【主持人】
    讓我們再次用熱烈的掌聲感謝Philip Charls的精彩演講！謝謝！
    剛剛聊了這么多，目前REITs在我們國家還是初級階段，一個萌芽的狀態，據我們了解現在REITs的呼聲非常高，接下來我們有請到了長富匯銀董事長兼總裁張保國，他演講的主題是“我國REITs的發展現狀與機遇”的主題演講！掌聲有請張總！

長富匯銀董事長兼總裁張保國

【張保國】
    大家下午好！
    很高興有這樣一個機會跟大家共同交流，剛才中信金石的羅總已經詳細了介紹了REITs在中國現階段的情況，他介紹的非常詳細，也非常好。在講REITs之前，簡單的談一下我對2015年房地產市場未來發展的一些理解。
    昨天頒布了政策利好，去年從“9.30”之后政策利好不斷，政策利好一直在出，但是在整個房地產市場的回暖有點兒乏力，原因無外乎幾點，第一是市場的預期并沒有大的改變；第二作為經濟宏觀基本面并沒有出現更大的利好；第三作為政策執行方面，比如說針對房地產的利好政策，比如說貸款利率的優惠，目前很少有銀行執行到7.5折。這幾方面共同構成目前政策向好，但是房地產市場增長乏力這樣一個基本面。從2015年來看，整個2014年市場的表現我們看舞臺中央是互聯網和二級市場在狂歡，房地產從2014年開始就默默的躲在角落里面，一直被冷落。我覺得，這也共同構成了房地產市場以后，所謂的新常態。
    我自己也一直認為，從2014年這個大幕已經完全的拉開，所有的優勢資源都快速的向大型企業集中，小型房企，比無論是在產品研發還是在開發能力、銷售能力，包括融資能力等等方面都跟企業的差距會越來越大。包括從去年開始作為中小房企拿銀行的錢也變得越來越難的時候，換句話說不得不思考一個問題就是轉型和轉行的問題。2014年開始，中國房地產市場的關鍵詞就開始確立，就是“分化”。所有的優勢資源快速的向大型企業集中，中小房企要么轉型，要么轉行，轉型就要進入更細分的市場。無論是房地產市場還是股票市場，都非常善于炒作概念，比如說從二手房東轉變為孵化器，到最近轉變為創客空間這樣一個業態，不管怎么說，這是一種好的轉變，真正能在細分市場找準自己的位置，并且把這方面做大做強。
    總的來講，2015年這個市場我自己的看法是這個市場不會太好。昨天兩個政策，二套房的政策，交易人的政策，這兩個政策對整體市場信心的提振我認為會有一定的作用，但是我個人并不是非常樂觀，我對2015年市場的觀點是謹慎樂觀。我認為，中國的房地產市場走到了所謂的新常態里面，市場更理智，市場更理性。我們所依賴的市場的基本面需求是剛性的，2014年住宅銷量一共10一平米左右，住宅的需求占了60%，剛需的占比占到60%以上，除了主要依賴城鎮化以外，更多的是中國整個人口結構所決定的。我記得20—33歲的人群超過3億，這個人群有剛性的購房需求的客觀存在，這是我們所依賴的市場基礎。市場未來的轉變，如果像過去的十年這么瘋狂，永遠不會再現。2015年的市場，我自己的看法是不會太好，也不會太壞，集聚2013、2014、2015年，我認為，2013年住宅的銷量變化并不大，2015年我認為也是一樣，但是目前我們面臨的問題是庫存的釋放和新樓盤的上市面臨一個疊加，我們面臨的壓力會更大一點。這是我個人對2015年市場大概的預測，這個市場可能不會太好，也不會表現太差，我們自己的觀點是謹慎樂觀。因為綜合的觀點是，房地產市場長期來看我認為不會存在系統性的風險。
    REITs這個產品大家很了解，它起源于美國，在美國發展了比較長的時間，亞太地區比較發達的是日本和澳大利亞做的非常好，新加坡也比較接近，但是總的額度是有限的。香港跟真正的REITs有一定的差距，因為它依賴于市場。新加坡市場整個房地產發展周期非常平穩，沒有政策或者其他因素的影響。認真看新加坡房地產發展周期圖，他們是五年一個周期，周期變化非常有規律，依據于這一點的話，REITs會比較好做，這種變化有規律可循。香港房地產市場跟大陸結合的比較緊密，香港房地產市場受政策、經濟波動影響相對大一點，這是關于REITs全球的現狀。我認為，作為REITs未來發展最大的一個問題，其中一個便是稅收問題。目前在全球各個主要經濟體，REITs比較發達的地區，REITs都是免稅的，目前在國內類似于公募的產品稅負相對來說還是比較重的。我認為，稅收會是一個難題，未來究竟會怎么解決？目前已經推進了八年的時間，很多層面有了很大的進步，我覺得很有可能的路徑是鼓勵一部分REITs產品在香港上市。去年華茂在香港上市，目前也存在一個問題，就是規定在國內設立相應的公司不允許直接到海外或者香港地區，我覺得未來可能是更容易嘗試的路徑是先到香港，可以從監管層面觀察發展實踐的效果，再逐步的在大陸開始推進。我覺得，它推進的意義會非常的巨大。說實話，可以拯救中國房地產，并且可以拯救中國股市。為什么這么說？對股市來說，尤其是目前的二級市場，依據房地產這類資產非常多，尤其REITs主要是依賴基礎資產，基礎資產是優質的商業物業，回報非常穩定。目前對比所有的A股上市公司，我認為這些資產是絕對優質的，所以REITs上市未來對股市的作用非常明確。對房地產的話，這個就不用多講了，目前所有地產企業持有成本過高，流動性過差非常明顯，我們不管從哪個層面都需要REITs。從股市，從房地產未來的發展來看，我認為不管監管層或者說愿不愿意，這條路是必然要走的一條路。其他所有的方式最終都要回歸，REITs經過美國、澳大利亞、日本等等成熟市場多年的檢驗，是解決這種物業最佳的方式，我認為中國可以期待。比如說在3—5年，我們一定可以看到REITs上市的一天。
   REITs的金融屬性更明顯，首先它是一個金融投資產品，對所有的投資者，比如說目前很多機構資金、養老資金，房地產一限制等于沒有了投向，及股市也有限制，離了股市和房地產市場，基本上很大一部分資金是沒有出路的。所以，如果REITs上市會提供很好的交易平臺。目前主要的問題是政策對放開房地產融資的擔憂，這是追其中一個原因，再一個國內的融資成本普遍偏高。另外，還有稅收的問題，我認為目前主要的問題還是在這里。
    未來REITs將獲得快速的發展，從美國和日本市場來看，REITs發生的基本前是什么？從美國當時整個經濟增速下降至3%，日本也是類似，經濟增速下降到2%，服務業比重突破了70%，加上城市化率，當時在美國REITs誕生的時候城市化率到了75%，在日本是2000年左右，REITs大行其道的時候，日本城市化率接近80%，這是REITs發生的基本前提。從兩個經濟體自身的房地產業基本的特點表現也非常明顯，住宅銷售套數明顯下滑，空置率明顯提高，需求也同時下滑了，商業地產發展的速度又非常快，跟中國今天的房地產市場現狀及為類似。所以，我認為中國也處在REITs爆發的前夜，當然，究竟離黎明還有多遠，我們所有人共同來期待。我們的現狀是整個中國經濟進入下行軌道，人民幣收入、城市化率處于高位的水平，中國整個社會逐步進入消費型社會，這是一個基礎。在房地產行業細分行業出現了分化，住宅市場明顯緩慢，商業地產進入發展的加速期，整個商業物業持有成本過大，所以這方面都為REITs的問世提供了極為有力的依據。
    全球的數據，整個發達市場，包括美國、日本等等都比較大，在亞洲的新加坡這樣的國家發展比較成熟，但是總量不是很大，430億美金，香港就更少了。從商業地產三種商業模式可以看出來，“開發+出售”這種模式慢慢變得越來越不可行，會遇到越來越大的問題。賺取開發鏈前端的開發收益，第一利潤率少，第二真正能夠達到快速去化，尤其是說到中國很多房地產的現狀一樣，前段時間對中部三線城市做數據調研的時候，建立了一個技術模型，調研完出現了我很擔心的結果。這個城市的城區人口規模200萬左右，GDP3000多億，我認為經濟結構非常完善，非常不錯的一個城市。當然，這個城市也很有代表性。整個住宅去化需要兩年半的時間，非住宅去化需要八年，當時我看了很害怕，我認為這個城市在三線城市中非常有代表意義，2公里左右的主干道上有32棟在建的寫字樓，這會成為非常大的庫存，這個庫存的去化用八年的時間聽起來都覺得可怕，所以這種模式想持續很久會有很大的問題。
    最終，真正從“開發到運營+金融工具”是我們真正需要的模型，當然也是REITs真正誕生的需求點，開發商不單單是持有，同時可以分享到經營所帶來的收益，以及物業升值所帶來的溢價分成，這是對真正持有優質資產的這部分開發商，或者說業主有更大的刺激和激勵作用。
    從機遇方面來講，REITs的推出使得商業地產的金融屬性進一步凸顯，作為金融服務商的地產基金我們會面臨更好的前景。從REITs提高商業地產的收益率，縮短資金回籠時間，追求高投資回報這個概念來講，我們可以迅速介入，拿長富匯銀為例，幾個業務模型是第一，比如說對百強的開發商進行更深入的配資。去年我們做了五個棚改項目，今年準備和金融機構聯合，今年會共同發起100億的棚改專項基金。作為2015年的工作重心我們已經逐步轉向對持有物業的收購上，今年我們的愿望也很大，希望持有更多的核心區位的核心物業。這個從操作上來講，因為退出渠道不單單是REITs，其他類，如果有一棟樓不稀奇，如果有10棟、20棟的核心區位的核心物業，對保險公司來說也非常有吸引力。目前所談的幾棟樓，成熟物業，基本上年化租金收益能達到6、7%左右，我認為是非常優質的資產，未來還有升值空間，包括本身物業所帶來的升值等等這樣的機會。所以，這方面的機會應該是很多機構都看得到的，并且都在這方面做了相應的布局。還有一個退出渠道，比如說植入到上市公司等等，賣給保險公司等等這些模式，這些退出渠道都可以。尤其是未來你能真正抓到核心城市、核心區委的核心物業，未來帶給我們的收益預期，一定超過我們的想象。所以，未來我們大家共同期待REITs！謝謝！