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沒(méi)人搶!北京順義東風(fēng)地塊被區(qū)屬國(guó)企“內(nèi)部消化”

土地彭紅俠 2025-02-27 15:54:50 來(lái)源:中房報(bào)

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??面對(duì)價(jià)格梯度固化、產(chǎn)品形態(tài)重疊的市場(chǎng)格局,房企須在低容積率地塊上打造差異化產(chǎn)品,同時(shí)借力R4線規(guī)劃與TOD商業(yè)地標(biāo)重塑價(jià)值認(rèn)知,積極爭(zhēng)取城市更新政策紅利降低開發(fā)成本,才能在改善紅海中開辟新航道。

??2月26日,北京順義新城0201街區(qū)東風(fēng)商場(chǎng)片區(qū)兩宗地塊完成出讓。其中,住宅及托幼用地由北京天竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京順義新城發(fā)展有限公司聯(lián)合體以底價(jià)26億元競(jìng)得,商業(yè)用地則由北京順義商業(yè)集團(tuán)以5.64億元摘牌。

??天眼查顯示,天竺地產(chǎn)成立于1992年,是北京市順義區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理有限公司旗下全資公司,順義新城發(fā)展及順義商業(yè)集團(tuán)同樣由該國(guó)有公司控股,這意味著本次拍地的3家企業(yè)均為順義區(qū)屬國(guó)企。

??從地塊來(lái)看,住宅地塊用地規(guī)模35959.98平方米,規(guī)劃建筑面積64727.96平方米,住宅成交樓面價(jià)約2萬(wàn)元/平方米;配建的托幼用地,土地面積5109.36平方米,規(guī)劃建筑面積4087.49平方米,規(guī)劃為一所12班幼兒園,建成后無(wú)償移交相關(guān)部門。

??與上述地塊相鄰的商業(yè)地塊,用地面積54036.49平方米,規(guī)劃建筑面積81054.74平方米,成交樓面價(jià)6958元/平方米。

??從區(qū)位來(lái)看,東風(fēng)商場(chǎng)地塊是順義老城區(qū)核心地段,臨近順義主城區(qū)核心商圈。地塊周邊交通便利,鄰近地鐵15號(hào)線,多條公交線路環(huán)繞,且距離順義地鐵站僅約200米。地塊3公里范圍內(nèi)聚集了順義區(qū)光明小學(xué)、重點(diǎn)中學(xué)北京市牛欄山一中實(shí)驗(yàn)學(xué)校、北京兒童醫(yī)院順義婦兒醫(yī)院、購(gòu)物中心鑫海韻通百貨等生活配套。景觀資源方面,周邊有義賓文化墻、豫東廣場(chǎng)等29個(gè)公園景點(diǎn)。

??不過(guò),這一地塊并未引來(lái)太多房企關(guān)注。2024年8月首次預(yù)申請(qǐng)后未被激活,直至今年1月再次返場(chǎng),拆分住宅與商業(yè)用地,并取消地價(jià)上限與銷售指導(dǎo)價(jià)限制,降低拿地門檻后才被成功拍下。

??根據(jù)出讓文件,項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案應(yīng)選擇“順義新城0201 街區(qū)東風(fēng)商場(chǎng)片區(qū)城市設(shè)計(jì)方案征集”大賽優(yōu)勝設(shè)計(jì)方案。競(jìng)得企業(yè)可結(jié)合市場(chǎng)情況和產(chǎn)品定位,在保證獲獎(jiǎng)方案整體規(guī)劃形態(tài)和建筑風(fēng)貌不發(fā)生重大改變的前提下,可對(duì)選用設(shè)計(jì)方案和規(guī)劃用地布局進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化和深化。

??目前已有兩版優(yōu)勝方案,其中一個(gè)方案是與順義有過(guò)合作的知名開發(fā)集團(tuán)與國(guó)際設(shè)計(jì)公司聯(lián)合體設(shè)計(jì);另一個(gè)則是由招商蛇口和AECOM公司聯(lián)合打造的。

??某機(jī)構(gòu)土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為,東風(fēng)商場(chǎng)地塊所在片區(qū)主要承接望京、酒仙橋外溢購(gòu)房群體,相較于上述兩個(gè)片區(qū)來(lái)說(shuō),具有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì),對(duì)于預(yù)算在600萬(wàn)~800萬(wàn)元?jiǎng)偢目腿簛?lái)說(shuō)吸引力較大。疊加首都機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)擴(kuò)容帶來(lái)的高端產(chǎn)業(yè)人群導(dǎo)入,未來(lái)置業(yè)需求具備可持續(xù)支撐。

??不過(guò),當(dāng)前市場(chǎng)積壓了大量在售項(xiàng)目,競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù),住總青年ONE網(wǎng)簽均價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米、去化率46.17%,通過(guò)200萬(wàn)元級(jí)小戶型吸納剛需客群;璞瑅潤(rùn)府與住總芳華里主力剛改、改善市場(chǎng),網(wǎng)簽均價(jià)3.8萬(wàn)元左右,去化率31%、17.6%。

??張凱表示,面對(duì)價(jià)格梯度固化、產(chǎn)品形態(tài)重疊的市場(chǎng)格局,房企須在低容積率地塊上打造差異化產(chǎn)品,通過(guò)8~12層真洋房設(shè)計(jì)、80%以上得房率及科技住宅系統(tǒng)形成代際差,同時(shí)借力R4線規(guī)劃與TOD商業(yè)地標(biāo)重塑價(jià)值認(rèn)知,并積極爭(zhēng)取城市更新政策紅利降低開發(fā)成本,才能在改善紅海中開辟新航道。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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