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??利用專項債收購存量土地，廣東打響了節后“第一槍”。

??據CRIC整理統計，2月7日至9日廣東7城披露了2025年的首批專項債閑置土地收儲清單，涉及48幅地塊，合計金額達171億元。

??這是自2024年11月自然資源部明確地方政府運用專項債資金收回收購存量閑置土地的細則之后，首次大規模披露收儲土地情況。

??整體來看，本輪專項債閑置土地收購以地方國企為主，在土地用途方面沒有特別的要求，多數地塊存在折價收購的情況。

??存量土地回購將成為房地產行業止跌回穩的核心引擎，不過，未來各地的閑置土地收儲仍面臨三大難題待解。

??2025年專項債收購存量土地的序幕已拉開。

??根據克而瑞的整理統計，2月7日-9日廣東省共有7個城市披露了收儲計劃，共涉及48幅地塊，土地面積約224.6萬平米，總收購規模達171.03億元。

??其中，珠海收儲規模最大，共有14幅地塊合計66.52億元，收儲金額排在7城首位，惠州緊隨其后，共收儲了8幅地塊共計49.75億元。

??除了廣東之外，自2024年11月自然資源部《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（下稱《通知》）發布以來，地方政府積極推進，其中湖南岳陽、河南開封、浙江金華、江西吉安、廣西貴港、吉林四平等多個地區陸續發布公告，公開征集社會閑置土地進行收儲。長沙也于2月11日發布了運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的征集公告。

??值得注意的是，今年1月國新辦舉行“中國經濟高質量發展成效”系列新聞發布會上，財政部明確研究擴大專項債的使用范圍，允許用于房地產相關的“兩個領域”。在2025年新增發行專項債額度內，地方可根據需要，統籌安排用于土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個方面的專項債項目，政策的效果將在2025年逐步釋放，接下來地方政府收購存量閑置土地將迎來提速。

??從廣東首批專項債收購的閑置土地特征來看，半數土地被折價收購，折價多在7-9折之間，也有部分地塊出現溢價收購的情況，同時從被收購地塊項目公司性質來看，主要偏向于支持地方國企。

??首先來看收購折扣情況，CRIC排除掉協議土地以及已進行部分開發的土地之后，剩余36塊被收儲凈地對比拿地價格的整體收購折扣為87.5%。這些地塊中，有24塊土地存在折價收購，折扣力度在80%以下的共有10塊，力度最大的是云浮XJB-06-27A號地塊，達到了73.2%，另外，潮州、河源以及惠州有6個項目出現了溢價收購的情況，茂名和云浮的6個項目屬于是原價收購。

??從被收購地塊的項目公司性質來看，廣東7市被收購的48幅地塊中有45塊都是當地國企所有，其中珠海收購的14幅地塊中本地的華發集團就有6幅。而中山收購的三幅地塊中的兩幅屬于當地的民營企業，另外一幅則為華潤置地、仁恒置地以及當地國企所有。

??整體來看，廣東各城市首批專項債閑置土地收購主要偏向于支持地方國企，同時收購的土地用途方面沒有特別的偏好，住宅、商住、商業、商辦的占比基本相當。

??實際上，存量土地回購是行業止跌回穩的核心引擎。

??CRIC數據顯示，截至2023年底，總土地儲備面積TOP10合計總土儲面積約85591萬平方米。若這些土儲面積能夠被盤活，即使僅盤活三分之一，也能對整體市場產生巨大影響。

??在專項債支持配合下，存量收購土地真正有效落地還將面臨三大難題。

??首先，房企手中的存量閑置土地往往存在質押、抵押等情況，而土地儲備中心只接受凈地交付，這意味著房企需要調配資金來解押土地，而現實情況是出險民企較難籌集足夠的資金，僅實力較為雄厚的央企和地方國企可以通過調配資金來解押土地，從而實現土地變現的目的，這或許也是廣東省首批被收購的閑置土地基本屬于國企所有的部分原因。

??第二，收儲存量閑置土地需對比市場評估價格和土地成本，就低確定收地基礎價格作為收儲價格。土地回收價格若低于拿地價格或不足以覆蓋房企已經進行的融資，企業接受度或會降低，而地方政府財政壓力普遍較大，即便有專項債補充收購資金也輕易不會提高收購價格，這也是收儲過程中將面臨的一大阻礙因素。

??第三，運用專項債收儲存量閑置土地再次出讓原則上不用于商品房建設，而部分房地產市場低迷的城市，消化土地的能力有限，政府收儲的積極性或受到影響。

??對2025年的房地產市場而言，“止跌回穩”仍是重中之重，其中存量土地回購將是核心引擎。

??當前閑置土地收儲已成為各地化解樓市庫存、穩定市場的重要政策工具，既可以緩解房企資金壓力，又可以通過盤活存量土地來優化供應結構。

??盡管存量土地回購的落地仍面臨客觀難題，但可以確定的是，收儲政策有望在部分房地產市場和地方財政相對較好的城市快速落地，并促進樓市供需平衡與價格穩定，同時為保障性住房和城市更新提供資源支持。