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??落地實施兩個多月以來，房地產“白名單”項目融資情況如何？

??“截至2月底，公司申報‘白名單’項目40余個，已入圍10余個，主要分布在山東、云南、陜西、廣西、重慶等省市。”中南建設董事會秘書梁潔表示，拿到資金的項目目前有1個，位于西安，獲得融資支持約有3000萬元。

??今年年初，住房城鄉建設部、金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，隨后各地政府及銀行積極跟進、對接，效果不斷顯現。據住房城鄉建設部消息，目前全國31個省份和新疆生產建設兵團均已建立省級房地產融資協調機制，所有地級及以上城市（不含直轄市）已建立城市房地產融資協調機制，分批提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”并推送給商業銀行。截至3月31日，各地推送的“白名單”項目中，有1979個項目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個項目已獲得貸款發放1554.1億元。

??在梁潔看來，融資“白名單”機制的實施對房地產行業的穩健發展將起到一定作用，一是可以使項目獲得一定的資金支持；二是獲得政府信用背書，對于項目協調相關資源、銷售均可以起到一定幫助，以及信心支撐。

??“總體來看，房地產項目‘白名單’的擴容與落地對推動房企項目建設和按時交付是利好。”華中某房企內部人士亦表示。

??中國房地產報記者從多家銀行獲悉，各銀行都在加大力度支持房地產“白名單”項目的合理融資需求及貸款投放，并提出將全流程跟蹤“白名單”落地項目的建設交付情況，保證政策落實的精準度。

??然而，一些問題也在隱現。

??據記者采訪的多位房企人士介紹，一是盡管“白名單”涵蓋范圍廣，落地速度快，但實際上銀行已放款項目數量明顯少于住建部門“白名單”報送量，已放款資金體量相比融資需求也有一定落差，首批房地產項目融資“白名單”落地效果仍待觀察；二是一些存在潛在風險的企業、項目仍無法獲得融資支持，特別是公開債務違約的集團性企業，是目前項目融資推進過程中遇到的最大問題，銀行普遍存有疑慮。

??“在某些方面，政策的尺度還應再寬松些。”某房企人士表示，只有企業迎來良性循環，市場、行業才能穩健發展。

??企業的“渴求”

??目前，房企“白名單”項目融資落地情況如何？

??“目前，我們已有46個項目入圍了‘白名單’，有2個項目獲得了融資支持，如靖江駿園雅居項目的3億元批復金額正在審批中；蕪湖鎏金印象項目已獲批復，金額在1.5億元，項目預計會在2024年下半年交付。”中梁控股內部人士表示，后續隨著新的融資陸續落地，各地項目開發運營的資金壓力將得到進一步緩解，有利于切實做好項目建設交付工作。

??根據住房城鄉建設部和金融監管總局聯合發布的建立城市房地產融資協調機制的通知，兩類項目可納入“白名單”：正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目；開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目。

??據記者了解，“白名單”項目從申報、篩選、推送、審批再到融資落地，需要經區市住建、金融監管及相關銀行等部門審核，最終融資獲批則需要一定條件和時間。

??具體來看，第一步由當地住建部門對項目進行篩選，確定入圍項目；第二步住建部門在公開渠道發布白名單，或雖不公開發布但會將白名單項目發送給金融監管局并由金融金管局推送至轄區內各商業銀行；第三步各商業銀行進行貸款審批，審批通過后落實放款條件并放款。總體推進時間最快要需要兩個月，慢的可能需要3~5個月。項目符合入圍基本條件是獲得融資支持的前提。

??某浙系房企內部人士告訴記者，他們公司的項目在經過多輪資料的申報、修改，包括上報后要求確認主辦銀行意向后，入圍“白名單”事項推進下來歷時有2個月。“有項目融資支持尚未落實的也在積極推進，目前主要圍繞抵押物、抵押形式、還款計劃、批復方案、放款時間等在進行溝通。”

??旭輝控股內部人士也告訴記者，截至3月27日，公司在全國已有68個項目入圍“白名單”，部分項目已開始對接融資需求，位于北京、廣州、廈門等地的8個項目通過調整還款節點、降低利息、置換現有融資等方式，從交通銀行、中信銀行、平安銀行、中國銀行等獲得了融資支持。

??華中某房企內部人士亦表示，公司在全國13個省市有79個項目入圍“白名單”，其中重慶有25個，遼寧、山東、河南、湖北分別入圍8個。有5個項目已取得工行、建行、興業、恒豐銀行等支持，成功融資2億元，為項目保交樓、保經營、保穩定提供了有效支持。

??“公司在江蘇、山東、重慶有多個項目已納入‘白名單’，其他城市的在建項目也在申請，部分項目已獲得銀行批復的融資方案，但尚未收到款項。”某出險房企相關人士表示，銀行對“白名單”的評審較為嚴格，大多數銀行傾向支持國企、央企和經營穩定的地方民營企業，同時各家銀行都是在解決已有的存量客戶融資需求，新增意愿較為謹慎。

??從多家房企反饋情況來看，大多數“白名單”項目融資進展較為緩慢，“最終銀行要篩掉一部分，現在能被銀行看上的優質項目越來越少了。”某出險房企對“白名單”融資落地仍持不太樂觀態度，他們認為，“風險要素”是金融機構優先考慮因素。

??前行中的問題

??對于房地產融資“白名單”項目2024年落地支持情況，各銀行在業績會上給予了公開答復。

??“房地產融資協調機制推送的第一批白名單中，光大銀行為主辦行的項目總共有60個，我行提出了18項解決方案，正在按照快批快審的要求辦理。”光大銀行副行長曲亮在業績會上表示。

??中信銀行副行長胡罡也在該行2023年業績會上表示，中信銀行對房地產業的整體策略是提質量、穩存量、優增量，全面落實房地產融資協調機制。“對于協調機制推送的白名單項目，我們堅持市場化和法治化原則，納入全行的綠色審批通道。”

??平安銀行亦表示，已將房地產融資協調機制落地納入2024年全行重點工作，著力推進，確保取得實效。

??“對正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，銀行都會快審快貸、應貸盡貸。”某股份制銀行相關人士對記者表示，“白名單”項目貸款利率在4%左右，具體要根據項目成色、資產質量確定。

??另有某商業銀行內部人士提到，該行最關心的篩選指標除了監管層提到的房地產項目入圍“白名單”要滿足5個條件外，還要看“白名單”項目好不好賣、預售資金能否封閉管理等。

??中國房地產報記者在采訪中還獲悉，銀行放款會綜合考慮房企和項目的資質、還款來源及現金流收益等因素，再擇優投放信貸；落地支持的方式也因不同銀行、不同項目存在著差異。

??前述華中某房企內部人士告訴記者，銀行貸款審批基本遵循開發貸款條件，主要聚焦貸款主體資質（集團授信主體情況）、項目區位質地、資金實際需求、預期銷售及現金流測算、抵質押擔保等方面。

??“銀行對項目的內部合規性要求并沒有弱化，反而部分銀行對出險企業、區位質地較差項目較為謹慎。”上述華中某房企內部人士直言。

??“還有一些問題也值得關注，即在入圍項目的選擇上是否可以有所調整。”梁潔表示，目前入圍“白名單”的均是處于正常施工中的項目，本身也是金融機構可以支持的范圍。

??上海一家已入圍“白名單”項目的房企內部人士也對記者表示，大部分資金困難項目無法完全符合“5個標準”，從保交付維度來看，這部分項目是最需要資金支持的。此外，部分地區的項目必須有開發貸銀行同意才能入選“白名單”，無開發貸的需要找到銀行承接業務才能進入“白名單”。

??另一家參與項目申報的知情人士也向記者表示，金融機構前期對接較為積極，但后期金融監管局要求主辦銀行出具可以放款的承諾，主辦銀行多持觀望態度，目前基本上都表現出保守謹慎的態度。“白名單”要求重項目輕主體，但部分銀行過于看重銀行與房企的總對總授信及金額情況，對于總對總授信不足的項目銀行不予支持。

??“為了確保白名單項目融資落地的可靠性，目前各地住建部門基本都會要求項目在納入白名單之前，需先確定一家貸款主辦銀行，同時主辦銀行需向住建部門書面承諾一旦項目進入白名單，貸款原則上必須投放，此舉導致各銀行在出具承諾書時會非常慎重；承諾書不出具住建部門又不會將項目納入白名單，因而陷入了死循環。”上述某企業人士表示。

??“銀行的授信制度也存在不匹配問題。”有房企人士提到，如當前大部分民營房企均出現了公開市場債券“暴雷”、集團主體信用喪失的情形，銀行對房企集團授信額度基本處于凍結或余額控制狀態，因此作為集團子公司的“白名單”項目，其新增貸款仍需納入集團授信額度，突破銀行針對集團授信額度的制度障礙較大。

??此外，“白名單”融資機制為臨時性支持政策，銀行內部仍適用原有的開發貸款政策和制度，充其量在審批通道上給予傾斜，并未適應當前房地產市場重大變化、保交樓的需求、項目抵質押物價值折損等實際情況，大部分基層銀行對“白名單”行動緩慢也源于總行現有制度的束縛。

??多方“建議”

??在房地產市場面臨下行壓力的情況下，商業銀行對房地產融資“白名單”項目持謹慎態度。

??中國房地產報記者采訪的多位房企人士表示，建立房地產融資協調機制對解決當前保交樓工作具有重要意義，但在“白名單”項目貸款落地實操中仍存在一些制度上、政策上的障礙，建議各方同向發力，共促保交樓、保民生、保穩定工作。

??“在需求端，房地產企業須對項目保交樓任務主動擔責，扎實做好項目生產經營，積極配合貸款銀行的擔保增信及資金監管等要求。”上述華東某房企相關人士認為，在供給端，銀行方應根據實際情況及時調整本行授信制度和房地產信貸政策，出臺“白名單”項目貸款實操規范，將“白名單”項目貸款納入任務考核評價指標。

??該人士進一步提到，在監管端，金融監管總局和人民銀行方面，應就“白名單”貸款參照適用“金融16條”配套貸款“后進先出”規則、銀行工作人員盡職免責及給予商業銀行專項再貸款額度等出臺支持政策，并建議在銀行配對支持房企特別是出險企業上進行頂層設計，如全國性“6+12”家銀行負責對接幫扶全國TOP50民營房企，按照存量貸款余額確定每家銀行對接3～5家房企或房企對應2～3家銀行，“一對一或多對一”進行白名單項目專項幫扶支持；地方性城商行、農商行負責區域性房企的白名單項目專項幫扶支持，這樣有利于提高效率和銀行整體風險控制。

??自主權方面，上海某民營企業高層建議可否在預售監管資金方面進行調整，針對在未來一年沒有交付任務的項目，預售監管資金能否有5%~10%的自由使用權，這可以逐步縮小企業風險，讓市場感知企業經營狀況的改善，從而帶來良性循環。“關于預售監管資金使用情況此前我們也向相關部門、機構反映過，一些風險企業的預售資金監管過于嚴格，將不能發揮最大價值，會導致很多風險化解動作起到的效果有限。”

??這位企業高層人士對于全國政協經濟委員會副主任、中國人民銀行原行長易綱在題為《走中國特色金融發展之路 推動金融高質量發展》的發言中提到的關于建議設立房地產預售資金保險機制的建議比較認可，這一發言建議允許房企依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金。

??前述某浙系房企也提出了相似觀點，部分地區政府對于項目監管資金提取監管過于嚴格，超過交付所需資金總額監管，交付后仍設置卡點不予盤活，導致企業整體現金流更為緊張，無法從資金富裕項目向資金緊張項目調撥資金保交樓，也使企業無法靠自身多項目統籌完成保交樓任務。“期望針對真正需要資金保交樓的項目，政府及銀行適當放寬準入要求，促進房地產市場健康發展。”

??“民企各項流程審批整體偏慢，政府給出切實指導意見是關鍵。”某房企人士說，部分銀行“避重就輕”，對于有存量融資項目不予新增放款，僅支持展期；有的銀行甚至只做表面功夫，在“白名單”政策之前，其實已對部分項目做了審批放款，為蹭“白名單”熱度將此部分優質項目的批復也作為支持“白名單”事宜。“希望銀行積極協助項目在原有融資方案基礎上，根據項目抵押情況再評估給予釋放新的放款額度，以確保房企項目復工、保交付”。

??另外，梁潔還提到了于2022年底出臺的債券、信貸、股權的“三支箭”政策，這在當時被視作房企融資改善的重要工具。“2022年底出臺的‘三支箭’政策，特別是第二支箭、第三支箭應是推動行業恢復到正常層面的比較好的政策，但最后因落地力度小效果有限，如果力度更大一些、受益企業再多一些，相信市場面貌也會發生較大變化。”

??目前，中南建設仍在積極推進“白名單”的入圍和落地工作。“‘白名單’政策實施的挑戰是，有效資源流向了有水的區域，困難項目的資金壓力仍未有效解決。”梁潔表示。

??“當前政策支持仍需加碼以穩定房地產市場。”多位受訪企業人士紛紛表示，期望房地產市場盡早恢復信心，企穩回升。