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??7月9日晚間，萬科披露了一份投資者關系活動記錄表，回應了包括房地產未來走勢、業績預告情況、債務償還規劃、融資進展、大宗交易情況等諸多熱點問題。

??這份記錄表顯示，7月9日，在公司會議室，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、財務負責人韓慧華、董秘朱旭、高級副總裁兼商業事業部（BG）首席合伙人孫嘉接待了廣發證券、花旗證券、海通證券、中信證券、國信證券、中金公司和華泰證券的調研。

??萬科在調研中表示，本輪政策對癥下藥，直指痛點，效果明顯。我們相信應對市場變化的政策工具是非常充分的，并且已經做好了準備。

??對于行業走勢，萬科堅信，相對于潛在總需求，目前市場供給水平無論從總量還是結構方面都不充分，活下去并且能夠提供優質住宅的企業有機會。未來十年市場需求量完全可以保障每年10億～12億平方米的開工量，但2023年商品住宅新開工量只有6.9億平方米，今年1～5月進一步下降25%。照此推算，今年住宅新開工量不會超過5億平方米，人均量比一些發達國家目前水平還低。

??萬科認為，從我國城市發展階段和人民對美好生活的追求看，不可能長期保持現狀，行業只要活下去就一定有機會。尤其是能夠提供優質住宅、滿足改善性需求的企業，優勢會更加明顯。

??對于市場非常關心的融資及債務問題，萬科表示，公司獲得了金融機構極大的支持，融資渠道保持通暢。今年以來，公司合計新增融資、再融資超600億元，對應償還超過500億元，過程中主要金融機構都給予了公司極大支持。上半年公司完成了公開市場債務的安全兌付，下半年有關債務償還已有安排。

??公開市場債務方面，上半年公司完成3筆境外債的償付，折合人民幣約105億元，年內已無到期的境外公開市場債務；完成3筆境內公司債和中票的償付，合計50億元。下半年，境內公開債券還剩余2筆，合計共43億元，通過經營端現金流、過渡銀團等渠道已有相應償還安排。

??項目白名單方面，按照“應報盡報”原則積極申請，萬科大部分在建項目都已經向屬地城市做了申報。萬科還利用經營性物業貸的機會，積極開展專項行動，上半年新增149.8億元。

??銀團貸款有序推進。5月萬科獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，這也是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款，6月落地交行固融資產包融資。未來萬科還將繼續爭取銀團貸款機會，鞏固公司現金流。

??這日夜間，萬科發布了上半年業績預告，2024年上半年預計凈虧損70億元～90億元，同比下降171%～191%；扣除非經常性損益后凈虧損50億元～65億元，同比下降157%～175%。

??“公司對業績虧損深表歉意。”萬科對此解釋稱，主要原因包括房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降、部分項目計提減值、非主業財務投資虧損、大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

??萬科坦承，歷史上我們出現了轉型操之過急、步子太大，開發項目投資過于樂觀等問題，隨著市場的變化、房價的下跌，這些問題對公司現金流和業績都產生了壓力。一般而言，一季度是交付結算的淡季，二季度的交付結算規模要顯著超過一季度，歷史問題帶來的業績壓力會體現得明顯。例如今年上半年，萬科交付了7.4萬套房子，其中二季度交付了5.6萬套，占比75%。此外，結合市場的動態變化，公司也對部分項目計提了減值。

??“公司從今年二季度開始全力落實瘦身健體的一攬子穩定經營和降低負債的方案，對庫存去化、資產交易和股權處置都采取了更加堅決的行動。有些資產交易價格低于賬面值，并且主要發生在二季度，但這些舉措有助于公司更快回籠資金，是我們保安全、活下去、重新回到高質量發展軌道必須要付出的陣痛和代價。”萬科管理層說，下半年公司會全力以赴，積極落實業務重整和化解債務風險一攬子方案，我們有信心、有決心，在房地產發展新模式中，聚焦主賽道，推動企業盡快重回健康發展軌道。

??也是在這日晚間，萬科對外公布了一份管理層集體增持計劃。按照計劃，萬科骨干管理人員1862人計劃自籌2億元，增持公司A股股票。這是萬科自2022年以來首次發出的管理層增持。而目前萬科的業績和股價都處在低位，7月9日收盤時萬科A股價為6.71元/股。

??對此，萬科表示，當前雖然公司在經營上遇到挑戰，但公司已經明確了瘦身健體的行動路線。萬科管理班子堅定看好行業和公司未來，會全力以赴做好經營。為了在特殊環境下穩定市場信心，管理團隊決定再次推出增持計劃，并自愿鎖定兩年，希望向市場各方表達與股東同呼吸、共命運的決心，提振市場信心。

??行動中可以看出，萬科正在想方設法自救，并且事態在向著好的方向發展。