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??本月關(guān)注

???公募REITs擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)，盤活存量化解風(fēng)險

??本月上旬政府工作報告強(qiáng)調(diào)有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險；中旬央行宣布全面降準(zhǔn)25BP，雖不直接作用于房地產(chǎn)，但降準(zhǔn)可為房企信貸端提供有力支持，改善穩(wěn)健房企融資成本；下旬兩部委重磅發(fā)文將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs底層資產(chǎn)范圍。本次政策標(biāo)志REITs擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)的正式落地，一方面有利于核心城市核心地段擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的運(yùn)營商的商業(yè)模式由重轉(zhuǎn)輕，盤活存量、化解風(fēng)險，另一方面可提高存量資產(chǎn)的流動性，促進(jìn)并購的活躍度。

???東方資產(chǎn)、中國華融擬紓困昆明佳兆業(yè)城市廣場

??本月昆明佳兆業(yè)城市廣場A和J地塊迎來東方資產(chǎn)、中國華融救場，已經(jīng)繳納報名保證金。兩大AMC的紓困方案采取“共益?zhèn)顿Y+復(fù)工續(xù)建”的方式，J地塊盤活價值較A地塊可觀，J地塊屬于純住宅凈地，而A地塊續(xù)建投入資金可能遠(yuǎn)大于剩余可轉(zhuǎn)化貨值，共同開發(fā)、聯(lián)合介入2個地塊的紓困有利于平滑整體利潤。此外，信達(dá)和華融公布2022年業(yè)績公告，信達(dá)歸母凈利潤同比降幅47.7%，華融全年預(yù)計虧損276億；業(yè)績承壓一定程度減少AMC介入資質(zhì)普通項(xiàng)目的紓困意愿，如果單依靠市場化機(jī)構(gòu)紓困市面上大批量的爛尾樓，整體紓困節(jié)奏太慢，期待后續(xù)更多政策金融工具利好跟進(jìn)。

???世茂擬出售香港兩家酒店，金茂32.4億收購綜合體

??本月重點(diǎn)監(jiān)測房企共涉及20筆并購交易，披露的交易對價約516億，收并購熱度回升受陸家嘴和格力地產(chǎn)率先發(fā)起資產(chǎn)并購重組，以及華潤置地124億完成華夏幸福資產(chǎn)包收購的影響。本月商業(yè)地產(chǎn)收并購熱度不減，對應(yīng)交易額110億，占到全部規(guī)模的21.3%，其中世茂開價65億港擬出售香港的世茂東涌酒店群；金茂32.4億收購南京和武漢綜合體項(xiàng)目剩余股權(quán)；政策定調(diào)REITs擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)，加速零售類商業(yè)盤活，提升資產(chǎn)潛在流動性。

??01 并購政策

??公募REITs擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)，盤活存量化解風(fēng)險

??本月上旬兩會政府工作報告強(qiáng)調(diào)有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，以“抓兩頭、帶中間”、“精準(zhǔn)拆彈”的方式化解風(fēng)險。與年初住建部工作會表述一致，“一頭”是抓優(yōu)質(zhì)房企，對優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)的民營房企政策支持力度有望加大，滿足合理的融資需求；另“一頭”是抓出險房企，在合理的范圍內(nèi)給予支持幫助自救，同時進(jìn)一步明確“絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)，要讓他們付出應(yīng)有代價”。與此同時，住建部部長表態(tài)積極，基于供需兩端改善、“保交樓”工作扎實(shí)推進(jìn)及前期政策落實(shí)見效等方面，對房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心。

??本月中旬央行宣布，于3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)），市場預(yù)計或?qū)⑨尫?000億元的中長期資金。本次央行宣布全面降準(zhǔn)25BP，不直接作用于房地產(chǎn)，但降準(zhǔn)可釋放低成本資金，為房企信貸端提供有力支持，改善央國企和優(yōu)秀民營房企的融資成本。

??本月下旬發(fā)改委、證監(jiān)會兩部委重磅發(fā)文，將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs底層資產(chǎn)范圍，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。本次政策標(biāo)志公募REITs擴(kuò)容走出關(guān)鍵一步，補(bǔ)齊了分量最重的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs，一方面有利于核心城市核心地段擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的運(yùn)營商的商業(yè)模式由重轉(zhuǎn)輕，盤活存量、化解風(fēng)險，另一方面有利于提高存量資產(chǎn)的流動性，促進(jìn)并購的活躍度。

??02 并購金融

??東方資產(chǎn)、中國華融擬紓困昆明佳兆業(yè)城市廣場

??AMC介入具體紓困項(xiàng)目方面，本月展源地產(chǎn)（A地塊開發(fā)商）、滇創(chuàng)地產(chǎn)（J地塊開發(fā)商）發(fā)布意向投資人聯(lián)合招募事項(xiàng)公告，提到已收到東方資產(chǎn)和華融繳納的報名保證金。

??展源地產(chǎn)和滇創(chuàng)地產(chǎn)是昆明佳兆業(yè)城市廣場的開發(fā)商，該項(xiàng)目由佳兆業(yè)2019年并購獲取的30畝商住混合用地，地理位置優(yōu)越，佳兆業(yè)將項(xiàng)目分割成A、B、C等11個小地塊，承載不同的功能。本次招募投資人涉及A和J地塊，A地塊面積約30畝，擬建2棟住宅、2棟公寓，當(dāng)前除停工狀態(tài)；J地塊為純住宅尚未開工，已取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃總建面15.17萬平，體量不大開發(fā)難度也尚可，重整價值較大。東方資產(chǎn)和華融聯(lián)合介入A和J地塊紓困中，紓困方案采取“共益?zhèn)顿Y+復(fù)工續(xù)建”的方式，J地塊盤活價值較A地塊可觀，J地塊屬于純住宅凈地，而A地塊續(xù)建投入資金可能遠(yuǎn)大于剩余可轉(zhuǎn)化貨值，東方和華融共同介入2個地塊的紓困有利于平滑整體利潤。

??本月信達(dá)和華融等頭部AMC陸續(xù)公布2022年業(yè)績公告，業(yè)績均有所承壓。信達(dá)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤63.1億，同比降幅47.7%；華融全年預(yù)計虧損276億。業(yè)績承壓歸因部分資產(chǎn)質(zhì)量下滑而計提減值及經(jīng)營收入減少，一定程度減少AMC介入資質(zhì)普通項(xiàng)目的紓困意愿，給市場上大面積保交付項(xiàng)目盤活帶來困難。本次信達(dá)披露的信息可看出，2022年本次信達(dá)披露的信息可看出，2022年新增收購重組類不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)總額為536.66億，其中涉及房地產(chǎn)風(fēng)險化解類項(xiàng)目的規(guī)模僅24.6億元，占比不及5%、整體規(guī)模有限。如果單依靠市場化機(jī)構(gòu)紓困大批量爛尾樓，整體紓困節(jié)奏太慢，期待后續(xù)更多政策金融工具利好跟進(jìn)。

??03 行業(yè)并購

??世茂擬出售香港兩家酒店，金茂32.4億收購綜合體

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年3月重點(diǎn)監(jiān)測房企共涉及20筆并購交易，披露交易金額的有16筆，總交易對價約516億人民幣，環(huán)比大幅增加200%，披露的平均單筆并購交易規(guī)模32.3億（2023年2月：13.2億）。收并購熱度回升受陸家嘴和格力地產(chǎn)率先發(fā)起資產(chǎn)并購重組，以及華潤置地124億完成華夏幸福資產(chǎn)包收購的影響。

??交易進(jìn)展來看，本月4筆交易處于進(jìn)行中、涉及交易對價242億元，其中陸家嘴重組稱以133.19億收購控股股東4處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，格力地產(chǎn)與珠海免稅資產(chǎn)重組最新進(jìn)展，交易價較上次縮水26.5%至89.78億。完成的5筆并購交易披露交易額的1筆交易涉及價款124億，涉及華潤置地2022年底接盤華夏幸福南方總部資產(chǎn)已于本月交割完畢。此外，掛牌中、簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議和終止的交易筆數(shù)分別3筆、7筆和1筆。

??交易標(biāo)的物業(yè)類型看，與上月比較，本月住宅類并購額占比大幅提升，受陸家嘴133億大額資產(chǎn)并購重組以及華潤置地124億接盤華夏幸福南方資產(chǎn)包等大宗交易影響；于此同時本月多元化交易并購熱度不減，涉及多項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)收并購交易，10筆涉及多元化投資的交易中有6筆涉及商業(yè)地產(chǎn)，對應(yīng)交易額110億，占到全部規(guī)模的21.3%。

??其中，世茂開價65億港擬出售香港的世茂東涌酒店群，涉及香港大嶼山的東涌世茂喜來登酒店和香港東涌福朋喜來登酒店，處置加速；金茂32.4億收購南京和武漢綜合體項(xiàng)目剩余股權(quán)；景瑞控股1.32億元出售上海徐匯商廈予建信住房租賃基金。本月政策定調(diào)REITs擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)，加速零售類商業(yè)盤活，提升資產(chǎn)潛在流動性，促進(jìn)相關(guān)并購交易的活躍度。