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??“沒想到，看了3個樓盤，每個都在降價，還搶著給優惠方案。”剛在廣州海珠區某新盤鎖定一套小三房戶型的李先生說。他和妻子原本計劃在番禺置業，但最近幾次到海珠看盤后，發現不少小戶型樓盤的總價已壓至400萬元左右，“預算內也能‘上車’中心城區，確實心動”。

??過去幾年，海珠區被視作改善型置業的主戰場，大中戶型成交占比居高不下，120平方米以上產品成為主流，“豪宅”幾乎成為板塊標簽。可是，隨著土地供給結構的調整、戶型新規落地以及去化壓力上升，海珠樓市正經歷一輪深刻的結構性變化。

??小戶型爆發價格戰

??近期，海珠西某項目推出79平方米三房，總價380萬元起，折合單價進入“4字頭”，創下海珠新規三房總價新低。價格的下探，迅速拉近了與外圍區域新盤的差距。

??“海珠西此前不少樓盤定價還在‘6字頭’。”一位業內人士透露。4月開盤的綠城馥香園價格5.2萬~5.8萬元/平方米，已給競品帶來明顯壓力。

??隨即，中建天鈺大幅調價。該項目年初首開價尚在5.5萬~6.3萬元/平方米，總價498萬元起，4月底直接下調至89平方米三房一口價398萬元，折合單價不足4.5萬元/平方米，單價降幅超萬元，接近八折，讓不少觀望客戶選擇入場。

??“一場以中小戶型為主的價格戰，今年二季度已經全面打響。”一位海珠樓盤操盤手表示，多項目包裝“內部房源”“一口價單位”，疊加額外折扣、贈送產權車位、管理費減免及成交禮，算下來性價比突出。部分項目起步價與荔灣區新盤的價差僅二三十萬元，按首付比例計算，置業門檻相差無幾。

??“今年最大變化是價格調整的頻率明顯加快。”一名深耕海珠的房產中介經紀人表示，以中旅天宸府為例，4月底89平方米南向三房降至5.1萬元/平方米中高層任選，但幾天后即推出87平方米戶型一口價房源，總價407萬元起，折合單價約4.68萬元/平方米，較2022年開盤價已下調超三成，成交隨之放量。

??海珠新城的價格調整更具代表性。項目5月推出工抵房，毛坯售價僅3.8萬~4萬元/平方米，95平方米單位總價359萬元起。這已不是海珠新城首次大幅降價，項目2022年首開時售價集中在“6”“7”字頭，2023年5月降至5.8萬元/平方米起，2024年3月再下調至4.9萬元/平方米起，三年價格幾近腰斬。

??在市場競爭白熱化之下，連部分熱銷項目也難以幸免。網紅盤保利燕語堂悅清尾貨，90平方米單位總價約520萬~530萬元，較此前下調了10萬~20萬元。

??據不完全統計，目前海珠區在售90多平方米以下三房的樓盤還包括越秀熙悅江灣、越秀江灣潮起、越秀桂悅東曉、越秀皓悅濱江、珠江金瑤臺、市二宮君曜府等，價格大多集中在350萬~500萬元。如果預算提升至600萬元，在海珠甚至可以考慮一步到位的四房戶型。

??“一手房的價格調整已對二手房形成沖擊。”上述房產中介經紀人坦言，新盤高使用率倒逼部分二手房業主調低掛牌價，議價空間幾十萬元已很常見。以翠城花園為例，三房單位已降至4萬~4.5萬元/平方米，而80多平方米兩房成交價已跌至3.8萬元/平方米左右，幾年前不少成交價還在“6字頭”。

??核心區價值底牌未改

??成交結構的變化與土地供應息息相關。2024年，海珠區涉宅用地成交面積22.79萬平方米，多為小體量地塊，部分臨主干道或景觀條件一般，不具備打造高溢價產品的先天條件。2025年廣州供地藍皮書顯示，海珠區計劃供應11宗宅地，其中多以剛需定位為主。供地結構變化，直接推動了產品結構調整。

??根據克而瑞數據，今年1~5月，海珠區120平方米以上商品住宅成交511套，占比33%，盡管仍為主力，但較2024年同期下降了28%，創下近四年最低占比。與此同時，90平方米以下戶型商品住宅成交340套，占比達到22%，為近年最高，呈逐年走高之勢。

??價格方面，今年以來海珠區90平方米以下戶型商品住宅成交均價約5.69萬元/平方米，較高位時期下跌約16%，置業門檻明顯降低。

??盡管中小戶型價格戰打得激烈，海珠樓市依舊穩守中心區價值底牌。得益于人工智能、數字經濟等新興產業的發展、城市更新提速及配套持續完善，海珠憑借較高的確定性吸引了大量中高端人才落戶。同時，本地“老廣”的換房需求依舊強勁，市場認可度保持高位。

??廣州中原研究發展部數據顯示，截至5月底，海珠區一手住宅庫存65.4萬平方米，去化周期約17個月，低于全市平均水平（23個月），僅次于荔灣、白云，是廣州去化周期最快的區域之一。

??“價格戰更多是階段性的市場出清和結構調整。”上述海珠區操盤手表示，雖然開發商以價換量已成共識，但只要價格合適，去化表現依舊理想。一旦市場預期企穩，剛需產品價格或難再有大幅下調空間。