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??本月樓市政策聚焦

??中央定調“要促進房地產市場止跌回穩”，北上廣深住房限購和信貸政策大幅優化

??2024年9月，我國房地產政策寬松升級。中央層面，中央政治局會議定調，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率；央行、金融監管總局等部門發布下調二套房最低首付比例至15%、降低存量房貸利率、提升收購保障性住房再貸款發放比例、延期經營性物業貸款和“金融16條”有效期限、支持收購房企存量土地等一攬子政策措施。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策63條，較上月略有減少。其中，寬松性政策56條、中性政策6條、緊縮性政策1條。在中央政治局會議首次提出“要促進房地產市場止跌回穩”和中央多部門發布一攬子政策措施推動下，北上廣深等核心城市住房限購限售和信貸政策再迎大幅優化，同時，二三四線城市在發放購房財稅補貼、加大住房公積金貸款支持、推行房票安置、支持收購存量房用作保障性住房等方面持續發力。本期報告主要對9月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

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??中央政策：要促進房地產市場止跌回穩，要回應群眾關切

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結

??9月資金面波動較大，環比略有收緊，月末央行降準降息，加大公開市場投放力度以呵護資金面平穩跨月。公開市場操作方面，9月逆回購投放47523億元，到期44590億元，累計凈投放2933億元；開展3000億元MLF操作，到期5910億元，中標利率2%，較上月下行0.3個百分點；下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；將符合條件的存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，預計平均降幅約50bp左右。資金利率方面，9月DR007偏離政策利率14.19bp，較8月走闊5.09bp，全月運行中樞為1.68%，較8月中樞下行2bp；R001、R007、R014運行中樞較8月分別下行1bp、上行5bp、上行11bp，月末隔夜資金利率分層情況不明顯。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分別維持3.35%、3.85%不變。

??在房地產方面，中央政治局會議提出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。央行、金融監管總局等部門打出政策組合拳，出臺包括降低二套房最低首付比例、延長部分房地產金融政策期限、推動存量房貸利率下調、加大保障性住房再貸款支持、加大企業收購房企存量土地支持等重要舉措，釋放出強烈的“穩地產”信號。

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??地方政策：北上廣深住房限購和信貸政策大幅優化，二三線城市購房補貼和貨幣安置持續推進

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

??（2）其他政策

??3. 緊縮性政策

     （1） 市場監管政策

??4. 政策小結北上廣深等核心城市大幅優化住房限購和信貸政策，“穩地產”政策預期急劇升溫

??中房研協測評研究中心監測統計，2024年9月，地方出臺房地產調控政策63條，較上月略有減少。其中，寬松性政策56條，主要涉及優化住房限購限售和住房信貸政策、發放購房財稅補貼、鼓勵房票安置、支持房企合理融資需求、加大高品質住房供給支持力度等；中性政策6條，主要涉及保障性住房建設籌集和管理；緊縮性政策1條，主要涉及存量房交易結算資金管理。總的來看，本月地方政策環境持續寬松，尤其在9月下旬中央定調促進房地產市場止跌回穩，支持地方因城施策調降二套住房最低首付比例和存量房貸利率、調整住房限購政策以后，上海、廣州、深圳、北京等一線城市也相繼發布重磅樓市新政，“穩地產”政策預期再度急劇升溫。

??行政干預核心舉措包括優化住房限購限售和住房信貸政策、發放購房財稅補貼、鼓勵房票安置等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括優化住房限購限售和住房信貸政策、發放購房財稅補貼、鼓勵房票安置、支持房企合理融資需求、加大高品質住房供給支持力度等。典型代表有：海口優化海南省戶籍居民購房政策，自落戶海南之日起即可享受與本地居民同等購房待遇；廣州全面取消住房限購，不再審核購房資格，不再限制購房套數；深圳優化住房限購政策，本市戶籍居民家庭限購2套住房，本市戶籍成年單身人士限購1套住房，在執行上述住房限購政策的基礎上，在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區范圍內，可再購買1套住房，非本市戶籍居民及成年單身人士限購1套住房，在福田區、羅湖區、南山區和寶安區新安街道、西鄉街道范圍內購買住房，繳交社保或個稅年限要求由3年調整為1年，在其他范圍內購買住房，取消繳交社保或個稅年限要求，并將首套房最低首付比例下調至15%、二套房最低首付比例下調至20%；上海將非本市戶籍居民家庭及單身人士購買外環外住房社保或個稅要求調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上，持有上海市居住證且積分達到標準分值、社保或個稅滿3年及以上非本市戶籍居民家庭可享受滬籍居民家庭同等購房待遇，首套、二套房最低首付比例分別下調至15%、25%，實施差異化政策區域二套房首付比例下調至20%；北京將非本市戶籍居民家庭購買五環內商品住房社保或個稅要求調整為購房之日前連續繳納滿3年及以上，購買五環外商品住房社保或個稅要求調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上，符合條件的高層次人才和急需緊缺人才購房社保或個稅要求調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上，取消通州區差別購房政策，并將首套、二套房最低首付比例分別下調至15%、20%；山西、河南發文取消各類商品住房轉讓限制年限，取消普通住宅和非普通住宅標準；深圳、廈門、東莞、太原等多地取消住房限售年限規定，瑞金、大連、湘潭、瀘州、德陽、中山、齊齊哈爾、大慶、樂山市夾江縣、贛州市信豐縣、宜春市豐城市等多地發布購房補貼政策，沈陽、無錫、德陽、簡陽、瑞金、成都市成華區、贛州市信豐縣、山西等多地鼓勵推行房票安置等。

??公積金政策核心舉措包括上調公積金最高貸款額度、支持提取公積金支付購房首付款、減少公積金提取限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、支持提取公積金支付購房首付款、減少公積金提取限制等。典型代表有：鄭州將家庭首次使用住房公積金或購房首套住房最高貸款額度上調至130萬元，家庭第二次使用住房公積金且為購買第二套住房最高貸款額度上調至100萬元，將存量房貸款年限加房屋建成年限之和調整為不超過50年，且最長貸款年限不超過30年；株洲取消公積金貸款次數、房屋面積限制，將繳存人公積金最高貸款額度上調至80萬元，二孩及以上家庭最高貸款額度上調至100萬元，并全面開展異地貸款業務；溫州將單職工繳存家庭貸款保底額度上調至25萬元，雙職工繳存家庭貸款保底額度上調至35萬元，支持提取公積金支付購房首付款，支持商業性住房貸款轉個人住房公積金貸款；沈陽取消“商轉公”首次申請住房公積金貸款的限制條件，并將沈撫改革創新示范區納入“商轉公”貸款政策覆蓋范圍，取消高層次人才首次使用公積金貸款購買首套住房的限制，延長階段性支持職工提取住房公積金支付購房首付款政策執行期限等。

??中性政策主要涉及保障性住房建設籌集和管理

??中性政策主要涉及保障性住房建設籌集和管理。典型代表有：福建發布保障性租賃住房建設實施辦法，明確新建保租房項目以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可以配比不高于20%且面積不超過90平方米戶型，重點發展具備一定規模、實行整體運營并集中管理的保租房，明確保租房項目應當納入工程建設質量安全監管，并作為監督檢查的重點；重慶發布公共租賃住房管理實施細則，明確申請公共租賃住房以家庭為單位，申請人和共同申請人在本市范圍內只能申請承租1套公共租賃住房，公共租賃住房堅持公開、公平、公正的原則，通過集中新建、配建、購買等方式新籌集的房源采取公開搖號方式或者按序輪候方式配租，騰退房源采取按序輪候方式配租，租金標準原則上按照不超過同地段、同品質房屋市場租金的60%，結合房屋建設運營成本和不同保障對象收入水平確定，實行分檔租金；合肥、銀川、梧州等多地發布收購存量房用作保障性住房的公告，并對房源要求、收購控制價等予以明確。

??緊縮性調控主要涉及存量房交易結算資金管理

??緊縮性政策主要涉及存量房交易結算資金管理。鄭州市明確，通過經紀機構成交的存量房交易資金應當全部納入資金監管，存量房交易結算資金監管實行政府監管的模式，遵循安全快捷、免費服務、利息照付的原則，其中，鄭州市住房保障和房地產管理局是全市存量房交易結算資金管理的行政主管部門；鄭州市住房保障和房地產管理局委托鄭州市房屋交易中心負責市區內存量房交易結算資金監管的組織實施和管理工作；各開發區、區縣（市）房地產主管部門負責本行政區域內存量房交易結算資金監管的組織實施和管理工作。

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??9月重要事項復盤

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??重點40城現行房地產核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據中房研協測評研究中心監測統計，截至2024年9月30日，40個重點城市中：

??（1）限購方面，執行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、海口；執行區域限購政策的僅天津；其他35個城市均不限購。

??（2）限售方面，執行限售政策的城市有10個，其中，北京、上海、杭州限售期最長達到5年。

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設定最高限價的城市僅剩北京，其他城市已基本取消土地最高限價。

??（4）與上月相比，本月北京、上海、廣州、深圳、海口住房限購政策出現調整。其中，廣州全面取消住房限購政策；海口宣布自落戶海南之日起即可享受與本地居民同等購房待遇；深圳增加了戶籍居民和有兩個及以上未成年子女的非戶籍居民家庭的購房套數，降低了非本市戶籍居民家庭在特定區域購房社保或個稅要求；上海縮短非滬籍居民購買外環外住房的社保年限，即繳納社保年限從目前“滿3年”調減到“滿1年”；北京將購買五環內住房的非京籍家庭社保或個稅繳納年限由5年調減為3年；連續繳納社保或個稅滿2年及以上即可購買五環外住房，通州區不再單獨限購。此外，深圳、廈門、太原取消住房限售相關規定。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據中房研協測評研究中心監測統計，截至2024年9月30日，40個重點城市中：

??（1）40個城市均已跟進“認房不認貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；上海、深圳普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；其他城市二手房交易基本執行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。

??（3） 與上月相比，本月40個重點城市住房信貸政策再迎重要調整。其中，北京將首套、二套住房最低首付比例分別下調至15%、20%；上海首套住房最低首付比例下調至15%，二套房最低首付比例下調至20%，實施差異化政策區域二套房最低首付比例下調至20%；深圳首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為20%。深汕特別合作區首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一調整為15%，取消利率下限；其余城市將首套、二套住房最低首付比例統一下調至15%。

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??房地產政策展望

??1. 中央層面

??9月26日，中央政治局會議分析研究當前經濟形勢。會議提出，要全面客觀冷靜看待當前經濟形勢，正視困難、堅定信心，切實增強做好經濟工作的責任感和緊迫感，要抓住重點、主動作為，有效落實存量政策，加力推出增量政策，要加大財政貨幣政策逆周期調節力度，要降低存款準備金率等。宏觀政策趨向進一步適度加力。短期流動性方面，根據財通證券研究測算，在排除逆回購和MLF到期因素的情況下，10月流動性預計有4900億元左右的缺口，但隨著降準降息的落地和資金的逐步釋放，資金面趨向寬松。針對較大規模的逆回購到期和近8000億元的MLF到期，央行或將通過逆回購、續作MLF、國債買賣等公開市場操作進行對沖，加上央行已宣布將視市場流動性情況擇機下調存款準備金率，后續資金面走向大概率穩中偏松。

??在房地產方面，9月26日中央政治局會議首次提出“要促進房地產市場止跌回穩”，進一步強化了“穩地產”的政策預期。央行、金融監管總局等多部門也在月末發布降二套房首付比例、降存量房貸利率、延長部分房企金融支持政策有效期限等重要政策措施，后續將重點關注政策在地方推進情況和落地成效。與此同時，當前部分地區去庫存、保交樓任務依然繁重，仍需中央層面牽頭，給予更大力度的金融等政策支持。

??2. 地方層面

??根據CRIC統計數據，9月，房地產市場延續低迷。TOP100房企實現銷售操盤金額2517.2億元，環比微增0.2%，同比下降37.7%，降幅較8月擴大11個百分點。重點30城商品住宅新增供應908萬平方米，環比增長12%、同比下降50%，絕對量仍處年內低位；成交859萬平方米，環比下降6%、同比下降34%。盡管9月為房地產業傳統營銷旺季，但市場熱度整體仍延續下滑趨勢。隨著9月26日中央政治局會議首定調“要促進房地產市場止跌回穩”和央行、金融監管總局等多部門發布一攬子支持政策，釋放出強烈的“穩地產”信號。北上廣深已對住房限售和信貸政策作出重大調整，預計后續核心城市行政限制類政策優化節奏將進一步提速，北上廣深及部分二線城市在住房限購限售限價等方面仍有優化空間，大部分二三四線城市則需圍繞加碼購房補貼、推行房票安置、降低房貸利率和交易稅費、加大人才引進、鼓勵農民進城購房等方面持續發力。此外，允許“商改住”、支持地方國企收購存量房用作保障性住房或租賃住房等仍是地方去庫存的重要發力點，需進一步加大政策扶持，疏通堵點難點。