【主持人】
    在剛剛過去的2014年剛才劉會(huì)長在開篇的講話當(dāng)中提到了經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，很多朋友會(huì)意識(shí)到去年，也就是2014年中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期、一個(gè)調(diào)整年。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化，我想對(duì)于中國房地產(chǎn)金融業(yè)有了一些新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在過去的一年當(dāng)中，中國房地產(chǎn)金融都發(fā)生了哪些變化呢？接下來有請(qǐng)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、秘書長馮俊上臺(tái)，他將發(fā)布《中國房地產(chǎn)金融2014年度報(bào)告》。掌聲有請(qǐng)！

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長馮俊

馮俊：
    各位來賓，大家下午好！
    很高興在這里跟大家見面。開展專業(yè)研究，發(fā)布行業(yè)報(bào)告，為企業(yè)決策，政府決策是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)為政府、社會(huì)、為行業(yè)為會(huì)員服務(wù)的一項(xiàng)重要工作，今天中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、金融專業(yè)委員會(huì)發(fā)布《2014中國房地產(chǎn)金融年度報(bào)告》，在這兒給大家關(guān)于報(bào)告的內(nèi)容做一個(gè)簡要的介紹。
    報(bào)告分為四部分：一是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況；二是金融市場運(yùn)行情況；三是房地產(chǎn)投資分析；四是房地產(chǎn)融資分析。
    一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況
    談到宏觀經(jīng)濟(jì)大家會(huì)有一個(gè)定論，去年是經(jīng)濟(jì)增速放緩的一年，去年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主題是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，減少過剩產(chǎn)能，提高發(fā)展質(zhì)量。在這個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)扮演了什么樣的角色？現(xiàn)在用一些比較數(shù)據(jù)來看一下。
    2014年房地產(chǎn)的開發(fā)投資總體上走下行的態(tài)勢，這跟宏觀經(jīng)濟(jì)需求不足有關(guān)聯(lián)，同時(shí)我們也看到房地產(chǎn)投資與GDP比重來比，這個(gè)比值處于比較高位的情況，也就是說可以得出一個(gè)結(jié)論，至少在2014年雖然房地產(chǎn)沒有起到像大家所預(yù)期的對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用，但是至少?zèng)]有拖累宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
    從房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重來看，2014年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資在十年以來最低的第二位。2009年當(dāng)時(shí)應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)，大量的投入固定資產(chǎn)，同時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)增長，與09年比較，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重也不是最低的，所以，說房地產(chǎn)拖累了宏觀經(jīng)濟(jì)的說法是不成立的。
    房地產(chǎn)銷售占社會(huì)消費(fèi)品零售總額之比，可以看到是處于比較高位的水平。去年一年雖然宏觀經(jīng)濟(jì)增速在下降，房地產(chǎn)的增速也在下降，但是房地產(chǎn)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響總體上還處于正影響，而不是負(fù)影響。
    二、金融市場運(yùn)行情況
    金融改革和發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)，金融產(chǎn)品創(chuàng)新不斷深化。去年的金融改革主要是五方面，房地產(chǎn)金融改變不僅僅是推動(dòng)了市場完善，深化了金融體制改革，也或多或少影響了房地產(chǎn)發(fā)展，應(yīng)該說房地產(chǎn)是一個(gè)占用資金比較大的行業(yè)，金融的改革使得房地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)、資本構(gòu)成、運(yùn)行方式都發(fā)生了很大的變化。
    這是2014年金融市場十大熱點(diǎn)，這十大熱點(diǎn)都或多或少地影響了放市場的發(fā)展。
    三、房地產(chǎn)投資分析
    從上面的圖可以看出，從2014年1月份開始，全國的房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降，而且施工面積、新開工面積增速也在下降。從去年1月份開始，新開工面積一直處于負(fù)增長的狀態(tài)，在去年的第三季度，曾經(jīng)新開工面積有過一段降幅縮小的趨勢，但是進(jìn)入第四季度又進(jìn)入了下行。從去年房地產(chǎn)市場、土地市場的情況看，一直到10月份以前，都處于土地購置面積負(fù)增長，而土地購置價(jià)款總額是正增長。也就是說在前三個(gè)季度地價(jià)處于上漲的過程，這也是歷史上少有的過剩。總體上說，從土地市場建立以后，土地價(jià)格的變化跟土地購置的變化屬于正相關(guān)，而在去年前三個(gè)季度，出現(xiàn)了岔口。一直到第四個(gè)季度，土地購置價(jià)款才出現(xiàn)了負(fù)增長，處于同向發(fā)展了。同時(shí)，去年的房地產(chǎn)市場給我們提醒了很大的警惕，2014年商品房待售面積與銷售比一直到最高位，從2011年開始，這五年來一直處于上漲的通道，到了2014年這兩個(gè)數(shù)字比達(dá)到了52%。商品房施工面積和銷售面積比到2014年達(dá)到了6.02倍，意味著在整體的市場供求關(guān)系當(dāng)中庫存的壓力將會(huì)非常大。
    而在各類資金占比當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金杠桿率在不斷地下降，這個(gè)下降跟房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的構(gòu)成有很大的關(guān)系，總體上房地產(chǎn)市場資金短缺，從數(shù)字看這種說法并不成立，房地產(chǎn)企業(yè)資金的到位率總體上還處于正增長，當(dāng)然增長幅度小了，當(dāng)然銀行貸款數(shù)字的增長還是相當(dāng)可觀的。在企業(yè)資金來源過程中增長慢主要是個(gè)人按揭貸款，總的資金來源的構(gòu)成當(dāng)中資金的富余度還是有一定存在的。
    去年一年房地產(chǎn)開發(fā)投資，信貸資金同比增長了22.6%，開發(fā)貸款余額增長21.7%，土地開發(fā)貸款余額增長25.7%，個(gè)人購房貸款余額增長17.5%，去年房地產(chǎn)市場最重要的資金來源的構(gòu)成是保障性住房的貸款，增長了57.2%。所以對(duì)于去年房地產(chǎn)能夠維持一定的規(guī)模，對(duì)金融的支持是分不開的。
    去年一年是房地產(chǎn)企業(yè)融資比較活躍的一年，由于大家都知道原因，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上香港以及海外其他國家上市融資。有幾個(gè)大企業(yè)，綠地融資成功了，去年在香港融資的企業(yè)總募集的金額超350億港元。
    去年是房地產(chǎn)信托基金增長較快的一年，房地產(chǎn)信托基金的總規(guī)模達(dá)到了1.3萬億，占整個(gè)資產(chǎn)總規(guī)模的10.04%，這個(gè)增長尤其在去年第三季度，增速尤其達(dá)到高峰。總體上看，基金對(duì)房地產(chǎn)的投入比重越來越大了，我們講到房地產(chǎn)資金來源過程當(dāng)中，杠桿率的降低信托基金起到了一定的推進(jìn)作用。放基金持續(xù)上漲，這些基金主要在一線城市，在二三線城市比較少。從我們的判斷看，這幾年由于銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資相對(duì)的控制，基金在房地產(chǎn)資金的來源當(dāng)中扮演的角色將會(huì)越來越重要。
    去年一年也是互聯(lián)網(wǎng)金融興起的重要一年，現(xiàn)在還很難預(yù)料互聯(lián)網(wǎng)金融會(huì)對(duì)房地產(chǎn)資金來源、資本結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)的運(yùn)行方式產(chǎn)生什么樣的影響，但是我們必須注意到，它可能會(huì)是將來影響房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)非常重要的組成部分。
    2015年我們提出了五點(diǎn)看法：
    第一，銀行信貸大幅放松的可能性不大。
    第二，房地產(chǎn)宏觀政策環(huán)境面改善，逐步落實(shí)到位后，個(gè)人按揭貸款、定金、預(yù)售款將增加，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)生影響。
    第三，地方住房保障貨幣補(bǔ)償可能推動(dòng)商品房市場消費(fèi)，去庫存助力。
    第四，2015年房地產(chǎn)企業(yè)面臨信托基金償還高峰，還款壓力增大。
    第五，期待房地產(chǎn)金融的改革，通過金融體制的不斷完善使得房地產(chǎn)金融有更大的活力。
    我的介紹主要是這些。請(qǐng)大家對(duì)報(bào)告提出意見和建議，我們將對(duì)報(bào)告進(jìn)行修改。謝謝大家！