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??銷售升至行業(yè)第二，在一二線城市積極擴(kuò)儲(chǔ)，盈利能力有所下滑。

??◎  作者 /房玲、洪宇桁

??核心觀點(diǎn)

??【規(guī)模升至行業(yè)第二，核心城市競(jìng)爭(zhēng)力繼續(xù)上升】2022年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額4573.01億元，銷售面積2747.95萬平方米，分別同比減少14.51%和17.55%，銷售金額同比降幅低于行業(yè)平均。市場(chǎng)排名升至行業(yè)第二，完成了2017年提出的“重回前三”的目標(biāo)，在全國(guó)的市占率也提升至3.4%。2022年保利繼續(xù)加強(qiáng)城市深耕，38個(gè)核心城市銷售貢獻(xiàn)為86%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)企業(yè)在26個(gè)城市銷售排名第一，51個(gè)城市排名前三。

??【拿地仍然相對(duì)積極，重點(diǎn)在一二線城市擴(kuò)儲(chǔ)】2022年保利發(fā)展新增項(xiàng)目91個(gè)，新增計(jì)容建筑面積達(dá)到1054萬平方米，拓展成本1613億元，分別同比減少61.28%和13.14%。在2022年大多數(shù)房企保持低量拿地甚至不拿地的大環(huán)境下，保利仍然憑借央企優(yōu)勢(shì)積極拓儲(chǔ)。2022年保利重點(diǎn)投資了一二線城市，建面占比達(dá)到75.3%，相較于2021年提高了24.7個(gè)百分點(diǎn)，其中一線城市的新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)到了23.3%，是近年來的最高值。2022年底企業(yè)總土地儲(chǔ)備為16455萬平方米，土地儲(chǔ)備充足，其中38個(gè)核心城市的貨值占比同比提升4個(gè)百分點(diǎn)至78%，單城排名前三的城市貨值占比約60%，企業(yè)的重點(diǎn)城市深耕仍在繼續(xù)深入。

??【利潤(rùn)率有所下滑，但仍高于行業(yè)平均水平】2022年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2811.08億元，同比減少1.37%；預(yù)收房款達(dá)到4086億元，是當(dāng)期結(jié)算收入的1.5倍，后續(xù)待結(jié)算收入儲(chǔ)備充足。毛利率為22%，同比降低了4.8個(gè)百分點(diǎn)，凈利率和歸母凈利率則分別同比下降了3.4和3.1個(gè)百分點(diǎn)至9.6%和6.5%，盈利水平雖有下降但仍高于行業(yè)平均。

??【財(cái)務(wù)仍然穩(wěn)居綠檔，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平】2022年底保利的持有現(xiàn)金相比于期初增加了3%至1765億元；剔除受監(jiān)管的預(yù)售資金以及其他受限制現(xiàn)金后的非受限現(xiàn)金短債比為1.57，相比于期初降低了0.37。凈負(fù)債率相比于期初提升了8.5個(gè)百分點(diǎn)至63.57%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率69.66%，相比于期初上升0.36個(gè)百分點(diǎn)，整體來看保利仍然穩(wěn)居“綠檔”。與此同時(shí)，2022年保利發(fā)揮規(guī)模央企財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，全年平均直接融資成本僅2.88%，因此讓2022年底保利綜合融資成本相比于期初下降了0.54個(gè)百分點(diǎn)至3.92%，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平。

??【物管業(yè)務(wù)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，成立保利商旅計(jì)劃補(bǔ)上運(yùn)營(yíng)短板】2022年保利其他主營(yíng)業(yè)務(wù)收入235.03億元，同比增長(zhǎng)1.79%。其中，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入136.87億元，同比增長(zhǎng)26.9%；凈利潤(rùn)11.1億元，同比提升增長(zhǎng)31.6%。相對(duì)于發(fā)展較好的物管業(yè)務(wù)，保利在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的發(fā)展則較為緩慢。截至2022年底保利已開業(yè)購(gòu)物中心相較于期初減少了2個(gè)，開業(yè)面積也少了30.5萬平米；酒店管理板塊的開業(yè)規(guī)模則和期初持平。2022年保利將購(gòu)物中心、品牌酒店以及旅游景區(qū)等業(yè)務(wù)板塊整合成立了保利商旅，計(jì)劃加大力度補(bǔ)上這塊短板。

??01 銷售

??規(guī)模升至行業(yè)第二
核心城市競(jìng)爭(zhēng)力繼續(xù)上升

??2022年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額4573.01億元，銷售面積2747.95萬平方米，分別同比減少14.51%和17.55%，銷售金額同比降幅低于行業(yè)平均。在市場(chǎng)下行的情況下，保利發(fā)展保持著較強(qiáng)的韌性，市場(chǎng)排名升至行業(yè)第二，完成了2017年提出的“重回前三”的目標(biāo)，在全國(guó)的市占率也提升至3.4%。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，保利在2023年一季度的全口徑銷售金額達(dá)到了1139.2億元，位列行業(yè)第一，在2022年的基礎(chǔ)上更進(jìn)了一步。

??由于近年來保利拿地權(quán)益比例保持在較高水平，2022年企業(yè)簽約建面權(quán)益比例相較于2021年繼續(xù)提高了0.1個(gè)百分點(diǎn)至69.2%，連續(xù)三年有所回升，將更加有利于營(yíng)收與規(guī)模的匹配。

??2022年保利繼續(xù)加強(qiáng)城市深耕，38個(gè)核心城市銷售貢獻(xiàn)為86%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)企業(yè)在26個(gè)城市銷售排名第一，51個(gè)城市排名前三。從銷售區(qū)域分布來看，2022年對(duì)保利銷售面積貢獻(xiàn)最大的區(qū)域?yàn)橹槿菂^(qū)域，占比達(dá)到35%，相比于2021年提升了3個(gè)百分點(diǎn)；長(zhǎng)三角區(qū)域的銷售面積占比相比于2021年也提升了1個(gè)百分點(diǎn)至17%。

??從城市能級(jí)來看，三四線城市銷售面積占比最高達(dá)到45%，相比于2021年提升了1個(gè)百分點(diǎn)，二線城市的銷售面積占比相比于2021年提升了2個(gè)百分點(diǎn)至44%。整體看來，2022年保利的銷售區(qū)域和能級(jí)的分布相比于2021年變化都不是很大。

??02 投資

??拿地仍然相對(duì)積極
重點(diǎn)在一二線城市擴(kuò)儲(chǔ)

??2022年保利發(fā)展新增項(xiàng)目91個(gè)，新增計(jì)容建筑面積達(dá)到1054萬平方米，拓展成本1613億元，分別同比減少61.28%和13.14%，其中重點(diǎn)38城的拓展金額占比為98%。雖然企業(yè)的拿地力度相對(duì)于過去幾年有所降低，但是在2022年大多數(shù)房企保持低量拿地甚至不拿地的大環(huán)境下，保利仍然憑借央企優(yōu)勢(shì)積極拓儲(chǔ)。新增拓展計(jì)容建筑面積的權(quán)益比為69.9%，相比于2021年降低了5.5個(gè)百分點(diǎn)，處于保利近年來拿地權(quán)益的較高水平。

??從城市能級(jí)來看，2022年保利重點(diǎn)投資了一二線城市，建面占比達(dá)到75.3%，相較于2021年提高了24.7個(gè)百分點(diǎn)，其中一線城市的新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)到了23.3%，是近年來的最高值，企業(yè)的平均拿地成本也因此達(dá)到了15304元/平米，相比于過去幾年6000-7000左右的拿地成本大幅提高。從新增土儲(chǔ)建面的區(qū)域分布來看，占比最高的是長(zhǎng)三角區(qū)域，達(dá)到38.3%，相較于2021年提高了20.3個(gè)百分點(diǎn)。整體看來，在行業(yè)整體拿地不積極的情況下，保利得以在重點(diǎn)城市大量低溢價(jià)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，有利于未來的發(fā)展。

??2022年底保利發(fā)展總土地儲(chǔ)備為16455萬平方米，相比于期初減少了8.91%，足夠保證企業(yè)3-5年的開發(fā)，土地儲(chǔ)備充足。就土儲(chǔ)分布來看，37.1%位于珠三角區(qū)域，中西部區(qū)域占比為31.5%，環(huán)渤海18.7%，長(zhǎng)三角相對(duì)較少，占比為12.7%，和期初變化不大。不過從貨值分布來看，保利的總土儲(chǔ)在38個(gè)核心城市的占比達(dá)到了78%，同比提升4個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)單城排名前三的城市貨值占比約60%，企業(yè)的重點(diǎn)城市深耕仍在繼續(xù)深入。

??03 盈利

??利潤(rùn)率有所下滑
但仍高于行業(yè)平均水平

??2022年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2811.08億元，同比減少1.37%；預(yù)收房款達(dá)到4086億元，是當(dāng)期結(jié)算收入的1.5倍，后續(xù)待結(jié)算收入儲(chǔ)備充足。利潤(rùn)方面，企業(yè)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)618.8億元，同比減少19%；歸母凈利潤(rùn)183.47億元，同比減少33.01%；扣除非經(jīng)常性損益后的核心歸母凈利潤(rùn)為179.68億元，同比減少33.02%。歸母凈利潤(rùn)和核心歸母凈利潤(rùn)的大幅減少，主要是因?yàn)槠趦?nèi)投資收益因?yàn)槊氏禄约皺?quán)益比例降低等原因同比減少了22.4億元，同時(shí)企業(yè)也計(jì)提了約11.6億元的資產(chǎn)減值損失。

??從盈利率水平來看，2022年保利的毛利率為22%，同比降低了4.8個(gè)百分點(diǎn)，毛利率的下降主要是因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)了較多疫情期間的低利潤(rùn)項(xiàng)目。凈利率和歸母凈利率則分別同比下降了3.4和3.1個(gè)百分點(diǎn)至9.6%和6.5%，整體看來盈利水平雖有下降但仍高于行業(yè)平均水平。

??04 償債

??財(cái)務(wù)仍然穩(wěn)居綠檔
融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平

??2022年保利實(shí)現(xiàn)回籠金額4271億元，銷售回款率為93.4%，連續(xù)4年保持在93%以上的高位。與此同時(shí)，保利堅(jiān)持“以銷定產(chǎn)”，全年新開工面積同比減少54%至2375 萬平方米，從而壓減建安投資超80億元，因此企業(yè)全年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流連續(xù)5年保持為正，期末持有現(xiàn)金相比于期初增加了3%至1765億元；現(xiàn)金短債比為2.18，相比于期初降低了0.47；若剔除受監(jiān)管的預(yù)售資金以及其他受限制現(xiàn)金490億元，則保利的非受限現(xiàn)金短債比為1.57，相比于期初降低了0.37，但是整體來看現(xiàn)金覆蓋短債倍數(shù)仍然較高，在手現(xiàn)金較為充裕。從保利2023年的開工計(jì)劃來看，企業(yè)計(jì)劃新開工2000萬方，竣工4450萬方，投資3510億元，仍然較為注重資金鏈的穩(wěn)定。 

??截止2022年底保利的有息負(fù)債合計(jì)3813億元，相比于期初增加12.76%。凈負(fù)債率相比于期初提升了8.5個(gè)百分點(diǎn)至63.57%，若將永續(xù)債計(jì)做負(fù)債,則凈負(fù)債上升3.01個(gè)百分點(diǎn)至68.27%。扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率69.66%，相比于期初上升0.36個(gè)百分點(diǎn)，整體來看保利仍然穩(wěn)居“綠檔”。

??與此同時(shí)，2022年保利發(fā)揮規(guī)模央企財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)把握低成本融資的機(jī)會(huì)，共發(fā)行公司債113 億元、中期票據(jù)150 億元，平均融資成本僅2.88%，因此讓2022年底保利綜合融資成本達(dá)到了3.92%，相比于期初下降了0.54個(gè)百分點(diǎn)，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平。

??05 多元化

??物管業(yè)務(wù)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)
成立保利商旅計(jì)劃補(bǔ)上運(yùn)營(yíng)短板

??在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，物管業(yè)務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)板塊的發(fā)展境遇各不相同。2022年保利其他主營(yíng)業(yè)務(wù)收入235.03億元，同比增長(zhǎng)1.79%。其中，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入136.87億元，同比增長(zhǎng)26.9%；凈利潤(rùn)11.1億元，同比提升增長(zhǎng)31.6%。截至2022年底，保利物業(yè)的合同管理面積相較于期初增長(zhǎng)了17.7%至7.72億平方米，在管面積也相較于期初增長(zhǎng)了23.8%至5.76億平方米，規(guī)模擴(kuò)張較快，位列央企第一。在物管業(yè)務(wù)發(fā)展較好的情況下，企業(yè)未來仍需注重該部分業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)效率，提升利潤(rùn)率水平。

??而在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，保利的發(fā)展則較為緩慢。截至2022年底保利已開業(yè)購(gòu)物中心33個(gè)，開業(yè)面積217萬平方米。相比于2021年年底而言，保利開業(yè)的購(gòu)物中心項(xiàng)目減少了2個(gè)，開業(yè)面積也少了30.5萬平米；酒店管理板塊已開業(yè)酒店、會(huì)議中心20個(gè)，客房數(shù)近5000間，和期初持平。2022年保利將購(gòu)物中心、品牌酒店以及旅游景區(qū)等業(yè)務(wù)板塊整合成立了保利商旅，計(jì)劃加大力度補(bǔ)上這塊短板。