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假戀愛,真賣房:“劉佳事件”揭出惠州樓市賣房亂象

監督眼李葉 2025-03-24 09:35:00 來源:中房報

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??“假戀愛,真賣房”——近期惠州“劉佳事件”撕開了房地產營銷亂象的冰山一角:15名女性假借婚戀名義誘導購房,銷售鬧劇背后,折射出這座"深圳后花園"房地產市場的深度震蕩。

??事件所涉房地產項目——龍光玖璟臺、昊藝尚苑小區位于惠州市仲愷高新區潼僑鎮。找房平臺安居客數據顯示,該板塊本月住宅均價為8050元/平方米,環比上月下降4.73%,同比去年下降9.83%。近3年來,該板塊房價呈持續下滑趨勢。

??據惠州仲愷高新區城鄉建設和綜合執法局介紹,龍光玖璟臺和昊藝尚苑項目共31位業主反映被深圳中介以“婚戀”為由引導買房,交易均由深圳易家置業顧問有限公司中介帶客成交。經查,以“婚戀”為由參與購房引導的女性共15人(并非網傳的劉某1人),均為深圳易家置業顧問有限公司銷售人員。

??這一鬧劇成為惠州樓市困境的縮影。3月20日,惠州國房評估發布的《2月惠州市房地產市場研究報告》稱,2025年2月惠州市共計成交商品房1837套,環比下降14.72%,同比上漲64.46%;成交面積為19.49萬平方米,環比下降15.99%,同比上漲57.05%。2月份全市各區縣住宅成交套數及成交面積環比下降,同比上漲。

??房價方面,根據國家統計局3月17日發布的數據,2月惠州新房價格環比下降0.20%,同比下降6.3%;二手房價格環比下降0.5%,同比下降1.2%。中國房地產報記者查閱過往數據發現,最近1年,惠州當地新房價格有10個月均為下跌,1個月為持平,僅1個月上漲;二手房價格則連續12個月下跌。

??有惠州當地房地產從業人士在與記者交流時坦言,這些年惠州樓市一直難言樂觀,今年開年以來,成交情況才有所回暖,“劉佳事件”無疑會讓行業信譽雪上加霜。

??深圳“后花園” 的起與伏

??“我是2021年在大亞灣以85萬元/套的價格買的房子,2024年以39萬元/套的價格賣掉了。現在還是決定好好攢錢,在深圳買一套。” “人在深圳,幾年前在仲愷區作為投資買的房,現在都沒怎么去看過。”在某社交平臺上,多位曾在惠州購房的“深漂”人士交流起自己惠州購房的經歷。

??一度被看作深圳“后花園”的惠州,房地產市場的起伏也與深圳牽連頗深。回顧惠州樓市近10年的發展可謂一波三折。

??在2015年以前,“鬼城”“新樓盤多卻沒人住”曾是惠州樓市的標簽。彼時,當地有樓盤單價低至4000元/平方米。

??轉折很快到來,本就因高房價廣為輿論關注的深圳,在“3·30新政”出臺之后,許多片區房價暴漲30%~50%,一度成為全球房價上漲最快的城市。迅速增長的房價直接導致深圳購買力外溢、轉移,在深惠一體化的預期下,惠州成為深圳剛需客、投資客的重要轉移地。

??2015年8月起,以惠陽、大亞灣的臨深區域為代表,熱銷樓盤不斷涌現。在深圳客“入侵”4個月后,熱銷盤以每月1000元/平方米的速度暴漲,從7000元/平方米直逼13000元/平方米。

??2017年3月,國務院印發《關于深化泛珠三角區域合作的指導意見》,提出攜手港澳打造粵港澳大灣區。粵港澳大灣區是由“廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門”9市和香港、澳門兩個特別行政區形成的城市群,即“9+2”城市群。

??粵港澳大灣區的發展勢頭一路向好,也使這些地區的房地產投資變得愈發火熱。調控政策最能反映樓市情況,那段時期,在大灣區城市群中的廣東9個城市中,惠州和肇慶是不限購的城市。

??與深圳深度綁定,又有粵港澳大灣區帶去的“流量”,惠州房地產行情高歌猛進。

??2015~2019年,惠州房價5年增長1倍左右。2020~2021年,在深惠城際、深大城際等項目陸續簽約,深圳地鐵延至惠州的消息傳出的情況下,惠州房價一度領漲全國70個大中城市。彼時,有投資客一度認為,惠州房價能達到3萬元/平方米。

??不過,根據樂有家發布的2021年購房數據,惠州購房者中深圳客占比高達58%,本地購房者僅有20%。

??伴隨著樓市火熱而來的是開發的猛增,這也造成了后期大量庫存的積壓。

??中原地產數據顯示,2021、2022和2023年底,惠州住宅的去化周期分別為29個月、34個月和23個月,幾乎都在2年以上。根據中指研究院數據,截至2024年5月底,惠州新房庫存量近1309萬平方米,去化周期超30個月。

??供需失衡之下,惠州樓市成交量和成交價雙重下探。

??據惠民之家數據研究中心統計,惠州全市2021年新建商品住宅成交100089套、1073.21萬平方米,同比分別下跌36%、35%。到2023年,成交仍在持續下滑。粵東世聯行統計數據顯示,2023年惠州全市累計成交住宅56956套,住宅網簽面積599萬平方米,全年住宅網簽金額794億元,三項數據相較于2022年,均有近3%跌幅。據惠州市房協監測數據,2024年惠州市新建商品住宅成交39380套,同比下滑40%,成交面積為421.63萬平方米,同比下滑39.5%。這一成交數據創下了16年來的新低。

??中國房地產報記者選取安居客惠州歷年年末房價數據發現,2021年末~2024年末,惠州整體住宅均價分別為10503元/平方米、10838元/平方米、9924元/平方米和8286元/平方米,呈下跌趨勢。

??人口與產業的激蕩

??“投資客離場后,惠州的人口并沒有支撐高房價和高成交的基礎。”一名惠州當地人坦言,惠州的房子買來自住還是不錯的,投資的話純屬“冒險”。

??縱向來看,惠州的經濟發展并不差。

??在21世紀初期,惠州就承接了大量深圳、廣州和東莞的外溢企業,并大力發展電子產業和化工產業。放眼廣東制造業版圖,惠州電子信息產業也甚是搶眼,TCL、德賽、億緯鋰能、華陽、利元亨、勝宏等一批龍頭企業星羅棋布。

??2024年,惠州市GDP為6136.4億元,按不變價格計算,同比增長4.2%,增速排名廣東全省第三。這是惠州首次邁入GDP“6000億元俱樂部”。值得一提的是,10年前,惠州GDP首破3000億元,尚不足現在的一半,相當于用10年時間實現了“再造一個惠州”。

??產業優勢為人口流入提供了必備條件。根據廣東省第七次人口普查數據,2020年惠州常住人口達約604萬,首次突破600萬大關,成為灣區內人口第五大市。2010~2020年間惠州人口共增加144.6萬,足以見惠州這一時期對外來人口的吸引程度之大。

??不過,近些年來,惠州的人口增速明顯變慢。

??根據數據,2022年惠州市常住人口約605萬,較2021年減少了1.58萬。到 2023年末,惠州全市常住人口數據再次回升,來到607.34萬,較2022年增加了2.34萬。

??與之相對應的是周邊城市人口的“猛增”。2024年,深圳常住人口為1798.95萬,較前一年增加19.94萬,相當于一個中小縣城集體“搬家”;2023年末,東莞常住人口為1048.53萬,增加了4.83萬;2023年末,廣州常住人口為1882.7萬,比上年增加9.29萬。值得一提的是,惠州的土地面積約占大灣區的五分之一,是廣深莞三市土地面積之和。

??橫向比較之下,惠州的人口吸引力相比周邊城市的確較弱。

??在廣東四座萬億城市中,深圳、廣州兩座城市經濟總量均超3萬億元。2024年,深圳GDP為36801.87億元,同比增長5.8%。廣州GDP為31032.5億元,同比增長2.1%。佛山GDP為13361.9 億元,同比增長1.3%。東莞GDP為12282.15億元,同比增長4.6%。

??據國家統計局惠州調查隊調查數據顯示,2024年上半年惠州居民人均可支配收入25501元,同比增長3.9%,比2023年上半年增速回落0.4個百分點,收入絕對值位列珠三角9個城市中的第7位,增速排在珠三角9個城市中的第6位。

??“電子信息產業是惠州的主要產業之一,但其承接的也是深圳外溢的資源。”上述惠州人士表示,不過,這里高薪的工作仍是工科類,其他行業的薪資吸引力平平。

??城市間競爭日趨激烈,為了增強人口吸引力,惠州作出了改變。

??2024年10月25日,惠州市人民政府辦公室發布關于調整穩定居住入戶事項的通知,自通知發布之日起3年內,凡在惠州持有合法產權住宅房屋的非戶籍人員,本人或其配偶可以在房屋所在地申請遷入戶口,其配偶、子女、父母可以隨遷。

??在今年的惠州兩會上,惠州市政府的工作報告也提出,今年要建成強流重離子加速器,支持東江實驗室形成一批標志性成果;推動惠州化工產業研發中試基地、中海殼牌研發中心加快建設,布局建設首批市級重點實驗室;新培育高企200家以上,省級以上專精特新中小企業100家以上;推進“百萬英才匯南粵”暨“十萬人才大招引”專項行動,搶抓機遇引進一大批優秀高校畢業生,努力引進培育更多一流科技領軍人才和創新團隊。

??惠州市自然資源局印發的《惠州市國土空間總體規劃(2021~2035年)》稱,預計到2035年,惠州的經濟實力、發展質量躋身全國一流城市行列。預估2035年惠州市域常住人口規模將達到850萬左右,城鎮化率達到85%左右。

??這些舉措能否重塑樓市根基,仍需時間檢驗,但"戀愛賣房"的荒誕插曲警示,行業信譽重建與供需結構優化已是當務之急。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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