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?? 導 讀 

??1、重點30城供應同比腰斬，成交不及去年三季度和四季度月均

??2、百強房企3月業(yè)績環(huán)比提升92.8%，同比降低45.8%

??3、中海地產(chǎn)實現(xiàn)單月銷售412.1億元，創(chuàng)近一年來新高

??榜單解讀

??前言：2024年3月，因去年3月高基數(shù)（2023年單月最高）和今年2月低基數(shù)（2019年來單月新低）原因，重點30城供應環(huán)比倍增、同比腰斬；成交環(huán)比大增92%，但仍不及去年三季度和四季度月均，一季度累計同比降52%，降幅持續(xù)擴大4pcts。

??企業(yè)層面，3月中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)承壓，整體保持低位運行。TOP100房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額3583.2億元，環(huán)比提升92.8%，但單月業(yè)績規(guī)模仍保持在歷史較低水平，較去年3月同比降低45.8%。累計業(yè)績7792.4億元，同比降幅47.5%。

??今年以來，盡管政策面持續(xù)優(yōu)化、釋放利好，一線及部分強二線核心城市調(diào)控政策松綁。但市場信心支撐不足、需求及購買力低迷。行業(yè)預期尚未得到明顯修復，市場整體走向并不明朗。預計短期內(nèi)市場供求不會出現(xiàn)明顯轉暖，企業(yè)銷售將持續(xù)面臨較大壓力。

??預判4月，我們認為成交總量規(guī)模或將延續(xù)弱復蘇走勢，絕對量與3月持平或小幅微增，不過基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢。核心一二線城市在政策利好下或將迎來點狀復蘇，三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，樓市成交規(guī)模難有顯著表現(xiàn)。

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??百強房企3月業(yè)績同比降低45.8%

??2024年一季度，中國房地產(chǎn)市場整體保持低位運行，企業(yè)銷售持續(xù)承壓。3月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額3583.2億元，較2月環(huán)比提升92.8%，但單月業(yè)績規(guī)模仍保持在歷史較低水平，較去年3月同比降低45.8%。累計業(yè)績來看，百強房企1-3月實現(xiàn)銷售操盤金額7792.4億元，同比降幅47.5%。

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??百強房企各梯隊門檻降幅明顯

??2024年3月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低55.8%至200億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低47.7%和44.8%至54.5億元和32.8億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低48.2%至13億元。

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??中海地產(chǎn)單月銷售412.1億元

??創(chuàng)近一年來新高

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，2024年3月逾八成百強房企實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，但單月和累計業(yè)績同比降低的房企也占到近九成。單月業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達到52家，業(yè)績同比整體呈普降態(tài)勢。1-3月，百強房企累計操盤金額超百億的房企只有16家，而2023年同期有34家，2022年同期為40家。即便是全口徑銷售金額，過百億的房企也僅有20家。值得注意的是，中海地產(chǎn)3月單月實現(xiàn)全口徑銷售金額412.1億元，單月銷售居百強之首，創(chuàng)近一年來新高。主要是因為上海新天地板塊的中海·順昌玖里項目存在價格倒掛，3月28日開盤當日貢獻業(yè)績196.5億元，且刷新了全國商品房單次開盤最高銷售紀錄。

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??房企仍需積極推盤及營銷去化

??并把握結構性機會

??今年以來，盡管政策面持續(xù)優(yōu)化、釋放利好，一線及部分強二線核心城市調(diào)控政策松綁。但市場信心支撐不足、需求及購買力低迷，行業(yè)預期尚未得到明顯修復。中短期來看，市場整體走向并不明朗，經(jīng)營環(huán)境仍存在各種不確定性。預計短期內(nèi)市場供求不會出現(xiàn)明顯轉暖，企業(yè)銷售將持續(xù)面臨較大壓力。但對于房企來說，伴隨各種利好政策的疊加，政策效應或將有一定程度顯現(xiàn)，市場需求可能會迎來局部結構性釋放，房企仍需積極推盤及營銷去化。同時，也要把握結構性機會，挖掘不同城市、不同購房群體的結構性需求，以產(chǎn)品創(chuàng)新和升級迭代迎合購房偏好的轉變，從而取得市場優(yōu)勢地位，安全穿越此輪危機。

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??3月樓市成交環(huán)比倍增但仍低位

??料4月延續(xù)修復

??3月市場較2月低谷大幅反彈，不過絕對量仍處相對低位，新房成交與去年成交低點三季度均值仍有差距：重點30城供應環(huán)比倍增、同比腰斬；成交環(huán)比大增92%仍不及去年三季度和四季度月均，一季度累計同比降52%，降幅持續(xù)擴大4pcts。

??因去年3月高基數(shù)（2023年單月最高）和今年2月低基數(shù)（2019年來單月新低）原因，不同能級均呈現(xiàn)環(huán)比回升、同比下降態(tài)勢。一線環(huán)比增幅147%高于二三線83%，同比降幅46%和累計同比降幅44%均低于二三線，因而可以看出一線市場修復程度顯著好于二三線。

??我們通過將3月成交與2023年三季度（去年成交低點）、四季度的月均值進行橫向對比，可以將各城市劃分為以下幾類：

??一是成交止跌，底部趨穩(wěn)的二三線城市，以寧波、濟南、長春、常州等為代表，3月整體成交表現(xiàn)基本已好于或與2023年三季度和四季度均值持平或微增，這些城市經(jīng)歷了2年多的調(diào)整期，目前成交規(guī)模已趨近于底部，降無可降。

??二是仍處于穩(wěn)步需求修復期的熱點城市，諸如廣州、重慶、天津、佛山、珠海等，“比上不足比下有余”3月成交規(guī)模已好于2023年三季度月均，但是與2023年四季度月均仍有差距，廣州、天津、重慶等雖然月初項目來訪、去化有了回升，但是后勁略顯不足，客戶觀望情緒比較濃厚。

??三是30城中有20城熱度穩(wěn)步回落，3月成交雖較2月有所回升，但尚不及去年三、四季度月均，跌幅超三成城市大體分為兩類，一類為前期熱度較高的北京、杭州、合肥、長沙等，購房需求遭遇階段性瓶頸，回調(diào)壓力較大；另一類為昆明、青島、福州等弱二線城市，因前期需求透支，目前仍處深度調(diào)整期，成交尤有下探空間。

??預判4月，我們認為成交總量規(guī)模或將延續(xù)弱復蘇走勢，絕對量與3月持平或小幅微增，不過基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢。分能級來看，核心一二線城市在政策利好下或將迎來點狀復蘇：對于熱點恒熱的成都、西安，近期市場亦有降溫趨勢，而京滬杭等紅盤縮圈現(xiàn)象將更為明顯，僅核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項目還將保持高去化率，而對于城市外圍多數(shù)項目而言，整體去化難言樂觀。三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經(jīng)歷了這兩年的調(diào)整，多數(shù)城市已下挫至成交底部，市場熱度處于跌無可跌有價無市停滯狀態(tài)，樓市成交規(guī)模難有顯著表現(xiàn)。