【主持人】
    感謝陳總！
    朋友們，接下來我們將進行的是第二部分的分論壇，這一部分的主題我們大家共同交流和探討的是資產并購與海外投資，我們同樣也是請出三位嘉賓，首先有請鼎信長城董事長、總裁章華，他為演講的主題內容是“關于2015房地產并購的機遇和挑戰。有請章總！

鼎信長城董事長、總裁章華

【章華】
    大家下午好！
    非常感謝主辦方的邀請，尤其是我們的秘書長之前讓我們講一下在地產并購方面的分享。去年房地產進入了整體銷售不暢的期，但是在這個時期項下在金融市場發生了幾件石破天驚的事情，比如說大家眾所周知安邦來并購民生銀行，民生銀行總資產規模4萬億以上，安邦是幾百億的規模已經變成了第一大股東。大家不太知道，招商銀行的二股東已經轉化了。在大家耳熟能詳的房地產前20強企業里面，我看了一下，去年一年也發生了幾件足以撼動行業的事情。第一件事情是佳兆業事件，佳兆業作為行業第19強，一夜之間原來的股東控制權沒有了，這是一個很大的事情。第二件事情是眾所周知的熙熙攘攘的綠城事件，突然間他的大股東已經不是宋衛平了。第三件事情是金地，金地突然間變成了保險，保險成了他的大股東，當然現在管理層比較強，之求一定會發生轉換。我們也知道像金融街，本來是北京的國企，但是現在的二股東也換成了一家金融機構，并且持股比例和第一大股東已經相差無幾了。我們知道另外一家20強里面的遠洋地產，由早期的國有份額現在也換成了另外一家金融份額，所以現在房地產和金融的融合越來越快了，但是并購在去年以來能看得到的，其實是在前20強里面發生了不止三、五起，包括最大的房企之一綠地，綠地的一個基金計劃將實際控制人的結構發生了比較大的變化。
    這樣一算，僅僅看前20強企業去年以來就有五、六家發生了比較大的戰略改變，所以我們自己有一個思考，過去從1998年以來，小20年的時間，房地產金融整體的發展路徑由最初始單純的做融資，最近三、五年紛紛出現了很多房地產基金的投資機構，開始做股權，更多的其實是在項目上。去年以來我們突然發現，好像形勢又變了，變得不管是對大的金融機構的進入，還是對大的開發商的股權層面的變化，好像瞄的點已經從項目層面向上提，變為了公司的集團層面，并且很多性質的演化是通過并購的方式形成的。我相信，這種方式會變成一個常態，近期雖然有一些刺激政策在，但是很多都說可能這一波未必起多大的作用。我也看了國泰君安的報告，這波刺激更像是毒藥，有點兒可笑，長期來看有點兒“毒藥”的味道。暫且不去評論它，整個形勢的轉化國家是要平穩的向前走，但是我們確實到了一個轉折點，整個的市場供需的轉折點。
    1、中國房地產并購市場現狀
    這是清科的一個數據，2014年中國參與的并購總金額達到1184.9億美元，較去年同比上漲27.1%，能源及礦產行業、房地產產業及金融行業穩居前三位。整個趨勢是一個快速向上的趨勢，據統計房地產不足200億美金，我知道清科統計的數字只是其中的一部分，因為私下發生的事情無從統計，但是這里面并不影響趨勢的認知。
    2014年，房地產行業以并購交易金額146億美元位列所有行業第二名。2013年四季度，綠地集團50億美元收購布魯克林大西洋廣場地產項目，為目前業內最大一筆并購項目。2013年去掉綠地這個大單，近三年以來趨勢是直線向上的情況。像中化、方興在過去五、六年時間，中國100強，我們已經有30家有實質性業務合作了，這是我們的特點所在。方興地產110收購了金茂，中焦間收購綠城，這是大家比較清楚的，其中企業層面的并購可能更值得引起大家的戰略重視。
    2、中國房地產并購市場形成原因
    為什么有早期的項目投資融資，最后并購變成了比較具有影響力的題材？
    形成原因1：行業集中度持續走高
    如果說15年前大小之間不分的話，大的沒大多少，小的沒小多少的話，現在就像我們會長講的，已經出現了幾千億規模的公司，這種公司的能量和中小公司完全不在一個當量上，這樣會導致并購的發生。我們知道百強企業已經占到了行業銷售額的1/3強，其中10強企業前7強已經超過了1萬億，這樣一些規模的公司在向前走的過程里面可能單純的拿一、兩個項目已經不是他的目標了。就像榮創突然去并購綠城、并購佳兆業，這樣對他的增長是爆發式的增長，是跳躍式的，向上的過程。
    形成原因2：金融資源整合能力分化
    已經形成規模、品牌、特色的公司在融資路徑方面是非常廣泛和多元的，不管是從銀行、信托、保險，還是公開市場的IPO、發債、增發等等，包括海外融資。之前還有一些內資企業到香港上市，海外融資，去年也有多家完全了這樣的跳躍，這說明你是否在海外上市已經不是海外投資者能否發債的衡量標準了，其實路徑越來越廣，中小房企在這方面是沒有太多辦法的，更多的是在搞高息借款，民間借貸。其實過去一些創新金融、利率金融也做了類似的事情，這是必然面臨的比較大的挑戰和風險，過往的這些事情我們一直是不做的，我們始終在主流市場里面對接著主流的資金，對接著最主流的開發商平臺。
    形成原因3：地方政府支持力度分化
    地方政府對大品牌的看重，這些大品牌去了以后享受的待遇和條件是不一樣的。
    形成原因4：產品線成熟度與操盤能力的分化。我們的合作伙伴自己在上海建金茂府，周圍賣5萬，他可以賣到7.5萬，是因為他承諾PM2.5可以做到30%以下，這樣的公司是我們長期看好的，我們也會扶持這樣的公司做大做強。
    并購的類型是兩種：一種是項目層面的并購，開發類、持有類；第二類是企業層面的并購，剛才講到20強中的6家公司基本上都是企業層面的并購。
    目前并購基金是股權類投資的高級形態，有債類、股權類、并購基金，并購是從項目端、資金端提供的專業服務，以及更加強化的是金融色彩的內容，類似于REITs。像歐洲那位Philip Charls先生講到的，歐洲是9萬億的規模，現在國內很慘，還沒到那個階段，中信證券其實也是非市場化，用中信證券自有的物業做的方式，但是并沒有到這個時點。
    并就的核心還是利用這波整體市場下行，這波整體市場下行不是可上可下的，其實下了以后很難再上，是因為我們的供應量過大了，這個時候通過并購的方式尋找價值洼地，不是在增量里面尋找價值，是在存量中盤整獲得更好的收益，把握機會，由產業模式轉向金融模式，來看我們如何獲得跳躍式的，在市場下行期、低迷期有更好的回報機會。
    謝謝大家！