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??中交地產交出的2023年成績單并不理想，同比上一年“由盈轉虧”。

??4月7日，中交地產發布2023年年度報告，報告顯示，2023年1~12月，公司實現營業收入324.68億元，較上年降低15.59%；實現歸屬母公司凈利潤-16.73億元，同比下降5020.59%。

??這也是自2019年起中交地產歸屬母公司凈利潤連續第5年下滑。

??中交地產方面認為，導致2023年歸屬母公司凈利潤虧損的原因有三點：一是2023年度達到交付條件的貨值較上年同期有所減少，公司房地產銷售結轉收入較上年同期減少；二是受公司結轉項目結構變化等因素影響，公司房地產開發業務本期交付項目的毛利率較上年有所下降；三是公司部分房地產開發項目存在減值跡象，報告期計提金額同比有所增加。

??銷售下滑去化難

??2023年中交地產的銷售面積和銷售金額全面下滑。

??年報顯示，公司在2023年1~12月（全口徑）實現簽約銷售面積179.66萬平方米，較上年同期降低8.23%，實現簽約銷售金額373.61億元，較上年同期降低18.57%，銷售回款449.79億元，較上年同期降低0.23%；公司在2023年 1~12月（權益口徑）實現簽約銷售金額273.56億元，較上年同期降低7.78%，銷售回款328.81億元，較上年同期增加12.87%。

??曾經的“豪言壯語”猶在耳畔。

??“2020年沖刺500億元2023年遠在千億元之上。”中交地產董事長李永前曾制定過一個銷售目標。

??由這個目標帶來的是中交地產從2020年開始的高歌猛進、逆勢擴張。

??2020年，中交地產共計拿地635.59萬平方米，較上年增長176.9％，土地購置總價款535.8億元，權益價款252.54億元。2021年中交地產實現銷售收入560億元，卻將388億元用于拿地，拿地銷售比高達69.29％。2022年，中交地產新增土地儲備項目11個，占地面積59.67萬平方米，計容建筑面積128.64萬平方米，土地價款為234.37億元，權益價款為109.55億元。

??公開資料性顯示，中交地產在2013年到2016年的4年時間里，拿地總額才近109億元。

??逆勢擴張一度讓中交地產的銷售額邁上新臺階，也為其帶來了不小的去化難題。

??中交地產曾在2023年發布的公告中披露，隨著公司業務規模的持續擴大，公司存貨規模持續快速增長。“公司存貨的變現能力直接影響到公司的資產流動性及償債能力，如果公司因在售項目銷售遲滯導致存貨周轉不暢，將對償債能力和資金調配帶來較大壓力。”

??根據歷年年報，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年末，中交地產存貨賬面價值分別為720.35億元、1088.94億元、1069.43億元和932.56億元，占資產總額的比例分別為72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

??“增收不增利”也成為近幾年圍繞著中交地產的一大標簽。

??2018年~2022年的5年時間里，中交地產營業收入從89.48億元一路高升至384.67億元，歸屬母公司股東凈利潤反而從8.1億元下滑至5.4億元、3.47億元、2.36億元和0.34億元。

??到2023年，中交地產的營業收入進入下滑區間，歸屬母公司凈利潤則出現虧損。

??與此同時，中交地產的毛利率也呈現下降趨勢。2020~2023年，中交地產毛利率分別為26.52%、22.91%、13.43%和10.46%。

??對于這些情況，在去年的業績說明會上，中交地產管理層表示，近幾年因為拿地成本不斷提高以及銷售端限價等因素影響，公司部分項目毛利空間有限，盈利空間也出現了一定程度收窄。

??值得注意的是，在2023年，中交地產已經大幅降低了拿地的數量。

??年報顯示，2023年，中交地產僅在成都及合肥新增了土地儲備項目，占地面積9.71萬平方米，計容建筑面積21.53萬平方米，土地價款27.7億元。

??截至報告期末，中交地產持有房地產項目為117個，土地總面積1071.4萬平方米，在建及待建面積1200.98萬平方米。

??代建業務有所突破

??也有指標正在改善。

??盡管營業收入減少，但隨著支付的土地款等減少，近兩年中交地產經營活動產生的現金流量凈額大幅改善。

??中交地產2020年度經營活動產生的現金流量凈額為-187.4億元，2021年度為-44.52億元，2022年實現大幅扭轉，為正值29.35億元，2023年度則增長至70.49億元。

??債務方面，2023年，中交地產資產負債率85.59%，較上年減少0.54%；流動比率于報告期末為1.92，同比增加9.09%。

??作為央企，中交地產在2023年也保持著貸款償還率、利息償付率均為100%。

??值得一提的是，李永前曾在綠城中國任職5年，對于綠城在代建方面的發展有清晰的認知。近幾年，中交地產也希望在代建業務方面有所突破，但進展卻較為緩慢。

??從2023年年度報告上看，中交地產營業收入主要來源仍是房地產業務，主營業務構成未發生重大變化。

??根據年報，中交地產房地產銷售收入占營業收入比重為99.27%，房產租賃收入占營業收入比重為0.28%，物業管理收入占營業收入比重為0.03%，其他收入占營業收入比重為0.42%。

??2023年年中，中交地產在定增回復函中表示，最近3年，其代建業務收入為0.105億元、0.1155億元及0.2477億元，占當期營業收入比重約為0.1%，占比較低；代建業務毛利率為57.56%、35.39%及-4.55%。

??到2023年，中交地產代建業務新簽貨值114.63億元，實現代建回款0.52億元。這一數據較過去幾年已有進步，但“存在感”仍不強。

??2024年，中交地產在代建業務上又有了新動作。

??春節假期后，中交地產旗下代建平臺中交管理宣布，成功中標汕尾市城市運營投資有限公司所屬“愉憬灣”項目全過程代建代管，年內首子正式落地。

??據了解，該項目起初由萬德隆集團、陽光城共同打造，汕尾市區“三舊”改造中“一帶兩核”的重要核心區域，總占地約15萬平方米，總建筑面積約110萬平方米，曾被冠以“汕尾城市封面”光環，但在疫情影響與資金壓力下，項目幾經輾轉，最終改由汕尾市城市運營投資有限公司百分之百控股，并最終引入中交管理進行代建代管。

??在年報中，中交地產還表示，公司面臨著主營業務整體毛利率有所下滑，產品溢價能力還不足；資產負債率偏高、商業運營整體專業能力偏弱等內部風險。

??對此，中交地產表示將采取一系列應對措施：投資進一步向核心城市和區域聚焦，突出效益優先，實現高質量投資拓展，探索新的增長點，做好項目全生命周期管理和全成本管控，向管理和品質要效益；持續優化融資結構，采取多元化融資方式，控制有息負債規模的增長速度；加強協同，落實成本管控，有效提升項目整體開發運營能力；強化財務管理，做好風險防控，增強公司抗風險能力。

??當前，房地產市場恢復仍依賴于購房者預期修復程度。

??對此，中交地產表示，將緊跟政策導向，分析趨勢，因城施策，聚焦主營業務可持續發展和資金流安全；提升運營質效，創新業務發展模式；嚴控成本管理，提高品牌競爭力；推動資本運作，優化公司資本結構，積極尋求公司主營業務高質量發展和增長。