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??1月9日，碧桂園控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”，02007.HK）披露了境外債務(wù)重組的最新進展。

??公告顯示，截至2023年底，該公司的有息境外債務(wù)總額約164億美元，重組方案包括現(xiàn)金回購、發(fā)行強制可轉(zhuǎn)債、長期票據(jù)等5個選項，減債金額最多可達116億美元。

??據(jù)了解，這一重組方案已獲得了包括7家知名銀行在內(nèi)的債權(quán)人支持。按照碧桂園的預(yù)期，若方案最終獲通過，將大幅降低短期償債壓力及融資成本，為基本面好轉(zhuǎn)創(chuàng)造有利條件。

??碧桂園董事會主席楊惠妍在1月6日的內(nèi)部會議上表示，2025年的兩大關(guān)鍵任務(wù)是保交房和修復(fù)資產(chǎn)負債表。如今，資產(chǎn)負債表的修復(fù)已邁出了關(guān)鍵一步。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，2025年，碧桂園仍有一定量的保交付任務(wù)，但相較2024年的38萬套、2023年的60萬套將大幅減少。

??164億美元的境外債重組

??根據(jù)碧桂園披露的數(shù)據(jù)，截至2023年12月31日，其境外市場的有息負債總額（不包括應(yīng)計利息）約164億美元，其中包括現(xiàn)有債券債務(wù)的未償還本金額約103億美元，現(xiàn)有銀團貸款債務(wù)的未償還本金額約36億美元，股東貸款的未償還本金額約11億美元及其他有擔(dān)保及無擔(dān)保債務(wù)的未償還本金額約14億美元。

??為配合債權(quán)人的不同偏好及需要，此次碧桂園在境外債務(wù)重組方案中提供了5個選項。首先是現(xiàn)金回購，預(yù)計可實現(xiàn)最少90%的本金削減；其次是通過發(fā)行強制性可轉(zhuǎn)換債券的方式實現(xiàn)100%的債轉(zhuǎn)股；第三項為債務(wù)展期+部分股權(quán)化，股權(quán)化的最高比例為67%；第四是展期+35%的本金削減；最后則是只展期不削債的選項。

??新發(fā)行的債務(wù)工具年期在7.5年至11.5年，票面利率也因不同選項而異。對于這些新債務(wù)工具，碧桂園提供了信用支持，包括若干附屬公司的保證及股份質(zhì)押、以指定項目及資產(chǎn)組合進行現(xiàn)金還款等。

??碧桂園還透露，作為重組提案的一部份，控股股東正在考慮進一步對公司的資產(chǎn)負債表進行去杠桿化，其中包括將其在2021年12月至2023年9月期間提供的未償還本金總額為11億美元的股東貸款部份股權(quán)化。此前，楊惠妍及其家族已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等多種方式累計為碧桂園提供總額約416億港元的流動性支持，還以自持的其他資產(chǎn)，為該公司在銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)行的15億中期票據(jù)提供了擔(dān)保。

??據(jù)悉，碧桂園目前已與7家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會就重組方案達成共識，并獲得對方表態(tài)支持。該協(xié)調(diào)委員會由持有三筆銀團貸款（未償還本金總額為36億美元）未償還本金額約48%的貸款人組成。此外，該公司也與持有約31億美元未償還本金額的美元優(yōu)先票據(jù)、港元可換股票據(jù)債權(quán)人進行了合作。

??碧桂園表示，若方案得以落實，將實現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少債務(wù)至最多116億美元，將到期時間延長至最多11.5年以及降低融資成本，目標(biāo)是將加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6％降低至重組后的每年約2%。而且，重組方案使該公司有權(quán)選擇實物支付利息（即發(fā)行額外的新債務(wù)工具代替現(xiàn)金付息），確保其可在盡可能最大化資產(chǎn)價值的前提下完成重組后境外債務(wù)的償付義務(wù)。由此，碧桂園可以在中短期內(nèi)專注于交付住房、重振境內(nèi)運營、保持資產(chǎn)價值等工作。

??除了碧桂園，近期發(fā)布境外債重組方案的還有龍光集團。據(jù)了解，龍光集團的方案包括現(xiàn)金收購、短期票據(jù)與強制可轉(zhuǎn)換債券的組合、強制可轉(zhuǎn)換債券、長期票據(jù)共計4個選項，其境外債務(wù)的未償還本金總額約為80.38億美元，計劃削債近70%，與碧桂園的減債比例相仿。

??可售面積超9000萬平方米

??參考過往案例，大型房企的境外債務(wù)重組是一項復(fù)雜且艱辛的工作。例如，2023年，融創(chuàng)中國將約百億美元的境外債務(wù)置換為美元票據(jù)、強制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券以及部分融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)，削減了境外公開市場債務(wù)的45%左右。但近日，有債權(quán)人透露該公司預(yù)計無法按時兌付2025年9月到期的美元債，或?qū)⑦M行境外債的二次重組。

??中指研究院在一份報告中表示，房企對境外債多選擇復(fù)合方案，即同時提供發(fā)行新票據(jù)、債轉(zhuǎn)股、發(fā)行可轉(zhuǎn)債、削減本金等多種方案，并可提供增加增信措施、支付同意費等配套方案以增加對債權(quán)人的吸引力。債轉(zhuǎn)股和削減本金方式能夠?qū)崿F(xiàn)公司債務(wù)規(guī)模降低，整體償債壓力得以延后，債轉(zhuǎn)股還同步增加凈資產(chǎn)，有利于修復(fù)資產(chǎn)負債表，為企業(yè)經(jīng)營基本面好轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。考慮到長周期內(nèi)新房市場絕對規(guī)模下行，短期內(nèi)市場仍在筑底中，資產(chǎn)貶值壓力猶在，僅延長還款期限，可能面臨再次逾期和二次展期的問題，并不能夠徹底解決債務(wù)危機。因此，削減債務(wù)規(guī)模可能使得房企改善資產(chǎn)負債表、改善信用表現(xiàn)、提振投資者信心，輕裝上陣，增強可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ诎l(fā)展中尋找解決債務(wù)危機的辦法，從而促進債權(quán)回收，保護債權(quán)人、投資人利益。

??該機構(gòu)認(rèn)為，債務(wù)重組成功有助于企業(yè)緩解短期債務(wù)風(fēng)險，但真正走出危機，還需要市場回暖支持，企業(yè)基本面獲得改善后才能夠避免重復(fù)展期。

??對于當(dāng)前的市場環(huán)境，楊惠妍在1月份的內(nèi)部會議中表示，國家出臺的一系列政策為市場注入了新的活力，顯著增強了信心，碧桂園2024年12月的銷售業(yè)績環(huán)比錄得一定幅度上漲。她強調(diào)，只有通過持續(xù)的銷售增長，公司才能有足夠的資金支持保交房項目的順利推進，要積極響應(yīng)政府出臺的相關(guān)政策，努力尋找機會，推動資產(chǎn)的有效盤活，為保交房工作提供資金支持，進而促進公司整體運營的良性循環(huán)。

??公開數(shù)據(jù)顯示，過去3年碧桂園已累計交付約170萬套房屋，交付規(guī)模居行業(yè)首位。為了保交付、保運營，自2022年以來，該公司已處置難銷類資產(chǎn)及盤活沉淀資金回籠超600億元。而2025年，碧桂園的保交付規(guī)模將大幅減少，意味著資金壓力相對減輕，有助于債務(wù)重組方案的推進。

??據(jù)了解，截至2023年底，碧桂園還控制著超過3000個開發(fā)項目，可售合同總面積在9000萬平方米至9200萬平方米，還有130萬個至140萬個車位可供出售，這些也將成為債務(wù)重組的重要籌碼。