咨詢量、到訪量等無(wú)明顯提升。“基本都還在等具體政策落地。”

??京玥蘭園項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)同樣表示，目前，咨詢量較之前有所好轉(zhuǎn)，但還沒(méi)有形成規(guī)模帶看量。

??上述利好政策為北京樓市帶來(lái)的熱度有多大，能持續(xù)多久，也是當(dāng)前市場(chǎng)最關(guān)注的。記者注意到，在58安居客云洞察數(shù)據(jù)中，本周政策發(fā)布當(dāng)日找房熱度快速上升后，并未一直維持在高位，而是逐步恢復(fù)到政策前水平。

??對(duì)此，58安居客研究院分析師解釋，第一，首付比例降低實(shí)質(zhì)上是增加了月供壓力，這在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和就業(yè)形勢(shì)下，并不是很有力的刺激；第二，當(dāng)前政策都沒(méi)有切實(shí)落地，也沒(méi)有給出明確的時(shí)間表，隨著媒體聲量衰減，找房熱度自然回落；第三，股市連日大漲，資金偏向于流入政策掩護(hù)下相對(duì)確定的高紅利股市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度可能沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的樂(lè)觀水平。

??“盡管短期市場(chǎng)反映不及預(yù)期，但是我們對(duì)行業(yè)的展望是樂(lè)觀的。隨著貨幣投放的各項(xiàng)動(dòng)作落實(shí)到位，給市場(chǎng)一定資金傳導(dǎo)的時(shí)間，疊加當(dāng)下股市可能帶來(lái)的短期財(cái)富效應(yīng)，以及一線城市或繼續(xù)放寬限購(gòu)，預(yù)計(jì)10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)將有較大改觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)絕不是空談。”上述分析師直言。

??“希望政策細(xì)則能加快落地，助力‘銀十’成交回暖，我們對(duì)此十分期待。”一名北京的地產(chǎn)從業(yè)人士表示。