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??一周內，來自上海灘的神秘民企大華集團接連兩次大手筆拿地。

??4月23日，大華集團拿下上海市寶山區廟行鎮康家村“城中村”項目兩幅地塊，成交總價35.114億元，成交樓板價33300元/平方米。

??這次拿地幾無懸念。早在去年9月初，上述寶山區廟行鎮其中一宗地塊就公示了設計方案，彼時項目咨詢單位寫的是“上海華行房地產開發有限公司”，即大華集團子公司。市場猜想，大華公園城市4期將來臨。

??一周前，大華集團以25.55億元搖號競得上海市閔行區一幅宅地，樓面價4.23萬元/平方米，溢價率10%。一個多月前，大華集團還在西安拿下一宗商住用地，底價11.5億元。至此，大華集團今年在上海、西安拿地金額已超72億元。一季度，大華集團累計銷售金額為46.3億元，全國排行第46位。拿地支出遠超銷售額。

??近年來，在更多民營房企逐漸淡出市場的背景下，低調多年的大華集團卻“突改畫風”走向高周轉，一口氣布局了全國多個城市。從廣州到北京，從杭州到昆明，大華的版圖不斷擴大。

??“大華集團在上海是做舊改業務出身，在舊改業務方面得心應手。上海寶山區有一個板塊就叫大華板塊，可想大華背后的能量有多強大。”上海本地一位企業人士稱。

??中國房地產報記者就企業發展與未來布局計劃致電大華集團投拓部人士，對方以“市場形勢不好比較敏感，不能接受采訪”為由拒絕。隨后記者又向大華集團媒體聯絡部門發去采訪提綱，對方表示“公司一向比較低調，沒有相關信息可以對外公布”。

??神秘的舊改專家

??大華集團總部坐落在上海寶山區大場鎮的華靈路698號，是一家上海老牌開發商，但其在管理模式上頗具“閩系”房企的家族化特征。

??記者查閱企查查發現，大華集團前五大股東中，董事長金惠明的最終受益股份為40.13%，董事金玲所持股份為14.87%，副董事長金建明持股10.13%。金玲是金惠明的女兒，金建明則是金惠明的親兄弟。大華第四大股東是大場鎮人民政府，最終收益股份為10%；第五大股東金毅，最終收益股份為6.08%。

??大華集團初創于1988年，是國內首批擁有房地產開發國家一級資質的開發企業，其前身是上海寶山區大場鎮的鎮辦企業——上海市寶山區大場鄉商品住宅開發公司。

??1992年，為配合住房制度改革，上海寶山區大場鎮政府在原大場鄉商品住宅開發公司基礎上正式成立大場房地產開發經營公司，注冊資本金1500萬元，性質為集體企業。1994年，40多歲的金惠明出任寶山區大場鎮副鎮長、新華村黨總支書記、大場房地產開發經營公司總經理。1995年，金惠明成為大場房地產開發經營公司法人代表。

??1998年，國家啟動“房改房”計劃。這年6月，大場房地產開發經營公司更名為大華集團，企業性質由集體轉為有限責任，上海寶山區大場鎮經濟聯合社持股85%，新華村村辦企業——上海申新集團下屬上海華翔房地產開發有限公司持股15%，金惠明擔任大華集團總裁。據資料，上海申新集團的董事長就是金惠明。

??2002年底，適應市場經濟形勢，大華集團進行企業改制。上海寶山區大場鎮經濟聯合社將所持大華集團75%股權、上海華翔房地產開發有限公司將所持大華集團15%股權，轉讓給金惠明等34 名自然人股東。其中金惠明以5282萬元購得逾48%股權，當時公司總資產13.7億元，凈資產2.6億元；余下10%股份仍由大場鎮經濟聯合社持有。至此，大華集團屬性從姓“公”變成姓“私”。這年起，大華集團開始全國化布局，先后進入沈陽、大連、南京、武漢等地。

??許是為了降低關注度，此后的2005年，金惠明等34 名自然人股東將所持大華集團90%股權轉讓給6家企業，分別是上海華強投資、上海華繡投資、上海華禾明實業、上海華禾惠實業、上海華禾寧實業、上海華禾順實業，目前分別持股30%、26%、13%、8.39%、8.39%、4.19%，前5家企業均由金惠明家族控股。金惠明也登上了當年福布斯中國富豪榜，以27億元身家位居第36位。

??2007年，大華集團總資產超過150億元，成為上海第二大房企。大華集團試圖通過收購大連金牛40.67%股權以實現在A股借殼上市，但最終失敗。此后便陷入沉默，甚至很少和其他房企合作。2009年，大華集團銷售額突破百億元，但此后在百億元線上徘徊了很多年。

??2018年以前的大華集團，基本上專注于上海市場發展，直至被后來者趕超，開始奮起直追。2018年，進駐廣州、惠州、徐州、昆明、大理、德州6個城市，新增土地貨值195億元；2019年，進軍廣東江門、山東德州、徐州、蘇州、咸陽、天津、蘭州等城市，當年拿地總額327億元，同比增長289%；銷售額達到343.8億元，行業排名從百名左右升至73位。

??與大多數民營房企不同，從其在上海的第一個項目大華社區開始，大華集團便一直傾向于舊改項目和大型社區開發，目前已開發了大華社區、大華錦繡華城、大場老鎮改造社區等大型社區項目。

??2020年1月，大華集團對外披露，已在大灣區5個城市（廣州、惠州、江門、珠海、佛山）獲得15個城市更新項目。2020年，大華集團新增土地貨值720億元，在拿地榜中排51名。2021年，大華集團權益拿地金額260億元，位列第27位；權益銷售額570.7億元，位列百強房企第51位。

??總負債超1500億元

??自2022年起，土地市場變得冷清起來。華南昔日的舊改大戶們，有的正忙著還債，而大華集團仍在積極拿地。

??2022年，大華集團先是斥資48.8億元競得嘉定安亭鎮地塊和寶山顧村地塊，后又以13.28億元拿下廣州增城朱村地塊；2023年3月，大華集團以12.995億元搖中北京朱辛莊熱門地塊，首次進入北京市場。

??2024年4月，大華集團在上海兩度拿地，總金額超60億元。再加上一個月前拿下的西安地塊，前4個月拿地金額已經超過72億元。去年一年，大華集團權益拿地金額69億元，2022年拿地金額95億元。

??目前，大華集團版圖已涵蓋長三角、環渤海、中西部、珠三角、華南區域，進駐城市包括上海、南京、南通、蘇州、杭州、大連、濟南、廣州、佛山、惠州、海口、昆明等，在海外的悉尼和墨爾本等城市也有投資。

??大規模拿地且握有多個大盤舊改項目的大華集團，資金從哪里來？大華內部人士曾表示：“大華拿地主要是自有資金，即便是融資也以銀行貸款為主，利息較低。”企查查顯示，目前大華集團存續期債券規模為23.2億元，債券數量為4只。

??近年來，大華集團風格轉變的一個因素是，隨著老董事長金惠明英雄遲暮，其女兒金玲已經接手企業管理大權。金玲是除金惠明外在公司擁有最終受益股份占比最高的人。

??有限的資料顯示，金玲從上海大學畢業后，于2001年來到大華集團，先后任職于投資發展部、銷售部、集團營銷中心。

??快速擴張的背后，大華集團面臨著多重挑戰。債券年報顯示，2017～2020年，大華集團負債總額一路飆漲，分別為439.5億元、632.6億元、927.4億元、1212.9億元，年復合增長率達40.27%。截至2022年末，大華集團總負債1594億元，總負債率78.17%，有息總負債467.57億元，其中銀行貸款416.95億元，占比89%。

??大華集團亦面臨銷售壓力。2022年，大華集團銷售額361億元，同比下滑36%，位列百強榜57名；2023年銷售額385.7億元，位列第44名。據知情人士稱，大華集團在上海的很多利潤都反哺了其他地區公司，公司現金流承壓。

??2021年，金惠明以150億元財富排名胡潤百富榜475位。2023年3月，金惠明以130億元財富位列“2023胡潤全球富豪榜”第1782位。2024年3月，金惠明以120億元財富位列“2024胡潤全球富豪榜”第2038位。一年時間，金惠明的財富縮水了10億元。