【主持人】
    剛才給大家介紹的是房地產并購，接下來和大家共同聊一聊海外投資，有請嘉富誠股權投資基金董事長鄭錦橋，他演講的主題是“中國房企海外投資與并購策略”。

嘉富誠股權投資基金董事長鄭錦橋

【鄭錦橋】
    非常高興有機會跟大家共同交流有關房地產企業發展方向的問題，房地產企業今年和去年都非常焦慮，一些大的企業有更多的機會從并購的角度和國內融資的角度解決自己的問題，但是一些中小房地產企業就不那么樂觀了，包括今天我們所討論的房地產資產證券化也僅僅是一些較具規模的房地產企業做的一些事情。中小房地產企業該怎么辦？最近這段時間我們也在幫助一些中小房地產企業做轉型，一方面還要繼續開發，我手中有地賣不出去，還要繼續開發，樂居給他們提供了非常好的銷售模式和方法。另一方面，我們看到中國人往哪里去房源的建設者也應該往哪里去。
    昨天我從深圳回來，北京現在空氣指數是280多，今天一下雨好了很多，所以我們就看到更多的人愿意走出去到海外不同的國家和地區尋找一片凈土做生活方面的安排，我不僅僅是考慮自己，還考慮孩子，所以今年我們看到了更多的地區，包括從布里斯班到墨爾本，甚至到馬來西亞，我們看到消費者出去了就預示著房地產企業的市場也被增大很多，這僅僅是一個方面，我們看到中國房企的國際化也不僅僅是消費者走出去所帶來的機遇，更多的是人民幣國際化給我們帶來的機遇。因為大家注意到，在國內我們看到人民幣在兌澳幣、兌歐元升值的同時，在兌美元貶值，因為美國經濟快速增長，但是對我們而言從投資的角度來講，投資澳洲和歐洲作為開發商現在出去就會好很多。比如說澳幣在去年的同期，一澳幣大概是5.4元人民幣，今天的澳幣只是4.75元，也就是說去年和今年同樣投出1000萬澳幣的話，實實在在差不多節約了200萬澳幣，這些方面都是機會，在人民幣升值的過程中給我們帶來的利潤。同時，我們看到中國目前也看到各種不同的產品和服務，包括到現金的過剩。大家看到特別清晰的是ID2的增長，這意味著中國資本外出的欲望在增強。不僅僅是到日本東京買馬桶蓋，我們還要出去買房，買房的同時可能還有投資移民的需求，這種需求也帶動很大一部分中國企業朝海外發展。
    同時，我們看到中國企業發展到今天也確實具備了全球化發展的一個能力，我們今非昔比了，十年前中國企業走出去一是錢少，二是視野不開闊，三是人民幣不堅挺，今天這三方面完全和過去不同了，包括我們看到亞投行，美國人不來可以，但是我們的兄弟40多位，你不來你會后悔的，所以我們看到博鰲大會的召開，其實也向全世界告知，中國目前人民幣將會成為繼美元之后的第二大硬通貨幣，這是一個肯定的模式，所以從這個角度來講，中國對外投資的趨勢未來會變為常態，而不是像我們想象的，今年有明年就沒有了，未來我們會看到全球資產配置也將成為一種趨勢。大家注意到萬達在去年12月份11個億砸向澳洲，包括綠地在悉尼CBD的收購，綠地中心拔地而起，包括陽光保險、安邦保險的收購在澳洲。美國同樣是這樣，從萬科到萬達，包括安邦地產在華爾街收購的不同的物業和SOHO中國，以張欣個人家族基金收購的物業，都在告訴我們中國的不少大企業所做的這些動作往往是中小企業跟隨的一個方向。只有在這樣一個大的趨勢中，我們把握好自己，我們才會有更多的機會在中國資本市場，在人民幣國際化和直接投資的市場中獲得一些我們可以得到的收益，并且同時在其中，包括一些中小開發商，很多中小開發商兄弟們都是很不安全的，都想有那么一個什么樣的安排來保證萬一有點兒事兒方便一點，這也是你獲取海外身份的一個方面，因為你資產出去了，比如說去年我們在澳洲有20多個SIB投資，其中不少都是房地產行業的朋友，每人投500萬，所以才有了嘉富誠在澳洲的第三個項目，前期我們投的是公寓項目200多套不太大，二期項目是悉尼的中國中心，投資了2億澳幣。第三個項目是高爾夫球場，包括在美國的投資，沒有選擇洛杉磯和華爾街這樣大的區域，我們選擇最具有增長性的得克薩斯州的達拉斯，包括今天美國嘉富誠公司的張先生也是華爾街工作多年的基金管理人，同時在沃頓商學院畢業之后從事房地產基金的管理，我們之所以選擇達拉斯和得克薩斯州是因為在美國經濟整體發展過程中最具有增長性的潛在的區域。華爾街和新澤西州附近，以及洛杉磯房價的增長兩三年大了很多，德克薩斯的達拉斯做的是一級土地的開發項目，不僅是一個投資收益的問題，而且還帶動了整體的投資移民的項目。這幾方面結合起來，恰恰符合了我們目前房地產開發企業或者是國內一些高凈值人群走出去，有一個適當安排的目的。
    所以，從總體來講，房地產企業的戰略調整就顯得非常重要，國內開發是非常重要的方面，除了國內開發之外，國內的房地產基金，不少房地產企業也涉足了，類似像金地、富力集團都已經涉足房地產基金，包括在座的房地產基金不少都是開發商出資的，并且效果還非常不錯。同時，我們看到開發商走出去能在海外做開發也是一個不錯的選擇。其實中國人在海外做開發有優勢，為什么？因為洋人開發的房產有時候不適合中國人居住，比如說廚房安的抽油煙機的抽力不夠，因為中國人愛炒菜，往往歐洲人和發達國家人不喜歡太通亮，而中國人喜歡南北通透，坐北朝南，因為文化不同，中國開發商和西方開發和設計師結合在一起設計出來的房產物業的特點就很好的滿足了中國消費者的需求。所以，我們看到中國人走向哪里，房產的價格就漲向哪里。從這一點上來講，市場國內是一方面，海外的市場一定是不容得忽視，所以我們看到不同的項目都非常大，包括在悉尼的投資，都具有非常好的增長性和戰略高度布局。像萬達11個億砸向美國，以及安邦在華爾街收購希爾頓大酒店，說是高價收購，說是不值，但是從另外一個角度來看，我們看到的是這些大機構在做全球資產配置的一步。至于說價格高低不重要，重要的是我是全球資產配置的開始。所以，從這些方面我們看到這種趨勢應該告訴我們，不僅僅是在發達國家，還包括在發展中國家，比如說馬來西亞這些國家和地區，我們可不可以開拓呢？當然可以，碧桂園在馬來西亞和新加坡交界處的造城運動，銷售非常不錯，能拿到馬來西亞20年長居的綠卡，簽證也有120多個國家，從這方面來講，有時候對外投資的時候，移民的問題實際上是一個順帶的問題，不要總是想著移民，投資到位了移民這樣一系列的工作都是非常容易做的。

    大家非常關心，鄭老師老在北大清華講課，講一講海外投資應該注意什么問題，我們是中小開發商，可能拿出來一、兩千萬美金我去做開發又找不到人，語言又不行，我到了美國、澳洲，我自己還得找人翻譯，玩兒不轉，中間還是中國人買來買去的不同的突然，價格越來越高建造過程中也有很多的問題，玩不轉，最后虧本了，確實有這樣的情況出現。所以我們在這里給大家提出幾個方面的建議：
    第一，依靠專業團隊，直接與當地開發商合作。
    依靠當地專業團隊去開發，因為發達國家包括政府特別鼓勵去收購資產的國家和提出，比如像澳洲、美國、加拿大、英國等等，這些國家的開發市場相對規范，比如說我是做開發管理的，我只做開發管理，資金是我們基金去投，或者開發商自己去投，你可以把你資金管理收益的一部分分給它，類似于像基金中的GP，無非做開發的事情。比如綠城現在就是做這樣一件事情，所以現在綠城通過代建的方式，來滿足開發商在投資收益方面的要求，你產生利潤了，而開發商拿走你利潤的15—20%，你作為開發商就可以了。當然也可以自行開發，你說我能力很強，你自己去開發也可以，你第一個項目委托專業機構開發，你就學會了第二個開發，所以這種模式和方法應該是在發達國家非常被看好，這是一個規避風險的方法。
    第二，充分利分杠桿，降低開發成本，提升收益率。    
    我們可不可以不直接去做投資人，我把我的資金投資到像嘉富誠基金這樣有資格、能給我辦移民，并且同時能幫助我找到控制風險的這些專業的基金管理公司中，我當一個LG也是可以的，當然你當一個LG，其實基金和開發商之間有時候也有第一種合作模式，這里面你多了一個費用，什么費用呢？基金管理人要向你征收管理費用，還有你收益部分的一定比例10—15%可能基金管理人要拿走，你付的多了，意味著你風險小了，因為基金管理人肯定不是吃干飯的，他們在用專業做相應的事情，這是第二個方面，我們可以通過投資，再去做一些相應的結構性調整。
    第三，設計適合消費者產品，考慮中國人需求。
    在項目的選擇方面，需要你用眼光去判斷，哪些地區我們看到市場發展較好，我去做哪些地方做真正具有增長性的項目，這需要眼光去發現，不僅僅是你，可能你的合作伙伴、基金管理然也在幫你一起尋找，切忌在中國人圈子中轉來轉去，如果你在中國人圈子中轉來轉去，往往有可能你最終的利潤會非常低，因為層層盤剝，項目介紹給你，拿一些傭金，方方面面的費用都很高。
    第四，商業物業自持，為資產證券化準備。
    我的資金怎么出去？我的賬上趴著一個億的資金，怎么出去？這需要找到一個合適的路徑，我們現在在申請QB的路徑，我們和中信證券的QB資格是完全可以用的，包括信托公司提供的QB資格，我們剛剛在香港完成了新股和老股的收購，就是通過中信的QB資格出去。另外，還可以使用內保外貸，就是國內存款海外貸款，你這個錢早萬能賺回來，也很完全。第三種方式可以做類似于相昆侖金融這樣的換錢公司的路徑，昆侖金融現在已經被中信集團收購了，原來是香港上市公司，他在全球的兌換業務中是被發達國家認知為合法的機構，所以你如果涉及到移民的問題，你還絕對不能走QD的資格，只能走換錢公司，最多是一個內保外貸，內保外帶貸現在被叫停了，所以我們可以用相應的辦法走不通的據到。像地產募基金現在10億，我們在陸陸續續用這些指標，因此非常順暢了，總來得講國家對資本下的外匯的控制越來越放松，不要太擔心。
    我們的問題是什么？資金出去以后怎么樣能夠讓這些資金首先是安全，然后再有收益。你說在國內投資回報率，年收益是80%、100%，我去澳洲和美國投資收益才25%，我能干嗎？我勸你要干，只要能拿到25年化收益，在美國這樣的國家應該說都是非常不錯的，包括我們發起的美國基金，其實年化收益率已經達到了30%，應該說是不錯的。從這一點來說，無論是什么樣的模式我們都可以嘗試，我們還看到更多的外資基金進入中國。外資的基金前幾年多，今年就少了，在澳洲、在歐洲，房地產基金的發展非常快，新募基金的總量也在增加，中國基金的總量在增大的同時除了開發商去運作之外，更多的是要通過基金的方式運作，集合式的運作，這符合克強總理所講的股權眾籌。當然，股權眾籌指是小股權、小投資，但是從房產開發投資基金的角度來講，應該說在這方面規模只有大才會風險更小。所以，從這些方面來看，我們還可以運用有限合伙或者信托結構，在海外的開發商當中，大部分用的是項目公司上面的信托結構。從各個方面應該說都有很多的機會讓我們去探討，所以如何成功發行一個不同的全球性的投資基金，或者在國內募集在海外投資，這些其實你做好了之后，都可以跟著資金的流動而做相應的安排。
    海外投資對中國房地產開發商來既是機會又是挑戰，更重要的是能在全球經濟發展的今天，真正的抓住機會，讓中國經濟的影響力在全球更加增強。謝謝各位！