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??2024年，商品房成交規(guī)模降至10億平方米以下，降幅較2023年全年收窄1個百分點左右。

??從季度數(shù)據(jù)走勢來看，得益于中央部委“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量”等穩(wěn)市場舉措的推進，以及地方主管部門的積極落實，2024年行業(yè)銷售基本走出了“筑底曲線”。

??在行業(yè)全面去庫存主基調之下，新開工、竣工面積持續(xù)下降，與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模同步下降，全年下降10.6%，不過絕對量仍在10萬億水平，這意味著房地產(chǎn)仍是全國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

??展望2025年，基于“止跌回穩(wěn)”的政策持續(xù)落地，需求側信心逐步恢復，年初交易量、房價、竣工等指標有望持續(xù)向好，整體來看，行業(yè)正在進入新平衡周期，全年商品房銷售有望企穩(wěn)。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年全年商品房銷售面積、金額為9.7億平方米、9.7萬億元，同比分別下降13%和17%。

??這一數(shù)字與“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上的判斷基本一致，商品房銷售規(guī)模降至10億平方米以下，且已經(jīng)歷了連續(xù)三年下降。

??對比往年數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積已經(jīng)回到2009年，商品房銷售金額則回到2015-2016年。

??鑒于中國城鎮(zhèn)化發(fā)展仍在上升階段，且大量住房改善需求仍未得到滿足，測算現(xiàn)階段全國商品房年增量需求規(guī)模，保守值仍應在9-10億平方米左右。

??從季度走勢來看，2024年行業(yè)銷售走出一條“筑底曲線”。

??一季度銷售成交同比降幅年內最高，市場表現(xiàn)不及預期。一季度商品房銷售面積同比下降19.4%，成交金額下降27.6%，降幅均為年內最高。二季度政策面明確轉向去庫存，市場信心有所回暖。商品房銷售面積和銷售金額降幅分別收窄0.8個百分點和4.9個百分點。三季度成交環(huán)比周期性回落，同比降幅持續(xù)收窄。四季度政策面明確“止跌回穩(wěn)”，商品房銷售金額、面積同比降幅的逐月收窄。

??隨著新房銷售表現(xiàn)的持續(xù)轉好，2025年行業(yè)有望正式步入銷售回穩(wěn)、信心修復的新周期。

??與行業(yè)規(guī)模同步下降的還有房地產(chǎn)開發(fā)投資，全年開發(fā)投資額保持10萬億元水平，同比下降10.6%，開發(fā)投資規(guī)模連續(xù)三年下降，回到2017年水平。

??值得注意的是，對比銷售規(guī)模來看，年內房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高于商品房銷售金額，行業(yè)出現(xiàn)了“負現(xiàn)金流”。

??上一次則出現(xiàn)在2014年前后，當時行業(yè)同樣面臨著成交規(guī)模的階段性回調，不同的是彼時行業(yè)仍處于上行周期，市場信心在2015年快速恢復，2016年后開發(fā)投資也再度提速上行。

??今時不同往日，在行業(yè)各項指標全面企穩(wěn)之前，預計房地產(chǎn)開發(fā)投資還將持續(xù)下行一段時間。

??行業(yè)銷售規(guī)模已連續(xù)三年下降，庫存壓力將成為大多數(shù)城市面臨的挑戰(zhàn)。

??不過，行業(yè)庫存指標在2024年出現(xiàn)實質好轉，新開工面積加速下跌，行業(yè)狹義庫存規(guī)模加速收窄，再加上四季度以來銷售指標的向好，行業(yè)正在大踏步進入新的平衡周期。

??若穩(wěn)市場政策能夠持續(xù)發(fā)力，成交規(guī)模持續(xù)趨穩(wěn)，預計2025年下半年核心城市房價有望全面止跌趨穩(wěn)，屆時行業(yè)長期庫存壓力雖然仍在高位，但從需求面來看，市場將完成階段性的短期調整，購房者信心也將迎來實質性的恢復。

??具體來看：

??第一，2025年商品房銷售有望企穩(wěn)，預計全年面積、金額止跌持平。2024年下半年以來，隨著一二手房交易鏈條逐步恢復，再加之房企提高品質帶來的推動，一手房成交占比持續(xù)上升，2024年10月、11月全國商品房網(wǎng)簽連續(xù)兩個月同比上升。隨著居民購房預期的恢復，若2025年行業(yè)新增住房需求能夠平穩(wěn)釋放，預計全年成交規(guī)模有望停止近三年的持續(xù)下探趨勢，正式迎來規(guī)模筑底。

??第二，行業(yè)資金面持續(xù)改善，支持竣工面積同比小幅增長。得益于中央穩(wěn)市場政策有力推進，行業(yè)融資面持續(xù)改善，加之超長期特別國債的推進實施，預計2025年行業(yè)竣工面積有望實現(xiàn)5-10%的小幅增長。

??第三，去庫存仍是現(xiàn)階段首要任務，疊加寬松貨幣政策減輕地方財政壓力，2025年新開工仍可實現(xiàn)一成左右降幅。行業(yè)需求端雖見向好趨勢，但基于巨大的行業(yè)庫存壓力，在較長的一段時間內，“嚴控增量”仍將是行業(yè)發(fā)展的主基調之一。結合2024年12月政治局會議表態(tài)來看，2025年將執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，在更為寬松的債務指標限制下，地方財政壓力的減輕，可支持新開工規(guī)模繼續(xù)下降，在供給側進一步減量提質，拉大新開工與新房銷售的差值，推動行業(yè)加速去庫存。

??第四，與庫存壓降同步，開發(fā)投資還將延續(xù)一成左右降幅。目前需求端信心企穩(wěn)，新開工、竣工面積也有望止跌，但在開發(fā)投資方面，受行業(yè)整體庫存規(guī)模下降影響，隨著施工規(guī)模的持續(xù)下降，預計開發(fā)投資還將維持一到兩年時間的下降。扣除2015-2021年間行業(yè)銷售規(guī)模持續(xù)上升的因素影響，估算穩(wěn)定期下的行業(yè)投資銷售比應當在75%左右。若未來商品房年成交金額能夠穩(wěn)定在10萬億元附近，目前的行業(yè)開發(fā)投資還有一定的下探空間。