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??4月的杭州，暖意濃濃，杭州市拱墅區(qū)浙工新村施工現(xiàn)場，塔吊高聳，挖掘機轟鳴，一片熱火朝天的景象。

??“總共7幢樓，2025年竣工，2026年交付。”浙工新村施工現(xiàn)場一名工作人員表示。

??浙工新村，這座建于上世紀80年代的小區(qū)如今已經(jīng)成為了頗有名氣的城市更新改造項目，因每戶村民自主出資100萬元共籌集資金近5億元重建小區(qū)引發(fā)廣泛關(guān)注。

??“拆掉重建后，不久就可以住上新房了。”浙江工業(yè)大學退休教授劉老師在項目圍欄外邊拍照邊表示。劉老師是最早一批簽字同意改造的業(yè)主，雖然對于住了近40年的房子被推倒有些不舍，但想到不久后可以住上全新的小區(qū)還是非常高興。

??這是一次新嘗試。浙工新村此次改建沒有采用過去常用的拆遷方式，而是采用了原拆原建模式，以居民自主更新為主。這是浙江省又一個采用自主更新模式進行重建的危舊小區(qū)，試點意義大。

??為了有效推進城市更新，近日，浙江省住建廳發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導(dǎo)意見（試行）》，提出通過推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造自主更新試點工作，引導(dǎo)群眾從“要我改”到“我要改”，從5月1日起實行。這是全國首個出臺推進老舊小區(qū)自主更新指導(dǎo)意見的城市，為浙江老舊小區(qū)自主更新提供了有力支持。

??“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新的實踐，對逐步進入存量更新階段的城市建設(shè)具有重大意義。”浙江省建設(shè)廳副廳長姚昭暉說，接下來，浙江將推動試點擴面，加快形成一批多種類型的自主更新模式案例。

??“不久就可以住上新房了”

??20世紀80年代，浙江工業(yè)大學從衢州搬至杭州，宿舍分期分步一幢幢建造起來（包括浙工新村），最早的一幢建于1983年，最晚的一幢建于2000年，在歲月的洗禮中，小區(qū)不僅陳舊斑駁，而且有多棟房屋被認定為C級危房，居民也多次呼吁整改。

??“浙工新村與浙江工業(yè)大學朝暉校區(qū)一路之隔，曾是浙江工業(yè)大學教工宿舍，與其他7個小區(qū)一起同屬朝暉小區(qū)，全部為老舊房子。朝暉小區(qū)內(nèi)既有福利分房，也有動拆遷安置房，部分房齡已有40年，由于年代久遠，安全隱患較多。”浙工新村周邊居民表示。

??實際上，浙工新村重建之前就因危房問題備受關(guān)注，1993年，這里便有一幢樓被房屋管理部門鑒定為C級危房，到2014年浙工新村已有4幢房屋被鑒定為C級危房。

??“房屋被鑒定為危房，住在里面很不踏實，安全隱患多。”劉老師表示，遇到臺風天氣，社區(qū)就會組織居民出去住賓館。

??2015年，杭州市原下城區(qū)曾提出對浙工新村所在區(qū)域的危舊小區(qū)進行推倒重建，后由于種種原因不了了之；2018年，針對浙工新村的危改問題還進行過一次入戶民意調(diào)查，最終因同意率未達90%導(dǎo)致重建計劃再度擱置。

??8年來，浙工新村的重建計劃幾番被提起，又幾度被擱置，“解危”之路屢屢遇阻。

??2023年5月，杭州市發(fā)布《全面推進城市更新的實施意見》，要求針對危舊樓房、老舊小區(qū)、既有住宅片區(qū)等落實安全隱患消除、功能設(shè)施完善、居住品質(zhì)提升，給浙工新村提供了新的整改理由，當月，“浙工新村居民主體危舊房有機更新（試點）項目實施方案公告”發(fā)布。在這一背景下，浙工新村也成為浙江省內(nèi)首個采取自主更新模式進行重建的危舊房小區(qū)。

??為了更好地推進建設(shè)，浙工新村小區(qū)居民以“一幢樓一代表”為原則成立了居民自主更新委員會，在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新委員會向政府提交自主改造申請，政府按照一事一議方式進行審議，條件合適的支持其進行“拆改結(jié)合”的自主改造。2023年11月28日，浙工新村城市危舊房有機更新（試點）項目正式開工。

??根據(jù)自主更新方案，浙工新村更新項目總建筑面積約為8.1萬平方米，涉及居民548戶，拆除原13幢建筑，新建7幢住宅小高層，改造1幢建筑，還將配置活動中心等配套設(shè)施超1500平方米，新設(shè)地下車位460余個，綠化率提升至25%以上。新建部分在戶數(shù)不變的情況下，保持新房套內(nèi)面積不小于原房套內(nèi)面積并適當擴面。

??在資金籌措方面，整個小區(qū)的更新費用約為5.3億元。其中，居民自籌資金約為4.7億元，每家出資約100萬元，其余資金由專項資金解決。

??在自籌資金方面，浙工新村業(yè)主承擔的改造費用為1350元/平方米，并且保證重建后原地置換的房屋套內(nèi)面積與原房屋基本相等；擴建面積則按34520元/平方米，按最多能擴面20平方米以及一個22萬元左右車位計算，如一套原75平方米左右舊房，最終可以拿到105平方米左右新房，所需費用約100萬元。

??“杭州‘浙工新村’的資金投入包括建設(shè)成本、過渡補貼、裝修補償、財務(wù)成本、拆房費用、各類咨詢評估、管線遷改、苗木遷移和周邊房屋加固等，資金收入方面包括居民私房回購、擴面費用、公房回購、地下車位出售，以及舊改、加梯、未來社區(qū)創(chuàng)建獎補等專項資金補助，另有新增社區(qū)配套用房后續(xù)可獲取租金收入，總體基本可實現(xiàn)資金平衡。”參與了杭州浙工新村自主更新項目的浙江省建筑設(shè)計研究院城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院院長胡適人表示。

??“老舊危房變成電梯洋房，面積不僅擴大了，還多了一個車位，大家都挺樂意的。”劉老師表示，入住后還是之前的老鄰里關(guān)系，這100萬元花得很值。

??在技術(shù)指標方面，浙工新村遵循“對內(nèi)有優(yōu)化、對外不惡化”的原則，適度突破了日照、間距、密度等技術(shù)指標，解決空間資源瓶頸問題，如項目西側(cè)用地按現(xiàn)狀予以保留，未退讓高架綠線。

??“此前舊改或拆遷都由政府部門出錢兜底，浙工新村原拆原建的主體是小區(qū)居民，主要出資人也是居民，也是一次新嘗試”杭州市拱墅區(qū)住建部門一相關(guān)人士表示。

??如今，548戶居民合計自籌資金共4.7億元重建小區(qū)，已成為杭州各個老舊小區(qū)最羨慕的改建樣板。

??“把工作做到點子上”

??浙工新村的順利更新改造除了居民自身努力外，也離不開政府部門的支持和行動。

??在浙工新村改造中，杭州市拱墅區(qū)政府積極推進，針對居民出資情況、改造方式、戶型選擇、交付方式、裝修標準、車位需求等方面開展了幾十次走訪調(diào)研，并提供精細服務(wù)，真正把工作做到點子上。

??上述杭州市拱墅區(qū)住建部門相關(guān)人士表示，浙工新村項目從規(guī)劃到落地始終堅持四個原則：一是堅持“居民主體、政府主導(dǎo)、住建主推、街道主抓、街校主責”的工作原則。政府有關(guān)部門或單位受居民委托實施本項目，各方嚴格落實相關(guān)責任，形成強大合力，全力以赴推動各項工作。

??二是堅持“居民主體、集體同意”原則。方案經(jīng)居民主體集體同意后，方才投入資金、實質(zhì)性啟動。

??三是堅持“居民適度投入、政府政策補貼、努力實現(xiàn)收支平衡”原則。居民適度投入購買擴增面積及重建原有面積，政府通過舊改等政策補貼以及適度提升開發(fā)容量用于補助項目、讓渡于民。

??四是堅持“探索創(chuàng)新、拆改結(jié)合”原則。依據(jù)《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》，結(jié)合小區(qū)實際，開展城市老舊住宅區(qū)的拆改結(jié)合模式試點探索和創(chuàng)新。

??“當城市建設(shè)發(fā)展進入存量時代，浙工新村探索的這種‘自主更新’模式破解了傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)拆遷模式成本過大的問題，并有利于社群關(guān)系的維持和保留，原有居民不需要搬離原來熟悉的環(huán)境，也有利于保護城市肌理和城市風貌。”胡適人認為，在自主更新過程中，由居民作為主要出資主體更有利于減輕政府財政壓力，而實現(xiàn)“資金平衡”也是自主更新模式可持續(xù)、可復(fù)制、可推廣的重要前提。

??參與過北京勁松一區(qū)114號樓原拆原建項目前期調(diào)研和項目從生成到建成全過程的愿景集團副總裁兼總設(shè)計師、北京工程勘察設(shè)計協(xié)會副會長江曼認為，“北京勁松一區(qū)114號樓的改建費用主要由政府補貼，使政府承擔了較大的經(jīng)濟壓力，在可持續(xù)性方面存有不足。相比之下，杭州浙工新村的居民自愿出資、費用自擔的模式有較高的可復(fù)制性和可推廣性。”

??“自主更新是新生事物，沒有現(xiàn)成答案，需要各地因地制宜進行探索。指導(dǎo)意見出臺，本身就是表明了政府部門的一個態(tài)度，鼓勵和支持老百姓自主更新。”姚昭暉說，今后浙江自主更將“有章可循”，也明確了一些流程和支持政策，比如該由誰提出申請、如何申報、容積率如何調(diào)整等，就可以少走很多彎路，推進速度自然也就會快起來。

??目前，浙江省2000年以前的城鎮(zhèn)房屋有72.12萬棟，其中1990年以前的有20.85萬棟。建成年份較早的住宅由于建設(shè)標準較低，加之失修失管等因素，以往的環(huán)境提升改造模式無法解決老舊小區(qū)危舊住宅的難題。“目前城市建設(shè)已經(jīng)從原來的快速擴張期逐步進入存量更新期，就是以存量為主的時代了。這也就意味著，原來城市建設(shè)更多關(guān)注是怎么建要轉(zhuǎn)向新階段，逐步要花更多精力去研究如何維護已經(jīng)建成的物業(yè)了。”姚昭暉表示。

??推廣難題

??4月11日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《原拆原建模式研究》報告顯示，目前全國各類存量房屋中，1990年及以前建造的房屋約占2%，規(guī)模約18億平方米；2000年及以前建造（含1990年及以前）的房屋約占9%，其規(guī)模約66億平方米。

??來自易居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全國至少有5個城市已明確推進“原拆原建”模式，即北京、上海、廣州、深圳和杭州，不僅形成了比較系統(tǒng)的文件，居民的參與度和支持力度也很大。

??以北京為例，北京馬家堡路68號院2號樓改造實行的也是“原拆原建”模式，即把老舊樓房進行大規(guī)模拆除，在原址上再建新樓。不過，這一項目改建主要以政府主導(dǎo)、居民共同決策的形式展開，政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民三方共同出資推進，其中市、區(qū)兩級政府補貼合計約1111萬元，產(chǎn)權(quán)單位主要承擔擴建地下室費用，居民則主要承擔增加室內(nèi)面積的費用。

??如改建后的2號樓首付款為23萬元，由于該改建項目實行一房一價，收房后會根據(jù)抽簽結(jié)果再交尾款，據(jù)實結(jié)算，多退少補。此外，由于該項目屬于危舊樓房改造，不屬于拆遷項目，兩年重建期間居民需要自行解決過渡問題。

??但這一模式還是改變了過去由政府全盤操辦的模式，轉(zhuǎn)為了居民和政府共同決策，居民自籌為主、政府補貼為輔的全新模式。

??“原拆原建”的老舊小區(qū)改建模式在一些城市也面臨著一些問題，如成都武侯區(qū)的中央花園二期就試圖采用原拆原建改建方式重建小區(qū)，但截至目前進展緩慢。該改建項目是由業(yè)主帶頭成立拆舊建新籌備組的“自拆自建”方式，即爭取政府部門允許，然后自行招募開發(fā)商負責改造，目前該項目在規(guī)劃、資金等方面存在一定桎梏。

??浙工新村自主更新項目也是歷經(jīng)了8年時間，居民支持率從87.8%上漲到接近100%，最終才取得實質(zhì)性進展。

??胡適人表示，“自主更新模式目前在‘意愿達成’‘產(chǎn)權(quán)關(guān)系’‘規(guī)劃政策’等方面確實面臨更復(fù)雜的問題和難點，有待于進一步探索和完善。”

??在擴面和方案設(shè)計方面也面臨著如何進一步優(yōu)化現(xiàn)行規(guī)劃技術(shù)規(guī)范和政策，如在規(guī)劃管理方面，目前的用地功能兼容性指引和容積率轉(zhuǎn)移政策，尚難以應(yīng)對城市更新的復(fù)雜需要，也難以激發(fā)市場主體積極性；審批流程方面，目前只能按照因地制宜、一事一議的原則進行聯(lián)合審查。

??長期對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造有研究的上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員鄧喬喬表示，“征詢比例默認100%，也可能會導(dǎo)致部分項目推進受阻，政府還需要出臺一系列配套政策細則進行明確，為這種模式推廣提供依據(jù)。”

??“居民支持率門檻不能設(shè)置得太高，設(shè)計在90%~95%較為合適。”江曼認為。

??“每座城市老舊小區(qū)情況都不同，在推廣這一模式時需要因地制宜，充分考慮當?shù)氐膶嶋H情況和居民需求。同時，還需要加強政策引導(dǎo)和支持，確保項目順利實施和提升居民滿意度。”清華大學建筑學院教授、博士生導(dǎo)師唐燕表示。