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??過去兩年持續的地產困境，讓房企盈利跌入谷底。

??最近幾天，一些企業陸續發布2023年業績預告：世茂股份、中南建設預虧至多50億元，首開股份預虧58億元至68億元，華僑城預虧51億元至72億元，華夏幸福由盈轉虧61億元至90億元；綠地控股也在大額計提之下，由盈轉虧70億元至90億元。

??據Wind數據，截至2月1日，A股87家房企中已有54家發布了2023年業績預告，其中僅6家預計全年凈利潤實現正增長；8家房企雖然盈利，但盈利水平下滑，凈利潤同比跌幅均在50%上；49家房企業績出現同比下降，其中34家房企凈利潤預虧，總預虧額約486億元至730億元。

??告別過去的高速增長后，房企虧損則成為當下常態。

??“主要還是銷售市場不景氣。”長三角某上市房企區域營銷總經理表示，不少房企都進行了大額計提減值，而減值背后，最大的壓力還是源于市場。

??不過，上述區域營銷總經理表示，當前需求端政策利好還在逐步釋放，尤其是近期廣州、上海等樓市政策進一步放松，雖然政策效果還有待檢驗，但相信房地產市場會逐步走向穩定。隨著市場企穩，上市房企利潤虧損的情況也會有所好轉。

??大額計提減值下 房企虧損加劇

??2023年，全國房地產開發投資110913億元，比上年下降9.6％；商品房銷售額116622億元，下降6.5％，其中住宅銷售額下降6％。

??銷售市場持續低迷導致上市房企銷售金額和銷售均價最近兩年不斷下降，僅有少數房企實現銷售逆勢上揚。在這樣的情況下，地產板塊頹勢延續，不少房企進行了計提減值，這也成為房企虧損的共同原因。

??在34家預告2023年凈利潤虧損的企業中，包括綠地控股、中交地產、京投發展、冠城大通等在內的10余家房企為近年來首次虧損。

??其中，1月30日，綠地控股發布業績預告稱，公司實現營業收入約3600億元，預計2023年凈虧損70億元至90億元，與上年同期相比，將出現虧損，預計2023年年度實現歸屬母公司所有者的扣除非經常性損益后的凈虧損為94億元至74億元。

??而在2022年，綠地控股仍錄得歸屬母公司所有者的凈利潤為10.1億元；歸屬母公司所有者的扣除非經常性損益的凈利潤18.52億元。

??綠地控股稱，報告期內業績虧損是受制于行業低迷等客觀因素，主要原因包括：第一，房地產市場持續下滑，導致資產價格下跌。基于謹慎性原則，公司擬計提資產減值準備110億元至130億元，這是導致其2023年度歸屬母公司所有者的凈利潤發生虧損的核心原因。第二，房地產行業及基建等關聯行業深陷低迷，持續三年的行業困難未得到有效改觀，導致企業營業收入同比下降，房地產結算毛利率也同比下行，業績持續承壓。

??無獨有偶。1月29日，世茂股份也披露2023年年度業績預告，預計歸屬上市公司股東的凈利潤將出現虧損，為-50.1億元至-33.40億元；預計歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益后的凈利潤為-40.26億元到-26.84億元。

??基于謹慎性原則，世茂股份也在報告期內對可能減值的資產進行了測試，并計提了相應減值。其中，存貨減值損失預計為17.05億元至25.57億元，投資性房地產公允價值變動損失預計為7.84億元至11.76億元，世茂股份還對持有破產子公司的長期股權投資等計提了約17.78億元的減值準備。

??值得關注的是，不僅是2023年，世茂股份于2022年就曾進行大額計提減值。2022年度，世茂股份計提存貨跌價準備53.51億元，是導致該年度業績虧損的主要原因。

??除此之外，中南建設、首開股份、華僑城、華夏幸福、金地等企業亦發布了盈警公告。在這些虧損企業中，央企、國企所占比例在逐步提高。

??對于多家房企出現預虧，中指研究院企業研究總監劉水分析指出，一方面，近年來土地成本上升，地價占房價比呈波動性上漲趨勢，而布局和結轉結構回歸一二線城市加劇了地價房價比上行趨勢，資產減值損失對當期利潤水平造成顯著影響；另一方面，2023年市場仍在探底中，售價回升為時尚早，特別是部分房企投資擁有部分位于三四線城市、非核心地段、非改善類需求的項目，部分房企在土地市場旺盛時期購買的土地成本偏高，這部分資產在當前的市場下可能造成實質性虧損，企業不得不計提相應減值準備。

??“部分中小房企則受可結轉資源較少、轉型業務仍在培育期等因素影響，盈利表現不佳。”劉水表示。

??市場企穩 房企虧損將好轉

??雖然虧損房企增多，但仍有不少房企實現了凈利潤增長。

??例如建發股份就發布公告稱，預計2023年度實現歸屬母公司所有者的凈利潤為118億元到142億元，與上年同期相比，將增加約55億元到79億元，同比增加約88%到126%。不過，同時建發股份2023年度實現歸屬母公司所有者的扣除非經常性損益的凈利潤21億元到28億元，與上年同期相比，將減少約9億元到16億元，同比減少約24%到43%。

??在不少業內人士看來，房企盈利好轉最終還要看銷售。

??在剛剛結束的1月，房企銷售依然在低位運行。根據中指院監測數據顯示，2024年1月重點100城新房銷售面積同比下降13%，絕對規模處在2016年以來同期低位，整體市場表現較弱，調整壓力仍在，各線城市來看，一線城市1月市場表現相對較好，成交面積同比增長20%，二線、三四線代表城市成交面積同比下降超15%。

??為了進一步刺激需求端，近期，各地仍然在頻繁出臺樓市刺激政策。

??中央金融工作會議提出促進金融與房地產良性循環，近期多個監管部門落實相關舉措；1月12日住建部、金融監管總局發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，1月26日兩部門同日召開城市房地產融資協調機制部署會，第一批項目名單相繼落地。

??此外，各地也積極推進“三大工程”建設，重點城市陸續發布建設計劃，同時，一線城市紛紛出臺樓市新政，例如上海放松了限購政策，非滬籍單身人士也擁有了在外環外購房資格。不過對于該政策效果，一位在上海布局有項目的房企人士表示，限購政策松動短期內還是會有一波刺激作用，最終情況還是要看交易數據。

??在不少房地產市場人士看來，雖然政策長期效果還有待檢驗，不過預計2024年“小陽春”行情穩了。

??對于當下的房地產市場形勢，中指研究院分析師郭昕昱總結分析道，短期核心一二線城市有望繼續優化需求端政策，當前由于廣州、上海等城市政策落地時間較短，政策效果尚未體現在交易數據中，預計春節假期后市場活躍度或有回升，部分城市“小陽春”行情仍有一定預期。同時各地第一批項目白名單落地后，更多項目將獲得融資支持，一方面可以緩解企業資金壓力，另一方面也將進一步穩定市場預期，疊加“三大工程”加速落位，有望推動房地產市場逐漸企穩。

??“隨著銷售市場探底復蘇，房企盈利水平將逐步進入利潤修復進程。”劉水也表示，當前新房市場向上動力不足，市場仍在緩慢修復中，上市房企經營安全性仍然極為重要，需要著重關注其債務和流動性變化、銷售和現金流表現以及融資情況。